戸建て投資のリフォーム:リフォーム業者依頼内容編~戸建て3号~

家・空 戸建て3号

「リフォーム:戸建て3号」
 ~リフォーム業者依頼内容編~

決済も無事完了し
戸建て3号のリフォームの話しに
入ります。

リフォーム内容やリフォームの費用感、
そしてこの内容で
いくらで貸せるのか
参考になればと思います。

まず、戸建て3号のリフォーム内容は
下記です。

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リフォーム業者さん依頼内容

  • カースペースの塀・門・フェンスの撤去
  • クロス張替(居室・廊下・トイレの
              天井・壁すべて)
     アクセントクロス使用
  • CF張替(洗面室・トイレ1階2階)
  • 浴室アクセントパネル設置
  • 洗濯機用の蛇口交換
  • 風呂水栓交換
  • 和室の壁:下地+クロス
  • 表札ハガシ

費用合計:約70万円

プロパンガス会社さん依頼内容

  • ガスコンロ設置
  • 洗面台交換(材料支給。既存洗面台廃棄)
  • ウォッシュレットの設置:2台(材料支給)
  • TVモニターフォン交換

(給湯器は既存のものが
 不調になり次第、交換)

費用:無償、10年契約
支給材料代合計:約6万円

畳屋さん依頼内容

  • 畳表替え(1階6畳・2階4.5畳)
  • 襖張替(全て)

費用合計:約45,000円

自分でやったこと

  • 2階洋室の床をニス塗り
  • LDの床をニス塗り
  • キッチンを磨き清掃
  • キッチンのコーキング
  • トイレを磨き清掃
  • 窓清掃
  • カーポート清掃
  • 階段のスベラーズ張替
  • 和室の敷居すべり張替
  • コンセントカバー交換(全室)
  • 電球、シーリング交換
  • 玄関扉、玄関の門のWAXがけ
  • 庭木2本の剪定
  • 砂利の整備

費用合計(材料代):約6万円
      人件費:プライスレス

リフォーム業者さん依頼内容詳細

カースペースの塀・門・フェンスの撤去

まず今回、金額の想定ができなかったのが
カースペースの門・塀・フェンスの
撤去費です。

今までブロックのハツりは
見積もりもお願いしたことがなく
費用感がまったくありませんでした。

今回の物件は
自分の背丈近くある既存フェンスを
撤去すれば、
車を止めれるようになります。

すると駐車場付き物件として募集が
できます。

この物件のエリアも
駐車場付き物件だと強いエリアです。

なので、このフェンス・塀・門の
撤去は必須と考えていました。

しかし費用感が分かりません。

あんまり高くないといいなぁと
祈りながら業者さんに見てもらいました。

業者さんの話しでは、
切って、倒して、捨てちゃえばいい、
そしてセメントで整えて終わり、
とのことでした。

いつも通り簡単そうな感じです。

切れ目も、駐車するのに十分な開口が
取れる位置にできるとのことでした。

戸建て1号、2号もお願いしている
業者さんなので、信頼は厚く
施工に心配はありません。

私が心配しているのは金額です。

戸建て1号からの付き合いなので
業者さんもそれを察した様子。

(私が顔に出やすいだけなのかも
 しれませんが)

こちらが何も言わなくとも、
10~15万円くらいですよ、
とのこと。

(それくらいなのか。よし)

大家YuTaさんなので
持ち帰ってもっと詰めれるか検討します、
とのこと。

お願いします!!

そして後日、
見積もりをもらったところ、
ここの撤去費については、
約10万円でした。

今回のような、一部分の
ブロック塀・フェンスを壊したら
賃貸募集に強くなる
という物件は多くあります。

この程度の金額なら
さほど気にする必要がないことが
分かりました。

         施工前

カースペース外観:貸家3号

         施工前

駐車場:フェンス・門:貸家3号

         施工後

カースペース(施工後):貸家3号

アクセントクロスの使用

つぎに、今回はじめて
アクセントクロスを使用しました。

戸建て1号、2号の際は、
ベーシックに仕上げることを
考えていました。

なのでアクセントクロスを使ったことが
なく、今回チャレンジとして
使ってみました。

アクセントクロスを使用した場所は
下記です。

  • 玄関入って正面の壁1面
  • LDのスライドドアの壁
     (ドアを閉めると見えるようになる)
  • 洋室の壁1面

まず、アクセントクロスを選ぶのは
楽しかったです。

それまでにはなかった柄ばかりですし、
凹凸のあるクロスや
機能(消臭効果等)を持っている
クロスがあり、
こんなのもあるんだと
カタログを見るだけでも
おもしろかったです。

楽しんでいることが伝わってか、
募集の際の入居者の反応が良いと
仲介業者さんに言われました。

賃貸募集は複数の仲介業者さんに
お願いしたのですが、
そもそも仲介業者さんの反応が
良かったです。

色んな柄がある分、どれが良いのか
とても迷い、時間がかかりました。

選定するのが少し大変でした。

事前にリフォームの本を
いくつも読んで
イメージトレーニングをしていました。

しかし、いざ現地で検討するとなると
とても迷いました。

まったく無知でいったらと思うと...。

そして費用についてですが、
それまでのクロスと比較し
アクセントクロスの方が
単価が高いです。

ですが、
1面だけアクセントクロスにする
という使い方ですと
総額はそこまで大きくなりません。

費用はクロス張替すべてで
約27.5万円でした。

貸家3号は、木造2階建てで
床面積約81㎡。

ご参考になればと思います。

   施工後(玄関)

