宅建取得~不動産投資をするのに取るべきなのか~

拳上げ 不動産投資の勉強に伴うおススメ資格・検定

不動産関連の資格というと宅建を思い浮かべる人も多いと思います。

当ブログ読者さんや書籍「戸建て投資マニュアル」読者さん、Twitter、LINEなどから、
宅建を取った方が良いですか?
大家さんになるにあたり資格の勉強をするとしたら、どの資格がおススメですか?と、意外に多く聞かれます。

私の解答としては、必須ではないが取った方が良い、
正確には、取れるくらいの学習をした方が良い、知識の定着確認として宅建試験合格を目安にしたら良い、です。

今回は、宅建をなぜ取ったら良いと思うのか、不動産投資をしている視点から、宅建が活きていると感じていること、についてのお話しです。

最期に、おすすめテキスト・問題集、宅建以外のおススメ資格、についても併せてご紹介します。

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資格「宅地建物取引士」

不動産資格といえば、宅建。そう思う方が沢山いると思います。

私もそう思います。

おススメ資格は?と聞かれれば、やはり筆頭なのが宅建。

なぜ宅建がおススメの筆頭に上がるのか。

その理由をお話しする前に、まずは宅建について少しお話しします。

宅建=宅地建物取引士は、不動産取引の専門家であることを証明する国家資格です。

不動産屋さんを開業するにも、仲介業の重要事項説明書を説明するにも宅建を持っている必要があります。

不動産取引に伴う重要事項の説明や重要事項説明書の記名押印は宅建士のみに許された仕事で、宅建独占業務になります。

不動産業を営むには従事者の5人に1人は専任の宅建士を配置しなければならないという義務付けもあります。

では、われわれ大家さんにとって必須の資格かというと、大家業を行うだけであればなくても可能なため、そういう意味では必携ではありません。

しかし、不動産投資をしている身として、大家業をするにしても、宅建がおススメな理由があります。

宅建がおススメな理由

不動産投資を始めようとしている方、大家さんをやろうとしている方に宅建がおススメな理由は、

・購入検討物件の法令的制限が分かるようになる
 →物件のリスク・将来性・資産性が分かるようになる
 →物件選定に効果がある
・万が一の転職に役立つ
・不動産屋さんを開業できる

といったことが挙げられます。

不動産投資を始めようとしている方にとっては、主に1つ目の法令の制限が分かるようになることが大きな理由です。

それでは1つずつお話ししていきます。

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おススメ理由1:購入検討物件の法令的制限が分かるようになる

宅建を学習することで、購入しようかと検討している物件の、法令的観点からのリスクを推し量ることができるようになります。

これができると、将来的リスクを加味した購入ができるようになります。

物件のリスク・将来性・資産性が分かるようになる→物件選定に効果がある

たとえば中古1棟アパートを購入する場合。

購入しようとしている現時点では、建物(アパート)があり、賃貸中のため、賃料からの収益性が良ければ良い物件に映ります。

修繕費用やランニングコストと賃料収入を勘案し、採算が取れれば買いだ、となりそうなものですが、それだけで判断してしまうのは早計です。

その物件が将来的に建替えできるのか、法的に違反している建物でないか、といった法令的視点も必要になります。

建替えに関しては、その物件の土地が道路にきちんと接しているか、建替え可能な道路に接しているか、そもそも建替えできる区域内に存しているか、といった知識・確認が必要になります。

擁壁の高さ次第では、建替えできる建物の面積が大きく減少する、ほとんど建物を建てれなくなる、といったケースもあります。

容積率や建ぺい率を超過していないか。改築してオーバーしていないか。

などの知見と確認をできることがリスク回避になります。

この法令的制限を把握せず購入することがリスクとなり姿を現すのは、売却時です。

建物を建て替えることができない、建物を建てれない土地、需要のあるサイズの建物が建てれない土地であった場合、売却価格は大きく減少します。
場合によっては、買い手が付かない→売ることができない、という可能性も出てきます。

購入時は収益性のある建物があり問題なさそうに見えるかもしれません。

しかし、想定通りに収益を上げれず手放したくなった、築年が経過し建物が古くなり入居者がつかなくなった、土地が残るからいいや、土地として売れれば良い。

と思ったら、建替えできないので土地としても売れない。
所有し続けるしかない。となってしまうかもしれません。

購入時に、建て替えができないこと、その要因についてや伴うリスクを視野に入れた上で購入していれば、そこまで採算に入れたそれなりの価格で購入しているはずですので問題ありません。

