「戸建て家３号の重要事項説明書確認」
前面道路：２項道路
今回思ったこと：自分でも調べることが大事
日本政策金融公庫で融資は土台に乗りそう
との解答をもらい、すぐに仲介業者さんに連絡しました。
仲介業者さんも喜んでくれて、
売主様と契約日の調整に入りました。
売主様のご都合もあり、
１０日後に契約締結することになりました。
今回も事前に重要事項説明書・売買契約書
のひな型を送ってもらい、
契約に行く前に自分で確認しておく
かたちを取りました。
そのため、契約締結日の３日前に
ひな型が送られてきて
内容を確認しました。
重要事項説明書の要チェックポイント
重要事項説明書の要チェックポイントは
下記です。
「要チェックポイント」
- 道路付け
- ライフライン
- 特約事項
- その他重要事項欄
- 備考欄
（要チェックの理由は
こちらの記事でつづっています↓
重要事項説明書の確認ポイント）
戸建て３号で１番ネックになったのは
道路付けに伴う
再建築は可能か不可能かについて
でした。
前面道路の種別は、「２項道路」。
（２項道路とは：道幅１．８ｍ以上４ｍ
未満で、建築基準法施工時にすでに家が
立ち並んでいた道路で、特定行政庁が
指定した道路。
こちらの方の記事が、より詳細について
分かりやすいです↓
２項道路とは？ iQra-channel）
物件の前面道路が、２項道路であることは
私の認識も、重要事項説明書の記載も
同じでした。
しかし、重要事項説明書ひな型には、
そのため再建築ができない、との
記載がありました。
前記事の通り、自分で役所に行き、
役所の窓口で、再建築は可能
と聞いていたので、
再建築はできないという記載は
誤っていると思いました。
それに日本政策金融公庫に
再建築はできる、と説明しています。
本当に再建築ができないのであれば、
融資について、くつがえる可能性も
あると思い、焦りました。
再建築不可の記載について
仲介業者さんに電話を発信。
自分で役所に確認していたが
再建築可能と言われたこと、
建築指導課の〇〇さんに聞いて
再建築はできると言われたことを伝え、
修正をお願いしました。
仲介業者の担当は、再度
調査をします、とのことでした。
そして後程、調査をしてきたこと、
再建築は可能との解答を得た
とのことで、重要事項説明書を
修正する旨、連絡をもらいました。
この連絡をもらいホッとしました。
が、
この問題は契約日当日に持ち越される
こととなりました。
再建築不可能？
契約日当日、
再建築に関しての箇所は修正されると
先述の連絡を受けていたままの状況、
その他のチェックポイントについて
気になる点・問題点はなし、
ローン特約の記載もしっかり有り。
あとは無事に契約締結されるばかり、
と、売主様にお渡しする、
とらやの羊羹を持って
意気揚々でした。
契約締結場所は仲介業者さんのお店。
お店に入ると、ご担当がすぐに
出てきてくれて、挨拶をかわし
応接室に通されました。
落ち着いたところで
仲介業者さんが話しを切り出して
きました。
重要事項説明書の
再建築についての箇所を
修正できない、
再建築はできないとの文章を削除
できない、とのことでした。
（なぜ？）
修正されるものだとばかり考えていたので
焦りました。
役所も再建築可能と言っている、
役所の窓口で、物件の住所を伝え、
物件を特定したうえで質問し
再建築可能と言っている、
なのに再建築できないと記載する理由は
どうしてなのか、聞きました。
２項道路だから、というような解答でした。
２項道路のうえで、役所が再建築可能と
言っている、
この間連絡をもらった通り、あなたも
同じことを聞いたのでしょう、と
聞きました。
同じことを聞きました、
とのことでした。
では、なぜ。
感情的にならないように、
紐解くように話しを聞いていくと、
目の前の担当者は再建築できると
考えている、
しかし、上席の方が
再建築できないとの記載を入れないと
仲介業者の印を押せないと
言っている、
という内容でした。
担当者の方は、先の連絡の通り
自分で役所に聞きに行って
私と同じ解答を得ています。
なので担当者の方も、私と同じ意見。
担当者の方は、私のいる応接室と、
事務室の方を
何度も行ったり来たりしていました。
どうやら彼の上司（責任者）の方は
２項道路＝再建築できない
と考えて、
重要事項説明書に再建築できないと
記載をする必要がある、との
考えだったようです。
理由は分かりませんが、
担当者の方が役所で調べて聞いて来たこと、
役所は再建築できると言っていること、
それを聞いたうえで、再建築できない
との記載をする必要がある
ということでした。
しかし、こちらとしては
再建築できる購入物件を
再建築できない物件にされては
たまりません。
直接話せば分かってもらえるのではと思い、
担当者の方に、直接、責任者の方と
話しをしたいと伝えました。
しかし、直接話しはできない
と言われました。
話しをさせて頂けない理由は
分かりませんでした。
では、再建築できるとの記載に変えて
もらえるのか、と聞くと、
できない、とのことでした。
では、話しをさせてくれて、と
伝え、担当者の方が
また挟まれてしまうかたちに
なってしまいました。
担当者の方には悪いなと思いつつ、
しかし買ったあと責任を負うのは私、
再建築については大きなポイント
ですので、ここは引けません。
それと、
上司の方の意見を直接
聞いてみたかったこともあり
担当の方にはムリを言いました。
結局、ご担当の方が私と上席の方の
伝書鳩になるばかりで、
直接お話しをさせて頂くことは叶わず、
上司の方とは話しができませんでした。
話しはできませんでしたが、
結果、重要事項説明書の
再建築はできないという文章を削除する
ことになりました。
削除するが、再建築できるとの記載もしない
とのことでした。
再建築できないという文章がなくなれば
あとは問題なかったので、
よしとしました。
しかし結局、再建築ができないという
意見について伺うことは
できずじまい。
理由はハッキリしませんでしたが、
再建築不可の文章を削除してくれたので
こちらの言い分を理解してくれたの
かなと思っています。
「今回の教訓」
・自分でも調べておくことが大事
・おかしいことはＮｏ
再建築できるかできないかは
大きなポイントです。
借入についてもですが、
自分の先行きについてもです。
再建築ができないと認識し、
そのうえで先行きを考えて
買っているかどうかは
大きいです。
今回の戸建て３号は
再建築できるうえでの購入です。
将来的に、売却・建替・担保、
それらができる想定で購入しています。
それができないとなると
計画が大きく狂います。
なので自分で役所に調べに行き
確認しておきました。
自分で調べておくと強気で
主張できます。
違うものは違うと、より強く言えます。
それで内容を修正してもらえました。
自分で調べておく大切さを感じました。
今回のような、２項道路である場合を
はじめ、
下記のような場合も
自分で調べておいた方が良いです。
・前面道路の幅員が４ｍ未満
・道路と接する間口が２ｍ未満
・市街化調整区域の物件
・前面道路が位置指定道路場合、
位置指定が購入対象物件まで
届いているか
買ったあとは自己責任。
なにかあっても基本的に
自分の責任です。
仲介業者さんは
責任を取ってくれません。
買う前のひと手間で防げるので
あれば、惜しみなく手間を
かけましょう。
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