一戸建て不動産投資のメリット・デメリット

メリットデメリット・天秤 戸建て投資のメリット デメリット

今回は、戸建て投資のメリット デメリットについてのお話しです。

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戸建て投資とは

まずは、戸建て投資についてです

戸建て投資とは、不動産投資の1つで、
一戸建て住宅を購入し、
それを第三者に貸し出して家賃収入を得る投資法です。

(ここでいう一戸建ては、平屋建ての物件や
 連棟式のテラスハウスは除き、
 分譲地の建売住宅のような一戸建てを
 ご想像ください)

一戸建不動産投資を行う際には、新築か中古の物件かを選択する必要があります。

新築戸建てで行う場合のメリット・デメリット

新築戸建ての場合、建物や設備等の保証があるので、雨漏りやシロアリの害、設備の不具合等によるリスクが低いと言えます。

ただし、土地から購入し、建物を建てるとなると、費用が高額となり、投資利回りが低下します。

すでに土地を持っている方には、オススメです。

中古戸建てで行う場合のメリット・デメリット

中古戸建てで行う場合は、購入価格を安く済ますことができますが、
その分様々なリスクがあります。

具体的には、雨漏りしている、
シロアリの害にあっている、
設備が故障している等、
それらに伴いリフォーム費用が多額になることがあります。

しかし、中には、そういった建物・物件の不具合により安く売りに出しているわけではなく、所有者の意向で安くなっている物件もあります。

たとえば、相続で取得したが使い道がなく、持っていてもコスト(固定資産税等)ばかりかかるため処分したい、といった理由のケースです。

そういった、物件でなく別の要因で安く売りに出している物件を探し出せば、高利回りな物件を取得することが可能です。

そしてそういった物件は、多くはありませんが、決して見つからないこともありません。

戸建て投資のメリット

一戸建て不動産投資には、様々なメリットがあります。

ここから、一戸建不動産投資のメリットを具体的にみていきます。

入居期間が長い

戸建て賃貸に入居する層は、子供のいるファミリー層が多い傾向にあります。

そのため、子供が小学校、中学校と進学していき、入居してすぐに退去することは少ないです。

子供の転校による支障を考え、1度入居すると退去しづらくなります。

そのため入居期間が長期間になることが多く、
それだけ長期にわたって家賃収入を得ることができ、安定収入となります。

退去に伴うリフォーム費用も、入退去が少ない分、安くなります。

実際に私が所有・運営してる戸建て物件の入居者の方も、
子供がいるファミリーの方ばかりで、
体験からも上記のようなことが言えます。

管理の手間が少ない

戸建て賃貸の場合には、あたかも自分の持家のように住んでくれるため、管理の手間が少ないというメリットがあります。

たとえば、庭の雑草の手入れは入居者の方が行ってくれます。

他にも、設備の故障等、日曜大工では難しい内容であれば連絡がきますが、自分で直せる範囲であれば、事前に連絡がきたうえで入居者の方が直されたりします。

具体的には、給湯器のリモコンが映らなくなった際はさすがに連絡がきましたが、
障子の剥がれは、自分で張り替えてよいかとの連絡があり張り替えされました。

といっても、入居者の方からの連絡は、年に1回あるかどうか程度です。

戸建て賃貸は比較的家賃が高いため、入居者の方は比較的年収が高く、
いわゆる属性の良い方が多くなることも要因の1つです。

そのため、家賃滞納もあまりありません。

このように、戸建て賃貸では、管理の手間が少ないというメリットがあります。

リフォーム内容・費用を自分でコントロールできる

一戸建て不動産投資の場合、その物件の土地・建物は丸々自分のものですので、
リフォームの内容は、
建物の外観から間取り、敷地内の駐車場や駐輪場について等、一切を
自分の好きなようにリフォームをすることができます。

人気のある外観デザインや間取りを取り入れたり、
人気の設備を導入することもすぐにできます。

自分の判断でリフォームできるため、費用についても、
費用をかけるところ、かけないところ、と、
自分でコントロールすることができます。

そこへいくと、サラリーマンに人気の区分マンション投資の場合は、
マンションの外観はもちろん敷地内の設備について等、
共用部分に関しては、区分所有者の一存ではリフォームできません。

実施するためには、
各区分所有者の一定数以上の賛同を得る必要があり、
それぞれの考え方や懐具合により、意見もまとまりにくく、
実施するのに時間がかかる、もしくは実施は難しいものになります。

有効なリフォームができず入居者がなかなか決まらない、
外壁塗装や防水工事等の大枚のかかる工事を、
自分の懐が寂しい状態なので今はやりたくない、しかし
他の区分所有者の賛同があり実施せざるを得なくなった、というケースもあります。

