戸建て投資のリフォーム:自分で実施したこと編、成約賃料からの利回り~戸建て3号~

DIY・工具 戸建て3号

「リフォーム:戸建て3号」
 ~自分で実施した事項編~

戸建て3号の
リフォームについての記事の
最終編になります。

当記事では、
自分で実施した事項をつづった後、
戸建て3号のリフォーム費用合計、
そして成約した賃料をもとにした
利回りをつづります。

リフォーム内容やその費用感、
そして成約賃料、
利回りについて参考になればと思います。

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自分でやったこと詳細

戸建て3号の自分で実施した作業は
下記です。

  • 2階洋室の床をニス塗り
  • LDの床をニス塗り
  • キッチンを磨き清掃
  • キッチンのコーキング
  • トイレを磨き清掃
  • 窓清掃
  • カーポート清掃
  • 階段のスベラーズ張替
  • 和室の敷居すべり張替
  • コンセントカバー交換(全室)
  • 電球、シーリング交換
  • 玄関扉、玄関の門のWAXがけ
  • 庭木2本の剪定
  • 砂利の整備

費用合計(材料代):約6万円
      人件費:プライスレス

床のニス塗り

床のニス塗りをしたのは
2階洋室とLDです。

どちらも床の状況が
ビミョーでした。

なので張替や上張りではなく
自分で塗りました。

ビミョーというのは、
床を張り替えたり、上張りをするほど
痛みや汚れがヒドイわけでもなく、
かといって掃除だけでは
なんかキレイに見えない。

極力フローリングにしたい。
(入居者受けを考えて)

なのでCFを上張りするのも
もったいない。

そんな状況でしたので
自分でニス塗りをしました。

この2階の洋室とLDの床は
業務用汚れ落としを使った
拭き掃除で汚れは落ちました。

しかし、
日焼けによる濃淡の差が激しい、
ところどころ深いキズがあり
それが変な反射を引き起こしてか
室内に入るときにも目が行って
しまう、
そのため、汚れてはいないけど
なんだかキレイに見えない
という状況でした。

なので、塗装しよう、と思い、
ホームセンターで
木材・床のペンキを探しました。

そこでサンプルを見ながら
完成状況をイメージしました。

ペンキ・ステインとなると
フローリングの木目を消すような
ものが多く悩んでいました。

キズや日焼けによる濃淡を消すには
木目が消える程度の方が良いのかな
と思いつつ、
サンプルを見ると、クロスと合わず、
床がういてしまいそう。

そこで見つけたのが、色入りニスでした。

無色透明のニスではなく
チークという色のニスです。

これにした理由は、
・木目を残せること、
・濃すぎない、
・多少の色が着くため
 日焼けで薄くなったところにも
 着色できる、
・ニスの光沢も出せる→キレイに見えるのでは、と思い、
これを選びました。

床のニス塗りは、
思ったより大変でした。

まずは養生。

幅木やクロスを汚さないよう
マスキングテープと新聞紙を使い
養生をします。

そしてニスをオン。

ずっとかがんでの作業のため
疲れました。

ムラができないように、と
気を付けて塗っていきましたが、
途中から疲れて、気が持ちませんでした。

ニスは2度塗り。

ということで、1日程
時間を開けて2度目のオン。

2度塗り兼ねて
ムラの修正を図りました。

 ニス塗り(2階洋室)ビフォー

ニス塗り・ビフォー(2階洋室):貸家3号

    ニス塗り(2階洋室)・アフター

ニス塗り(2階洋室)・アフター:貸家3号

キッチン磨き・コーキング

使用感満点であったキッチンは
磨き上げて復活させました。

磨き掃除には、
「ブレークアップ」という
業務用汚れ落としと
「ボンスター」という金たわし的な道具が
おススメです。

今回もそれらを使用しました。

(先述の床の汚れ落としのところでの
 業務用汚れ落としとは
 このブレークアップのことです。
 おススメなので、当記事の最後に
 紹介ページのリンクを
 貼っておきます)

タイルの目地も、これらを使い
キレイにしました。

そしてキッチンの周囲をコーキング。

コーキングも戸建て1号、2号で
打ったことがあったので、
それなりに仕上げられました。

      キッチン・ビフォー

キッチン・ビフォー:貸家3号

     キッチン・清掃中

キッチン・清掃中:貸家3号

  キッチン・アフター

キッチン・アフター:貸家3号

階段スベラーズの張り替え

階段のヘリについている
ゴム状のすべり止め、
スベラーズを張り替えました。

既存のすべり止めを剥がすのに
粘着力が強く、
ムリに剥がすと後が残ったり
床の一部も一緒に剥がれて
しまうのでは、と心配になるほど
ガッチリくっついていました。

が、強引に剥がして問題無。

安価ですので、やっておいた方が
良いと思います。

(スベラーズの剥がすコツ・設置のコツが
 分かる紹介ページも
 当ページ下部にリンクを貼って
 おきます。)

   階段ヘリのすべり止め

階段ヘリの滑り止め:貸家3号

庭木の剪定

2本ほど、少し大きい庭木があり
剪定しました。

庭木は、入居者さんが住んだ後を
考え、いつも剪定しています。

賃貸借契約上、入居者さんに
メンテナンスをしてもらう契約を
していますが、面倒だと思います。

長く住めば住むほど
自分の家でないお家の庭の手入れを
するのは面倒になる可能性があります。

(庭いじりが好きな方は問題ありませんが、
 そうでない方の場合。
 どんな方が入居するか分かりませんので。
 それに庭いじりが好きな方は
 自分の好きなものを植えると思います)

