戸建て4号入居者募集依頼 募集賃料について

家手のひらクローバー 戸建て4号

戸建て4号、リフォームが完了したので、次は賃貸募集です。

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戸建て4号の募集内容・スペック

戸建て4号の募集内容

  • 賃料:7万9千円
  • 礼金:0
  • 敷金:1か月
  • ペット飼育:可能
    ※ペット飼育の場合、賃料+3千円、敷金2か月

戸建て4号のスペック

  • 駅徒歩19分
  • 昭和63年築
  • 建物面積91㎡
  • 4LDK
  • 敷地内カースペース有り

戸建て4号募集依頼・賃料設定

戸建て4号は、
戸建て1号を募集した仲介業者さんの沿線のため、当時を思い出し各社へ電話。

当時依頼した各社の店長さんを指名。

しかし、大手の仲介さんは
どこも店長さんが変わってしまっていました。

お会いしたことがない店長さんということもあり、アポを取って各社へ訪問。

挨拶かねがね募集依頼巡り。

募集賃料について、
ある会社は、私の設定賃料より
もう少し高く出しても良いのでは、

ある会社は、比較物件の資料を基に
もう少し抑えた方が良いのでは、
とのこと。

いつも通り若干バラバラな意見を頂き、むしろ、自分の設定は
ご意見の間くらいの賃料設定だから
調度良いのでは、と思い、

丁重に話しを伺いつつも、
結果、自分の設定賃料にて募集開始。

利回り追求をすべく、
賃料を高く設定したい気持ちもありますが、
成約しなければ絵に描いた餅と戒めて、
そこそこの期間で成約することを考えた賃料設定をすることを考えています。

募集依頼後、
すぐにネットに掲載される会社もあれば、1週間経っても掲載されない会社、等、ネット掲載のスピードもまちまちです。

すぐに自分の物件情報が掲載されて、
写真もすぐに掲載されると、
大家として単純に嬉しいものです。

なかなか掲載されない会社には、
早く掲載をと催促したくなってきますが、目的はネット掲載でなく、
入居者が付くことと、
本来の目的を見失って
面倒なオーナーにならないよう
自分を抑制。

まずは反響ががあることを
心底願い、ひたすらステイ。

反響

そうして待つこと3週間、
反響があったとの連絡。

きた!!

仲介業者さんより、
ネットからの問い合わせがあったとのこと。

内見に誘導しようとしているところで、カギの所在を教えてほしい、とのこと。

カギについての解答と併せて
いつ頃になりそうか聴取。

しかし、
ネットから問い合わせがあっただけで、内見まで進むかやどんな人かはまだ
分からない、とのこと。

内見になることを期待しています、と伝え終話。

可能性があれば、
遅くとも1週間後の週末には
内見になるかと期待して、
はや1週間。

...

しかし音沙汰無し。

たまらず仲介業者さんに連絡。

どんな感じですか~、と
足元を見られないようふわっとした感じで状況聴取。

その後連絡が取れておらず、
進展なしとのこと。

ガックリ。。。

ガックリ感は仲介業者さんに伝わらないよう、
あ、そうですか。では引き続き宜しくお願いします~、と伝え終話。

内心、とても残念。

見てもらわないと始まりませんし、
見てもらって気に入らないということであれば、
良い参考意見が聞ける、と、
とにかく内見になれば動きようがあると考えており、
どうにも全く動きようのない返事に
ガックリしました。

そしてまたステイ。

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反響第2弾

それからまら3週間ほど経ったところで、別の仲介業者さんから着電。

いま来店しているお客様に紹介している、とのこと。

(おぉーーー!)

内見時のカギの対応について質問され解答。

内見へ進むことを祈り終話。

...

...

小1時間ほど経ち、
期待して待っているところへ着電。

とても気に入って頂いている、
とのこと。

(やったーーー!)

TV設備やインフラについて
質問があるとのこと、
そして実は外国籍の方とのことで、
外国籍の方の入居は良いか、とのこと。

(なんと!)

平静を装い、
まずはTV設備やインフラの質問に解答。

そして外国籍の方の入居については、
それだけでNGにはしない考えであることを伝え、
但しを付けて、
日本語は理解できる方なのか、
戸建て賃貸のため、
ゴミ捨てや近隣住民との兼ね合いがあるため、その辺りがクリアできるか
とても心配である旨伝えました。

いま入居希望者さんが目の前にいる様子だったので、
どんな方なのか詳細はお帰りになられた後、再度電話をくれるよう伝え、
また、保証会社の審査が通らないと
なんにせよ進まないので、
そこもクリアすべく進めてほしいと伝え終話。

...

