戸建て3号の入居者募集依頼 ~仲介業者さんから教えられた注意事項~

ビジネスマン。分析 戸建て3号

リフォームが完了したので
戸建て3号の入居者募集を開始します。

「戸建て3号の募集内容」

 賃料:9万3千円
 礼金:0
 敷金:1か月
 ペット飼育:可能
 ※ペット飼育の場合、
  賃料+3千円、
  敷金2か月

「戸建て3号のスペック」

・駅徒歩11分
・平成6年築
・建物面積約81㎡
・4LDK
・敷地内カースペース有り

「募集依頼をした仲介業者」

・エイブル
・ハウスコム
・アパマンショップ
・地元の業者2社

スポンサーリンク

上記仲介業者に募集依頼をした理由

まず、大手仲介業者さんについて。

戸建て3号の最寄り駅には
大手仲介業者さんがありませんでした。

そのため、
大手仲介業者さんは
3駅隣の大ターミナル駅が
最寄り駅の仲介業者さんです。

3駅離れますが、
大手仲介業者さんにも依頼しました。

その理由は、

戸建て1号、2号のときと同じく
集客力を見込んでのこと。

戸建て1号の入居付けをしてくれたのは
エイブル。

戸建て2号の2組目の入居付けをしてくれたのは、ハウスコム。

そのため、この2社には依頼したいと
考えていました。

今回の戸建て3号の最寄り駅からすると、
どちらも3駅先の駅の支店が最寄り。

対応が難しいかなとは思いましたが、
事前に聞いたところ、
営業テリトリー内とのことでしたので
依頼しました。

アパマンショップは、
戸建て2号の際に親切にしてくださり、
戸建て3号の話しをしたら
より近い支店を紹介してくれたため
依頼しました。

(戸建て3号の最寄駅からすると
 2駅隣りになります)

そして地元の仲介業者さん。

戸建て3号の最寄り駅の
地元の仲介業者さん2社にも
依頼しました。

地元の業者さんは、
その後の繋がりが持てたら良いなと
考えたこと。

それと、地元ならではの顧客が
いるのでは、と見込んだため
依頼しました。

募集条件を伝えた時の仲介業者の反応とその対応

募集賃料を伝えたところ
仲介業者さんの反応が分かれました。

「募集内容」

募集賃料:9万3千円

礼金:0

敷金:1か月

ペット飼育:可能
 ・ペット飼育の場合、
  1匹につき賃料を+3千円。
  敷金は2か月に。

上記を伝えたところ、
地元の業者さんは、
難しい、厳しい、高い、
とのことでした。

大手の仲介業者さん、
アパマンショップは
特にリアクションなし。

地元の仲介業者さんには
さんざん難しいと言われました。

そのため心折れそうになりましたが、
自分の調べを信じて貫きました。

その際、まったく聞き入れずに
Noというと協力(客付け)して
くれないのではと思ったため、

なんとかお願いします、
スタートはこれでやってみたいんです、と
頭を下げてお願いするかたちを
取りました。

可能性は0ではないですから
かまいませんけどぉ、と言いながら
承諾してくれました。

これで各社一律の募集内容にて
募集を開始することが
できました。

しかし結果的に、地元の仲介業者さんの
ネットの写真掲載は
ダラダラと時間をかけられてしまう
こととなりました。

私の賃料設定から、
やる気が出なかったのかなと
思っています。

大手仲介業者さん、
アパマンショップについては、
そんなことはありませんでした。

いちおう最初に、
周辺の募集物件資料を見せられ、
これが9万8千円で決まっていない、
これが8万5千円で決まっていない、
と言われ
暗に、賃料設定をもう少し下げたらいい、
と言わんとしているようなやり取りは
ありました。

それを聞いた私としては、内心、
それらを見て
空いている賃料帯だから
この賃料を設定したんです、と
思っていました。

一通り大手仲介業者さんの話しを
聞いた後、
なるほど、分かりました。
参考にさせて頂きます。
なかなか決まらなければ
賃料の再設定の参考にさせて
頂きます。
と伝えました。

.....

少し間があり、
仲介業者さんより、
分かりました、では媒介契約に
サインをお願いします、
と切り出され、
希望の内容のまま
募集を開始することができました。

大手仲介業者さんは、
こういった反応ではありましたが、
すぐにネットにアップしてくれて、
写真もすぐに取りに来てくれました。

(仲介業者さんへ募集依頼をする際の
 必要書類について、
 その他詳細やり取り、心境等を
 記述した記事は
 当ページ下部にリンクを貼っておきます)