面倒で、メンテナンスをされなく
なったら、近隣からのクレームの
可能性もあります。

未然にトラブルを回避することや
長期入居してもらうことを考え
事前に剪定しています。

そのため今回も剪定しました。

庭木の剪定は意外に大変です。

今回は以下の写真のような木です。

庭木:貸家3号

細いから大したことないと思われる
と思います。

私も当初そう思っていました。

しかし剪定を始めてみると
これがなかなかに大変。

植わっている生木を剪定するのは
なかなか切り終えれません。

この細さでしたので
手のこではじめましたが
結局、電動のこぎりを使いました。

特に根元の方を切ることを考えると
最初っから電動のこぎりを使用することを
おススメします。

(はじめに幹の上の方を切り、
 枝を落として、
 次に根元の方をと、2段階に
 分けて切りました)

時間も労力も考え、電動のこぎりを
使っちゃった方が良いですね。

おススメの電動のこぎりも紹介
しているので、やはり当ページ下部に
リンクを貼っておきます。

砂利の整備

家の周りの雑草を抜き、
砂利の整備・新規砂利敷設を
行いました。

今回の戸建て3号で
入居者ご案内時に必ず目につくのは
玄関前・外の門を入ってすぐの
ところ程度です。

さほどスペースも広くないので
無難に仕上げましたが、
入居者さんが物件内見にきた
ときをイメージして実施しました。

物件内見に来て、
外の門を入ってすぐのところは、
物件に立ち入る第1歩です。

物件1歩目で視界に入るところも
キレイにしておく、
手入れをしておくと、
キレイに手入れされている物件だなと
安心感を持ってもらえます。

細かいところですが、
そういった細かい箇所をキレイにして
おく積み重ねで
好印象な物件ができあがります。

なのでココも手を抜かずに
整えました。

なお、戸建て2号は、外の門から
玄関までのアプローチが長く、
カラー砂利や
ガーデンソーラーライトを使い
デザイン性を持たせました。

その写真を掲載しているページの
リンクも、当サイト下部に
貼っておきます。

ガーデンソーラーライトの
紹介ページではありますが、
参考にして頂けると思います。

  砂利整備・ビフォー

砂利整備・ビフォー:貸家3号

  砂利整備・アフター

砂利整備・アフター:貸家3号

  砂利整備・作業中

砂利整備(玄関横):貸家3号

  砂利整備・アフター

砂利整備・室外機:会社3号

その他、トイレ掃除等のいわゆる
ハウスクリーニング、
襖の敷居すべりの張替や
コンセントカバーの交換、
電球の交換等、細かい部分は
自分で行いました。

細かい部分は、業者さんでは
なかなか行き届きませんし、
入居者さんの印象UP、
長期入居の貢献を狙い
自分で実施しました。

戸建て3号の成約賃料・リフォーム費用合計

これらの内容のリフォームを
施したうえで戸建て3号の成約賃料は、
96,000円となりました。

(経緯はおって記事にします)

戸建て3号のリフォーム関連費用
合計は、865,000円。

(リフォーム業者さんに依頼した
 リフォーム費用:約70万円、
 ガス会社さん関連:材料費約6万円、
 畳屋さん費用:4.5万円、
 自分で実施した事項費用:約6万円、
 (人件費:プライスレス))

戸建て3号の利回り:12.17%

戸建て3号の購入価格は、810万円。

購入諸経費は、約50万円。

810万円+50万円+86.5万円=
946.5万円。

年間賃料:115.2万円

利回り:12.17%

良いリフォーム業者を見つけるには

良いリフォーム業者を見つけるには、
どうしたらよいか。

安くて安心して依頼できるリフォーム
業者を見つけるための第1歩は、
相見積もり。

複数のリフォーム業者さんの相見積もりを
取得し、金額を確認。

相見積もりを取得するために
打ち合わせをするので、
その際に
自分と気の合う業者を見つけること。

金額と対応の良いリフォーム業者さんを
見つけることが、
上手く賃貸運営していくコツだと
感じています。

私も、複数のリフォーム業者さんに
相見積もりをお願いし、
良いと思えるところを見つけるに
至りました。

また、リフォーム業者さんが、
すぐに駆け付けることのできる
エリアは限られてきます。

所有物件の所在がバラつく場合、
物件とリフォーム業者さんの
事務所の距離も気にかけておく
必要があります。

賃貸後の修繕対応を考えると、
物件に近くのリフォーム業者さんで
ないと、すぐに駆け付けて対応して
もらうことができません。

そんなリフォーム業者さんを探すのに
便利なサイトを見つけたので
下記にリンクを貼っておきます。

このサイトであれば、
希望のエリアのリフォーム業者さんを
探し、見積もりを取得することが
できます。

希望のエリアについては、
市区町村まで指定できるので、
所有物件の近くのリフォーム業者を
エリアを指定して探すことができます。

また、所有物件を拡大していくことを
お考えであれば、
どこにでも行きやすいエリアにある
リフォーム業者さんを探すこともできます。

こちらがそのサイトのリンクになります↓


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