しかし、そこまで考えず、いまある建物の収益性だけをみて購入し、いざ売ろうというときに初めて気づく、というのが問題です。

そういった物件のリスクについて、そこから派生する将来の懸念、想定される資産価値を見通せるようになるのに宅建の学習は効果的だと思います。

言い換えると、物件選びに宅建の学習は役に立つ、それがおススメする理由の1つです。

安いかどうかについても

不動産投資の成功要因の大きな1つに、入り口である「購入価格」が挙げられます。

対象物件のリスクを把握し、その上で安く買うことができれば、不動産投資は成功したも同然、という意見もあります。

とにもかくにも、不動産は安く買えていれば成功する・失敗しない、というわけです。

私も、たしかにそれは1つの要因であり、大きな要因であると感じています。

相場や他の物件と比較して、安く買えていればいるほどリスク回避もしやすくなります。

当然利回りも上がり、投下資金の回収も早くなります。

獲得賃料が想定していた賃料を下回っても許容内に入りやすくなります。

さいあく売却して出直すにしても、比較してキズを浅く済ますことができます。

安く買えたことは大きなアドバンテージとなります。

その、相場や他の物件と比べて、リスクを含めて考えて、安く買えたかどうか、について、安く買えたと判断するのに宅建で学習する法令からの知識が生きてくると感じています。

安く買えたかどうかは、相場を把握することも必要ですが、その物件が抱えるリスク、伴う費用も含めて把握していないと見誤ってしまいます。

相場と比較するだけであれば、たとえば土地であれば、坪単価が相場より安く買えれば安く買えたことになります。

しかし、坪単価が安かっただけで、ほんとうに安く買えたのか?というと、それだけではありません。

そもそもその土地は、どのような地域・エリアに存している土地なのか。
建物を建てれる土地なのか。どの程度の大きさの建物が建てれる土地なのか。

これらの要因だけでも大きく変わってきます。

市街化調整区域内なのか市街化区域なのか。
用途地域は何なのか。
前面道路幅員による容積率は。
法令による制限はないか。がけ条例は。

最寄り駅が同じで、駅距離が同じでも、これらのような制限等が変わることで相場も大きく変わります。

相場より少し安い坪単価で買えたようにみえて、実はもっともっと安くなければ割に合わない物件だった、ということもあり得ます。

これらを理解したうえで判断しなければ、一概に安く買えたとは言えません。

このような要因を理解するのに宅建の学習・取得は役に立っています。

つまり、リスク回避・リスクの把握ができる、というかたちで役に立っています。

購入時から想定していて試算に含めて購入できているのか、買ってから気付いて計算が狂うのか。

謄本をみただけで分かることも増えます。

宅建を学習・取得していれば、事前にリスクを見つけやすくなります。

宅建の学習・取得をおススメする要因です。

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おススメ理由2:・万が一の転職に役立つ

近年の経済動向の振れ幅の大きさから、将来の不透明さは色濃くなるばかりだと感じています。

資格1つで乗り切れるとは思いませんが、宅建のように独占業務のある国家資格であれば、少なからず足しになるのではないでしょうか。

不動産屋さんは、従業員5人に1人は宅建士を事務所に配置しなければならない、ということが法令で定められています。

どんなに営業能力の高い、売上の高い人がいても宅建士を配置しなければなりません。

また、不動産取引にともなう重要事項説明について宅建士が行わなければなりません。これも法令で決められています。

たくさん契約を取ってこれる人がいても、契約時の重要事項説明は宅建士が必要になります。

宅建は、配置義務と独占業務のある資格です。

将来、万が一転職の必要に迫られたとき、役に立つ可能性は少なからずあります。

なお、宅建は、1度合格してしまえば合格に有効期限はありません。

宅建免許の登録をするには登録実務講習を受けるか実務経験を2年以上積むかが必要となったり、免許証の有効期限は5年間で5年ごとに更新する必要があったりしますが、
試験に合格し、登録はせず放置していても、合格が取り消されることはありません。

取ったけど、いまの仕事に必要ないから放置しおく、というかたちでも問題ありません。
再度試験を受ける必要はありません。

不動産屋さんに転職することにした、など本当に必要になったときは、試験に合格していれば講習を受けるだけで免許登録できます(費用は発生します)。

講習に、試験はありません。

将来の身の振り幅を拡げる意味も含めて宅建はおススメといえます。

おススメ理由3:不動産屋さんを開業できる

これから不動産投資を始めようとしている方には少し遠い気がしてしまうかもしれませんが、
不動産規模を拡大していったときに、宅建を持っていれば不動産屋を開業する、という選択肢も持つことができます。

