戸建て投資の繁忙期・賃料を下げるタイミング(戸建て3号)

トンビ・青空 戸建て3号

戸建て3号の入居者募集を
開始しました。

戸建て3号の物件概要と
募集内容は以下の通りです。

「戸建て3号の物件概要」

・駅徒歩11分
・平成6年築
・建物面積約81㎡
・4LDK
・敷地内カースペース有り

「戸建て3号の募集内容」

 賃料:9万3千円
 礼金:0
 敷金:1か月
 ペット飼育:可能
 ※ペット飼育の場合、
  賃料+3千円、
  敷金2か月

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仲介業者さんのスピード感

募集をお願いした仲介業者さんは下記。

「募集依頼をした仲介業者さん」

・エイブル
・ハウスコム
・アパマンショップ
・地元の業者2社

前記事の通り募集依頼をかけてから、
各社ネットに情報をアップしてくれて
いきます。

戸建て2号と同じく、
エイブル、ハウスコム、アパマンショップは
ネットに掲載するのが早かった状況です。

写真の掲載は、現地に撮影しに来る
必要があるため、どうしても
遅れてしまいます。

それでも10日かからないくらいで
上記3社は
写真まで掲載が完了しました。

地元の業者さんは、1社は
募集の依頼にお店に伺ってから
1週間後に写真以外の情報がアップ。

写真は、3週間後くらいに
外観写真のみ掲載され、
室内写真は最後まで掲載されなかった
状況です。

もう1社の地元の業者さんは、
募集の依頼にお店に伺ってから
1か月弱ほどで、
外観写真を含めた物件情報すべてを
一気に掲載されたかたちでした。

こちらも室内写真の掲載はなしの
状況でした。

内装のリフォームや清掃等を
頑張ったので、
大家さんとしては、
室内写真も載せてくれると嬉しい
というのが正直なところですね。

まぁ、私がいくら嬉しくても
入居が決まらないことには意味がないので、

仲介業者さんのやり方に細かい口出しは
しないようにしよう、
(口出ししても面倒臭がられるだけかも)

エイブルさん等3社とは違ったやり方が
あった方が
3社をすり抜けてしまう方をキャッチできるのかもと考え、

特に何も言い付けはしませんでした。

繁忙期にもかかわらず反響がなく気をもみました

結果的に、戸建て3号は、
募集から1か月半ほどの間に
反響が1件。

そして、もうそろそろ2か月が経つという
募集開始2か月直前でもう1件反響があり、
その方で成約となりました。

2月から募集を開始して、
成約は3月末近く。

2月中は、反響無し。

繁忙期にこのような反響状況でしたので、
気をもみました。

繁忙期に投入できることも見込んでの
賃料設定でしたが、
読み違えたか、と気落ちしていました。

賃料を下げるタイミングはいつがベストか

最初の反響があったのは3月上旬。

2月中は音沙汰無しなので、
2月のおわり、悩んでいました。

この時期で反響が1件もない。

家賃を下げるべきか。

下げるべきだろうな。

ネット検索時の賃料検索範囲からいって、
1,000円、2,000円下げても
状況は変わらないだろうな。

(検索は5,000円単位。
 いまの賃料93,000円は
 95,000円以下で検索すればヒット。
 次の検索範囲は90,000円以下。
 千円、二千円下げても、大きくは
 変わらないであろうと考えました)

下げるとしたら、90,000円ちょうどか
89,000円か。

(検索サイトにより、90,000円「以下」で検索されるサイトと、
 90,000円「未満」で検索されるサイトがあるため)

1,000円の差で繁忙期を逃すわけには
いかないな。

そんなことを考えつつ、
賃料を下げるタイミングは、いつにするか。

・3月に入ったらすぐ
・3月上旬の状況をみて3月中旬にする
・3月いっぱいは現状で粘り、3月末に変更する

賃料を下げることは決めましたが、
下げるタイミングもまた悩みました。

賃料は少しでも多く取りたい。

しかし反響がなければ収入は0。
むしろローン支払いのためマイナス。

考えているうちに、
繁忙期を逃すことの方がマズイ
と考えるようになりました。

そしてどうせ下げるなら、
仲介業者さんに相談してしまおう
と思いました。

仲介業者さんに相談

それまでは、賃料を下げる検討をしている
ことを仲介業者さんに相談すると、
足元を見られるかもと思い、
賃料についての相談はしないように
していました。

しかし、繁忙期を逃すことの方がマズイ、
どうせいずれ賃料を下げることは決めた、

そして、
足元を見られたとしても成約しない方が
厳しい(ローン返済があるため)。

そう思い仲介業者さんに相談することを
決めました。

えいやで、仲介業者さんに電話し
アポを取り、面と向かって相談する
機会をつくりました。

(アポを取り、相談しに行ったのは
 大手3社です。
 地元の業者さんは前記事でつづったこと
 を言われたりもして、
 相談にならず、とにかく賃料を下げさせて
 きそうと思ってしまっていたためです)

仲介業者さんのところに伺い、

私「状況はどうですか?」

と平静を装い質問。

仲介「繁忙期ですからやっぱり動いてますよ」
とのこと。

仲介「3月に入って、2月からのシングルの
   動きが活発です。

   ファミリーはこれからですねぇ。」

私「ファミリーは今ではないんですか?」

仲介「ファミリーは4月ですね。
   3月終わりから4月。

   4月中には決めて、GWに引っ越し
   するというのが多いですよ。」

(そ、そうなの?)

私「すると、戸建て3号の賃料を見直すと
  すると、いつ頃がちょうど良いですかね?」

仲介「3月下旬頃が良いと思いますよ。
   その4月に向けて。

   まぁシングル中心とはいえ3月中に
   貸家が決まるのも他の時期よりは
   断然可能性が高いですし。」

私「そ、そうですか。」

他の2社の仲介業者さん
もほぼ同じことを
言っていました。

まとめると、
・ファミリーは3月下旬からより動きが
 活発になる

・4月に十分決まる

私は3月中に決めなければならない、
4月に入ったら一気に動きが落ちてマズイ、
と考えていました。

しかし、3社ともそのように言っていたので
賃料を下げるタイミングについて、
まず、3月上旬はなし、
とすることにしました。

つぎに、
4月に向けて動くとすると、その少し前に
賃料を下げよう、

3月下旬を目途に、もう少し現状を
見守ろうと考えました。

(先述の仲介業者に相談しに行き、上記の
 ことを考えている時期は、3月上旬です)

そうして仲介業者さんの相談に行ってから
3日後、はじめての反響がありました。

この方では成約にならなかったのですが、
仲介業者さんの言った通り4月が近づくに
つれて動きが出てくるか、と
なんとか気持ちを立て直しました。

それから1週間後ほど、結果的に
戸建て3号を借りることになる方から反響。

この方は、ご事情で、内見するのが
反響から1週間後になりました。
(3月下旬)

そのため、この方で決まらなければ、
賃料を下げようと
考えていました。

なお、成約してくれた仲介業者さんは
ハウスコムさんです。

もう1件の反響があったのは
エイブルさんでした。

今回分かったこと

ファミリータイプ・戸建て賃貸は3月下旬から、より動きが活発になり、
4月でも十分決まる。

仲介業者さんをもっと信用するべき。

足元をみるどころか、
まだ賃料を下げなくて大丈夫と
諭されました。


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