それから1時間ほどして
メールの受信&着電。

メールには入居申込書が添付されており、ちょうど目を通し終えたところに着電。

どこの国の方かや
日本に10年以上住んで生活していること、
永住権を取得されていること、
小学生のお子さんが3人いる
ファミリーの方であるとの説明。

日本語について、
流暢であり、
問い合わせから入居申込書作成まで、
問題ない程度とのこと。

片言ではあるが、
こちらが言っていることも理解できるし、返答もちゃんとできる、とのこと。

それらの説明+入居申込書の内容より、大丈夫そうと判断。

初めての外国籍の方の入居者さんで、
ちょっとドキドキではありますが、
いつしか調べていた
外国籍の方の入居者の場合の
注意事項を思い出し、
それらはクリアしていることより承諾の返事。

仲介業者さんには、
ちょっとうるさいなと思うくらい細かく質問をし、
何でもOKな大家ではないことを臭わせて、
あとは保証会社が通るのであれば、と
伝えました。

...

そして翌日。

仲介業者さんより着電。

「保証会社の審査、通りました!」

(やったーー!)

内心、大喜び。

仲介業者さんには平静を装い、

そうですか、ありがとうございます!
あとは契約を結べば決まりですね、と返事。

正直、初の外国籍の方の入居ということで、大丈夫かなぁとちょっとドキドキ。

でも、外国籍の方の注意点や、
今回の方の家族構成等、
自分なりに考え得る確認事項は確認し、
OKと感じたためGO!

あとは住んでもらってからじゃないと
分からないと開き直り、
契約日を待つことに。

募集賃料について・賃貸仲介業者さんとのやり取りについて

先述の通り、募集賃料について
仲介業者さんの意見もまちまちです。

私は、どこの仲介さんの意見を優先するかというより、自分が調べた想定賃料と照らし合わせて、
微調整するかたちで意見を取り入れるようにしています。

そのため、募集に伴い、
あらためて調べなおし、
想定賃料を考え直します。

このときに実施することは、
直近の募集中の戸建て物件で、
エリア、最寄り駅が同じもの、
広さや間取り、築年が近い物件を探し
比較することです。

また、自分の物件の最寄り駅より強い駅、
たとえば急行停車駅のターミナル駅や
人が多く集まっている駅の、
駅距離が同じくらいで
スペックの似ている物件を探し、
比較して考えています。

自分の物件より強い駅の物件で、
似たスペックの物件があれば、
そちらの物件を借りるでしょうから、
それよりは賃料を低く見積もる、

同じエリアや同じ最寄り駅の物件で、
自分のより築年が古い、狭い、
といった物件があれば、
それよりは高い賃料でも借り手がいるのでは、

そういったことを考えて自分なりの想定賃料を考えています。

また、募集開始時期によっても、
少し変えています。

繁忙期であれば、
少し高めの賃料で開始しようと思いますし、
閑散期であったり、
繁忙期の終わりごろに内見ができるような工事完了タイミングの場合、
高くは出さない、と考えています。

具体的には、
ネット検索で、5,000円単位での
検索をするサイトが多いので、
それを上回るか、ピッタリにするか、
下回らせるかと考えています。

こうして
事前に想定賃料を自分の中にもって
仲介業者さんに募集依頼をしにいきますが、
たいていは、この想定の1万円以内の差で仲介業者さんも話してきます。

あとは5,000円単位の
上のレンジで開始するか、
下のレンジで開始するか。

その辺りを仲介業者さんと相談し
募集賃料を決めています。

また、中には、
大幅に低く言われるときもあるかと
思います。

私の場合は、特に戸建て1号、2号と
初期の頃に、もっと賃料を安くしないと貸せないと言われた経験があります。

結果的に、私が設定した賃料で
成約してきているので
まずは自分の見立ての範囲で募集スタートしたい
というのが正直な気持ちです。

しかし、そういった業者さんに、
ストレートに自分の募集賃料を伝えて突っぱねると、
言うことを聞かない大家と判断するのか、
やる気を失った感じをひしひしと感じます。

結果的にも、内見はなく、
そういった業者さんで
成約はしないと感じています。

なので、やる気を失われないよう、
トライと考えてスタートはこの賃料でお願いしたいのです、
とお願いするようにしています。

4つ5つと賃貸物件を持つようになってからは、私の想定賃料が高すぎるというようなことは言われなくなったので、
始めたての頃は言われやすいのかなと感じています。

これから始めようとされている方や
始めたばかりの方は、
そう言われることもままあるかと
思いますが、
1社2社の意見を鵜呑みにせず、
依頼先を増やしてみる、
それでダメなら下げる、
といった動きも一考かと思います。

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戸建て4号の募集賃料について

戸建て4号は79,000円で募集スタート
しました。

仲介業者さんには、
8万円台に入れば、や、
7万円台にすれば、といったような
意見を頂き、
85,000円~90,000円が相場といった感触でした。

戸建て4号は、
繁忙期を逃しかけでの投入になったことや、
借入の支払いがリフォーム期間中から開始していたこと
(戸建て3号までは借入先が日本政策金融公庫、返済開始まで半年間の猶予をもって賃貸募集 していましたが、
 戸建て4号は信用金庫での借り入れで猶予なし)、
自分で調べたライバル物件の動向より、
割安感を感じるこの賃料設定にて
募集を開始することにしました。

比較的早めに成約させることを考えた設定の
一例として参考になれば幸いです。


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