地元の仲介業者さんから教えられた注意事項

今回の募集依頼の際、
地元の仲介業者さんから
思わぬ注意事項を教えてもらいました。

それは下記になります。

・現地にキーボックスを設置して内見
 対応をすると、
 ウォッシュレットやTVインターフォンを
 盗まれるかもしれない

衝撃でした。

考えてもみないことでした。

私は、内見をスムーズにするためにも、
自分が清掃に入るのに出入りをしやすく
するためにも、
キーボックスを設置しています。

そのため、
募集依頼をした仲介業者さんには
キーボックスの番号を教えています。

キーボックスを設置することにより
戸締りについて心配をしたことは
ありましたが、
まさか設備が盗まれるとは
考えたこともありませんでした。

いわく、
キーボックスを教えて出入りできるように
したことにより、
ウォッシュレットやTVモニターフォン、
洗面台を盗まれた大家さんがいたそうです。

なので定期的に、暗証番号を変えた方が
良いとのことでした。

私のように、一般媒介契約で、
複数の仲介業者さんに
オーナー自らやり取りをする
大家さんだったそうです。

そのため、犯人が分からず、
泣き寝入りするかたちになって
しまったそうです。

はじめて受けた忠告でしたが、
可能性はないことはないな
と思いました。

私自身はまだ
そういう被害にあったことは
ありません。

しかし、そういった意味での
細心の注意を払う必要はあると思います。

なお、具体的に私が実施していることは、
募集依頼をしてから
1週間~10日後に、キーボックスの
番号を変更する、です。

1週間~10日というのは、
募集依頼をした仲介業者さんが写真を
取り終えた頃合いの時期、です。

仲介業者さんが各社写真を撮り終えたのを
見計らい、
念のため、キーボックスの番号を変えています。

募集依頼にともない思ったこと等

1、私が考える仲介業者さんとのやり取りのコツ

・こちらがオーナーだけど、お願いをするかたちをとる
・横柄な大家でないことを印象付ける
・相談できる大家という印象を残す
 言動をとる

そうする理由

・仲介業者さんの協力を得るため↓
 協力を得る = 入居付けしてくれる

・相談できる → 取りこぼしを防ぐ↓
 賃料を多少下げる・なにかおまけを付けることで決まる方がいる、というときに
 相談できるかもと思って相談してくれれば
 成約率があがる。
 (些細な相談をすることができない
  大家さんが多いと聞いたことがあるため)

2、私が推測する
  オーナーの希望賃料を聞いた時の
  仲介業者さんの考え

・決まる賃料をハッキリとは言わない↓
 それで決まらなかったら文句を
 言われるから↓
 文句を言われても時間を取られるだけで
 どうにもならないから

 そのため、どんな賃料設定をしても
 高いと言っておく

・高いと言っておけば、
 高いという意識付けをしておけば、
 賃料交渉が入った際も決めやすい。

 高いと意識付けしておけば、
 一定期間募集して成約しなければ、
 賃料を下げさせることができる。

 賃料を下げさせて決まる商品にしないと
 1円にもならない。

 決まらない物件をかかえると、
 宣伝費用ばかりかかり、むしろマイナス。

オーナーの賃料設定が、
本当に相場より高いというときもあると思います。

なので、賃料設定が高いという意見を
ないがしろにはできませんが、
少なからず、
上記のような意図もあるのではないかと
今までのやり取りから思ってしまう
節があります。

戸建て1号も2号も、高いと言われましたが
その高いと言われた賃料で
成約しました。

今となっては、戸建て3号、そして4号も
高いと言われた賃料で成約しています。

相手(入居者)が人であり
不動産であるため、
相対取引であるため、
明確な金額が出せないために起こる
ことでもあると思います。

いずれにせよ、自分で相場を調べ、
理由のある賃料設定をし、
自分で責任を負って
進んでいくしかないと思います。

(私は募集賃料を決めるのに、
 ホームズで調べて算定しています↓
ホームズ家賃相場

仲介業者さんの話しを
参考にはしますが、
聞き入れるか、採用するかは
自己責任で行う必要があります。

自分で判断できるように
常に勉強し、常に情報も取得して
動いていく必要があります。

次は、冒頭のスペック・募集条件での
戸建て3号の募集状況になります。


応援クリックをお願い致します。
(クリックして費用が発生することはありません。ランキングサイトでの当ブログの順位が上がります。クリックは1日1回有効です)
  ↓↓


不労所得ランキング


本を出版しました
戸建て投資のノウハウ本です。

出版した書籍「戸建て投資マニュアル」の内容構成・目次&私のプロフィールはこちらです。
  ↓ ↓
戸建て投資マニュアルの目次&プロフィール

拙著「戸建て投資マニュアル」をご購入頂いた方のご感想等はこちらです↓↓
noteー大家さんYuTa


当ブログの更新情報を、ブログの更新と同時にツイートしています。
是非、ツイッターでフォローもして頂けると、嬉しいです。


当記事中の、募集時の必要書類、その他詳細やり取り、心境はこちら↓
戸建て投資の入居者募集 ~戸建て2号~


続きの記事 ↓↓

前の記事 ↓↓

スポンサーリンク

コメント

タイトルとURLをコピーしました