すべてが自分1人の所有でないことで自由が利かない部分があります。

また、区分マンションにある、管理費・修繕積立金も一戸建て不動産投資にはありません。

駅から遠くても問題ない

ファミリー向けの戸建て賃貸の場合、物件周辺の生活環境が重視されます。

スーパーが近い、公園が近い、閑静な住環境、小中学校の学区、学校までの距離、バイパスに出やすい等。

単身世帯ですと、駅からの距離を重視されがちですが、
戸建て賃貸は駅から遠くても十分な賃貸需要があります。

私が所有している物件で、
駅から約40分の物件がありますが、
国道に出やすい、ショッピングモールが近い、
といった要因から容易に賃貸付けができた事例があります。

高い家賃が取れる

戸建て賃貸は、同サイズの賃貸マンションよりも高い家賃を取ることが可能です。

壁を挟んで隣接する住戸がありませんので、
伸び伸び暮らせることもその要因の1つです。

具体的には、子供の鳴き声や足音について、
マンションほど気を使う必要がない、
敷地内は自分のみ使用する空間で、
他人の出入りがないため気兼ねなく暮らすことができます。

マンションやアパート等の集合住宅にない
戸建て賃貸のメリットであり、
同じ広さのマンション・アパートより、高い家賃でも入居されます。

出口戦略の幅が広い

一戸建て不動産投資は、1棟アパートや1棟マンションと比べて、出口の幅が広いです。

どういうことかというと、
1棟アパートや1棟マンションの買い手は投資家だからです。

しかし戸建て住宅の買い手は、一般の人たちがほとんどです。

賃貸中のまま売却することもできるので、
投資用物件とし売りに出すこともできますが、

投資物件としてだけでなく、
実需物件(自宅用物件)として売却することができるため、
売却対象を、投資家に限らず一般の人も対象にできるため、
出口戦略の幅が広がります。

売却金額に関しても、
投資家が買い手となる場合、
投資家は利回りで判断するため、
ある程度値段を安くしないと、全く買い手が現れないことが多くあります。

しかし一般の自宅用途の方は、
住環境等を考慮し、
そこでの生活をするために購入するため、
投資家とは購入目的が異なり、
通常の中古住宅と同じ値段で売却することができます。

一戸建て不動産投資は、
物件の立地や内容により、
投資家向けに売るか、一般の人向けに売るか、選択することができます。

始めやすい

一戸建て不動産投資は、
1棟マンションや1棟アパートより、始めやすいです。

1棟物になりますと、数千万円~1億円以上と物件価格が高額になります。

物件価格高額に伴い、通常、借金の金額も高額になります。

すると心理的ハードルが高くなり、なかなか購入の第1歩に踏み出せません。

多くのサラリーマン・会社員の方であれば、
いきなり数千万円以上の借金をして不動産投資を始めるというのは、とてもハードルが高いかと思います。

現に多くの方が、書籍やセミナー等で相当な時間を知識の蓄積に充てているが1つ目が買えない、といった状態になっています。

やはり高額な借金に不安になること、
当人は知識があるが、その家族はそこまで知識がなく、
高額な借金をして始めることに家族の同意が得られない、
金融機関からの融資が満足に得られない、
といったケースが多いです。

そこで一戸建て不動産投資であれば、
そこまでの高額な借金をせずとも始めることができます。

数百万円の物件で、十分に手残りを出すことが可能です。

数百万円であれば、借金に対する心理的ハードルも一気に下がり、
本人はもちろん、その家族も、随分と始めやすくなります。

場合によっては現金で購入し、無借金での不動産投資ができる方も出てくるでしょう。

現金がある分だけ借金をすることにすれば、
それくらいの金額であればと、家族の同意も得やすくなります。

一戸建て不動産投資は、それくらいの金額から始めることができるので、
はじめやすい不動産投資であると言えます。

ちなみにですが、
絵に描いた餅で、ずぅっと始められないよりは、
小さい物件でも、まずは1歩踏み出した方が良いです。

1棟物と比較すると、家賃収入の額は低いですが、
投資物件を保有し運営することにより、分かることがあります。経験値ができます。

そしてそばで見ている家族も、
実際に入ってくる家賃収入をみて、より理解が深まるでしょう。

また、金融機関に対しても、1歩踏み出す前までは、
知識はあるが実績のない人、であったのが、
実行し結果を出している実績のある人、に変わるため、
融資について前向きになってくれます。