玄関アクセントクロス:貸家3号

 施工後(LDスライドドア裏)

LDスライドドア裏アクセントクロス:貸家3号

       洋室1:ビフォー

洋室1・ビフォー:貸家3号

      洋室1:アフター

洋室1アクセントクロス:貸家3号

洋室2は、壁に既存で棚がついていて
シンプルなクロスの方が見栄えが良いと
考えアクセントクロスは使いませんでした。

     洋室2(リフォーム後)

洋室2・アフター:貸家3号

CF張替(洗面室、トイレ)

それと
アクセントクロスではないのですが、
洗面室のCFも印象的な柄をと
考えました。

お家全体を考え、
アクセントクロスを
使っている部分があるのに
洗面室の床が今まで通りだと
合わないと思ったこと、

玄関入ってすぐ右手が洗面室
なのですが、
洗面室のドアが開いていると
玄関に入ったらすぐに見えることより

今回はCFも変化を付けてみました。

CFの費用は、アクセントクロスと
違って通常通りでできます。

トイレは、
1階のトイレは洗面室と
スライドドアを経て繋がっており、
洗面室のCFと同じ視界に入るので
洗面室とのバランスを考えました。

2階のトイレのCFはベーシックに
しました。

CF費用合計:約4万円

     洗面室:ビフォー

洗面室・ビフォー:貸家3号

  洗面室:アフター

洗面室・アフター:貸家3号

  1階トイレ:ビフォー

1階トイレ・ビフォー:貸家3号

  1階トイレ:アフター

1階トイレ・アフター:貸家3号

  2階トイレ:ビフォー

2階トイレ・ビフォー:貸家3号

  2階トイレ:アフター

2階トイレ・アフター:貸家3号

浴室アクセントパネルの設置

これも今回初の試みです。

浴室はユニットなのですが、
入り口正面の1面だけ
パネルを上張りしました。

元はすべての面がホワイトベース。

ホワイトベースにアクセントを
入れると見栄えがします。

これも評判良かったです。

費用:約6万円

    ビフォー

浴室・ビフォー:貸家3号

    アフター

浴室・アフター:貸家3号

その他リフォーム業者依頼箇所

・洗濯機用の蛇口交換

元は只の蛇口。

万が一のために、
自動ストッパー付きに交換。

費用:約1万円

・風呂水栓交換

混合水栓だったのを、
シングルレバーに交換。

費用:3.5万円

         施工後

浴室水栓・アフター:貸家3号

・1階、2階の和室の壁:下地+クロス

元は砂壁。

下地を貼ってもらい、クロスに。

今後は、クロスを張り替えるだけで
OKな仕様に。

費用:12.5万円。

      1階和室:ビフォー

1階和室・ビフォー:貸家3号

   1階和室:アフター

1階和室・アフター:貸家3号

・表札ハガシ

売主様の表札が張りっぱなしでしたので
撤去。

費用:5,000円。

表札について、
貸家2号の際、入居プレゼントという
かたちで、入居者さんのお名前の
表札を作って差し上げました。

しかし、記事にした通り
2か月で退去されてしまいました。

その後は実施していません。

売主様の表札をハガスのみ。

入居者さん負担で付けてもらって
かまわないと思っていますが、
皆さん付けずにそのまま。

質問をもらったこともありません。

不便もないようですので、
ハガスだけで良いと思います。

以上、
リフォーム業者さん費用合計:約65万円(税抜)
税込合計、約70万円、
となりました。

次は、プロパンガス業者さん依頼内容、
畳屋さん依頼内容、
自分で実施したこと、です。

~リフォーム業者探し~

良いリフォーム業者を見つけるには、
どうしたらよいか。

安くて安心して依頼できるリフォーム
業者を見つけるための第1歩は、
相見積もり。

複数のリフォーム業者さんの相見積もりを
取得し、金額はもとより、
自分と気の合う業者を見つけることも、
上手く賃貸運営していくコツだと
感じています。

私も、複数のリフォーム業者さんに
相見積もりをお願いし、
良いと思えるところを見つけるに
至りました。

また、入居後の修繕対応を考えると、
物件に近くのリフォーム業者さんで
ないと、すぐに駆け付けて対応して
もらうことができません。

そんなリフォーム業者さんを探すのに
便利なサイトを見つけたので
下記にリンクを貼っておきます。

このサイトであれば、
希望のエリアのリフォーム業者さんを
探し、見積もりを取得することが
できます。

希望のエリアについては、
市区町村まで指定できるので、
所有物件の近くのリフォーム業者を
エリアを指定して探すことができます。

また、所有物件を拡大していくことを
お考えであれば、
どこにでも行きやすいエリアにある
リフォーム業者さんを探すことができます。

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