不動産投資を法人化して進める方も少なくありません。

資産が拡大し、収益も上がっていき、会社員をやめて、自身の法人で頑張っていこう、
そうなったとき、不動産屋さん開業も視野に入ると思います。

宅建をとっていれば、あとは適した事務所と保証金など、ものと費用を用意すれば可能になります。

不動産屋さん開業といっても、なにも仲介営業担当をやらなければいけないということはありません。

これまで通りの不動産投資をベースに、短期転売や分譲ができるようになります。

宅建があればこういった世界も拓けてきます。

将来性に拍車をかけてモチベーションにしてはいかがでしょうか。

まとめ

宅建の学習は、不動産投資において、購入検討物件のリスク回避・把握に役立ちます。

リスクのある物件は価格が安くなる傾向にあるので、リスクを知ることで、あえてリスクのある物件を狙い、安く購入するという選択肢も広がります。

もちろん、自分では対処できないリスク物件を避けることにも繋がります。

また、宅建は1度合格してしまえば合格に有効期限はありません。

その割に独占業務のある国家資格です。

宅建の学習は、不動産投資においてもさながら自分の身のふり幅を拡げる転ばぬ先の杖になり得る資格です。

宅建を取得できれば、不動産投資の物件を選ぶ際、宅建を取るくらいの知識はあると自信にもなります。

そういった理由から、宅建をおススメ資格の筆頭に挙げています。

大家さんになるのに資格は不要ですが、失敗やリスクを回避するために、宅建を取得できる程度に学習し理解しておくことがおススメです。

すでに大家さんをしている人でも、物件を買ってから次の物件までは、ある程度期間が空く人が多いと思います。

その期間の間に、物件を探しながら、宅建の学習・取得をされてはいかがでしょうか。

すでに大家さんの人は、宅建取得の勉強にそれほど多くの時間を割かなくても、すでに知っている内容も多く取得しやすいと思います。

大家さんになるべく励んでいる人は、それくらい知識を得ている状態になることが必要とモチベーションにし、自分の理解度を確認するためにも、宅建の取得を1つの目安に使ってみてはいかがでしょうか。

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宅建以外のおススメ資格

ここまで宅建のおススメ理由について述べてきましたが、
宅建以外の有効な資格も教えてほしいという質問も多くあります。

そこでここでは宅建以外のおススメ資格についてご紹介します。

宅建以外のおススメ資格は、

賃貸不動産経営管理士
・簿記
・FP
・掃除能力検定

です。

まず、賃貸不動産経営管理士。

賃貸不動産経営管理士は、その名称のごとく賃貸不動産の管理運営についての専門家です。

当然、賃貸借契約についても重点的に学習できますし、物件の維持管理メンテナンス、設備についても学習することができます。

不動産投資において、物件を買った後の運営について特に役に立ったと感じる資格です。

なお、今後、国家資格化が予定されているそうなので、宅建のように身のふり幅を拡げてくれる資格に変貌する可能性もあります。

賃貸不動産経営管理士についての有効性は以下の記事で詳細をお話ししています。こちらをご覧ください↓↓

続いては、簿記です。

簿記は、不動産投資に直接的には関わりませんが、不動産投資の経営面に強く関わります。

不動産投資にも当然、税金がかかります。

きちんと納めないと違法行為になってしまいます。

そのために、経費になるものならないもの、減価償却、費用、資産、といった会計知識をきちんと把握しておく必要があります。

それを学ぶのに有効なのが簿記です。

簿記についての詳細も近々掲載します↓↓
作成中

それと、FP(ファイナンシャル・プランニング技能士)。

FPは、私たちの生活に関わるコストや保険、投資、相続、事業承継といったことについて学習します。

学習範囲・試験範囲の中に、不動産分野があるので、不動産についても範囲内にはなりますが、不動産分野については宅建や賃貸不動産経営管理士の方がより詳しく学習しますので、ここでおススメする理由は、
社会保険料や雇用保険、生命保険、労災保険、相続、事業承継といったところを学習するためです。