そうして1棟物を購入することができるようにもなります。

戸建て投資のデメリット

良いことばかりでなく、当然デメリットもあります。

戸建て投資にはつぎのデメリットがあります。

融資を引ける金融機関が限られる

多くのメリットがある一戸建不動産投資ですが、
はじめのネックは、融資を引ける金融機関が限られることです。

特に中古戸建てを投資用として購入する場合、
融資に応じてくれない金融機関が多いです。

融資が引けたとしても、融資期間が法定耐用年数以下とされ、
借入期間が伸びないために手残りが出ない、
といった収支に陥りがちです。

(築20年の木造戸建を購入しようとした場合、木造の法定耐用年数22年-築年数20年=残存2年。借入期間は2年)

そこで力になってくれるのが、
日本政策金融公庫です。

日本政策金融公庫は、創業者支援として、
創業者用融資をしてくれます。

私も日本政策金融公庫で融資を受け、
一戸建不動産投資をはじめたのですが、
会社員ですが会社員と並行し行う個人事業主として、
収益不動産を購入し事業(賃貸経営)を行う創業者として融資を受けました。

融資を受けた物件は、
木造築22年や、築25年を経過したもの等、
どれも残存期間0の物件でしたが、
日本政策金融公庫は、事業の設備として融資を実行してくれました。

借入期間はどの物件も10年です。

人によっては、同じ内容で、もしくは法人での借入で、借入期間15年で借りた方もいます。

日本政策金融公庫は、融資対象エリアが日本全国ですので、多くの方の力になってくれます。

そして次に有力なのが、信用金庫です。

信用金庫は地域密着型で、地元の中小企業や零細企業を支援しています。

そのため融資対象エリアは限定的ですが、
自宅がある県内全域と、その県に隣接する市区町村まで融資対象エリアとしているケースが多く、
購入物件も融資対象エリア内であれば前向きに検討してくれます。

私は、日本政策金融公庫で3物件の融資を受け、
それらの返済口座を全て、目星をつけた信用金庫の口座にしました。

そして4物件目の融資をその信用金庫に依頼し、
信用金庫から融資を受けることができました。

その4物件目も、木造築30年で、残存期間は0でしたが、
借入期間15年で融資を引く結果となりました。

その信用金庫で融資を引く際に、担当の方に、
3物件の毎月の返済と入金が実績となったこと、
毎月口座引き落としにしていたその信用金庫での積立預金が良かった、と言われたので、
それらが残存期間0の物件かつ会社員でも、融資を受けれた要因かと感じています。

初めの物件を買う際に、その他の金融機関に問い合わせをしましたが、
ことごとく融資不可でした。

私の年収等を聞く前に、検討している物件の内容(木造の戸建であること、築年数)を聞いただけで、融資対象外との解答でした。

ですので、一戸建て不動産投資は、
融資付けできる金融機関が限られるというネックがあります。

しかし方法は0ではありません。

所有物件の規模を拡大するのに時間がかかる

一戸建て不動産投資は、1棟物と比べて、
規模を拡大するのに時間がかかります。

どちらも物件を1つ買うことに違いはありませんが、
1つに何世帯も入っている1棟物と、
1物件につき1世帯の戸建て賃貸とでは、
1物件あたりの収入に雲泥の差があります。

1物件で何十万、何百万と収入が入ってくる1棟物に比べると、
戸建て投資は、1戸あたりの収入は微々たるもので、
次の物件を買い進めるにも、時間がかかります。

そのため、所有物件の規模を拡大するのに時間がかかります。

不動産投資を始めて、すぐにセミリタイアしたいとお考えの方は合わないと思います。

リフォーム費用がかかる

一戸建て不動産投資は、
ワンルームや1Kなどのシングル向け物件と比べると、面積が広いので、リフォーム費用がかさみます。

リフォーム箇所や内容をコントロールしても、
壁や床の面積があるため、リフォーム費用を抑えるにも限度があります。

そんなリフォーム費用を考慮し、収支計画を立てておくことが必要になります。

具体的には、リフォーム業者の相見積もりを取り、
どの程度の費用がかかるか把握しておく、
先輩大家さんに、安いが信用のおけるリフォーム業者を紹介してもらう、等が有効です。

戸建投資のメリット・デメリットまとめ

一戸建て不動産投資は、
多額の副収入を得たいと思っている方や、
すぐにでもセミリタイアをしたいサラリーマンには向かないでしょう。

しかし、地道でも安定収入を得たいと思っている方、
本業はサラリーマンのままで副収入を得たいと思っている方、
ゆくゆくはセミリタイアするためのステップアップの1歩目を踏み出したい方、
すでにアパートやマンションを所有しているが、シングルタイプの物件ばかりで、入退去の回転が早く、安定した継続賃料を得たい方、
そういった方々にはとても良い投資先になると思います。


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