他にも、投資信託や為替、NISAといった投資についても範囲になります。

FPは、日頃の自身の生活における費用や投資について学べることと、不動産投資においては法人化や事業継承するための事前知識・予備知識になる、と感じたからです。

法人化するには、よく言われている所得税のラインもありますが、他にも社会保険や住民税など考えておくべきコストがあります。

事業継承や相続なども、該当する税務控除等、基本的なことは自分も分かっておく必要があります。

それを学ぶのにFPは有効だと感じています。

FPについての詳細も近々掲載予定↓↓

作成中

掃除能力検定。

掃除能力検定は、汚れを落とすための知識、掃除の知識を学ぶことができます。

どんな汚れなのか、その汚れに適した洗剤や落とし方といったことを学びます。

不動産投資においては、自分で物件のクリーニングをやろうとしている人に有効だと感じました。

また、住宅の清掃についての学習は、自宅の清掃にも役立ちます。

掃除についてあらためて学習する機会というのは意外とないと思います。

不動産投資だけでなく生活全般にも有効な知識です。

掃除能力検定についての詳細記事も近々掲載予定です↓↓

作成中

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宅建取得に向けて

ここからは宅建取得に向けたお話しです。

勉強法、おすすめテキスト・問題集のご紹介と進みます。

宅建取得勉強法

宅建を取得するには、問題50問のうち7割以上の得点が必要、36点以上取れば合格、といわれていました。

相対評価のため、合格点は毎年変動しますが、過去の合格点から36点以上取れば受かるといわれていました。

近年では令和2年度が38点、平成30年度が37点と受験者のレベルの上昇が伺えます。

合格には8割の得点が必要になってくるでしょう。

宅建の学習は、民法・宅建業法・法令上の制限・税その他、の大きく4つに分けて説明されることが多いです。

そしてその中で、宅建業法を得点源とし、ほぼ満点を取れるくらいになる必要がある、宅建業法満点、法令・その他8割、民法+αで受かる、といわれていました。

民法は、範囲が広く全てを勉強することは難しいこと、宅建で求められることに絞って勉強しイレギュラーな問題が出たら皆できない、モラルである程度解答できる、という位置づけでした。

宅建業法の出題数は例年20問前後、法令その他が16問前後、民法が14問前後。

宅建業法満点で20問、法令・その他で8割で12問、これで32問。
これに民法が半分(7問)できれば39問で合格、という寸法です。

なので、まずは宅建業法を重点的に学習、そして法令・その他を学習し、民法は深入りし過ぎない、と進めて行きます。

具体的な方法としては、過去問を解きまくる、です。

目安は、何度やっても8割解けるようになるまで、です。

他の資格であれば、テキスト3周、問題集3周やればできるようになるといった目安が見通せる資格もありますが、宅建に関しては、できるようになるまで何度もやる、しかありません。

相対評価ですし、他の受験生のレベルが高いこともあります。

試験直前まで、何度も解き続けましょう。

特に宅建業法は、過去問を解いて出題傾向を掴み、パターンを覚えてくると得点が上がっていきます。

テキストを読んで、過去問を解く。

これを繰り返して、覚えていく、身に付けていく。

宅建は人気資格で受験者も多いため、大手予備校はじめテキストや問題集が充実しています。そしてその分、予備校のデータの蓄積も沢山あります。
そのデータを基に作られたテキスト・問題集。
これをやり込むことが合格に繋がる資格です。

人気資格の分、テキストや問題集が色んな予備校から出版されていますが、テキスト・問題集はここでご紹介するもので十分です。

テキストや問題集選びに時間を割くより、その問題集を全て確実に解けるようになるよう時間を使いましょう。

それではテキスト・問題集のご紹介です。

おすすめテキスト・問題集

宅建取得に向けておススメのテキスト・問題集は以下です。

おススメの理由は、イラストや図が多くて分かりやすい、要所要所に例題があって理解度のチェックをしながら進められる、からです。

宅建は人気資格のため、沢山の予備校などからテキストや問題集が出版されており、どのテキストが良いのかとても迷います。

しかし、取得した者からすると、そこで長いこと迷う必要はありません。

宅建は人気資格、人気資格は受験者数が多い、需要がある→予備校のデータの蓄積も膨大、力を入れて出版物を作る、
ということから、どれも網羅されているテキストばかりです。

テキストにこだわり過ぎるより、宅建業法を覚える時間に充てましょう。


テキスト・問題集はあちこち出版社を変えるより、1社のものをやり込む方が、連動していて覚えていきやすと思います。

予想模試で、他社のものも取り込み、バリエーションのUPと自分の習熟具合を量りましょう。

↓↓予想模試は2020年のものです。2021年のものが出版されたら変更します↓↓


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