2019年12月07日

リフォーム業者の金額・決済・残置物回収:戸建て4号

今回の記事は、戸建て4号の
リフォーム業者の費用額、
決裁の流れ、
決裁直後に行ったこと、に
ついての内容です。


リフォーム業者の費用額については
これまでの戸建て4号の記事で綴ってきた
リフォームに関して、結果、
いくらだったのか、
その金額はどうだったのか、ということが
分かります。

戸建て4号の床面積等のサイズで
これくらいの金額であったという
目安・参考になればと思います。


決裁の流れについては、
決済日の私の行動の概要です。

戸建て1号~3号までに綴った内容と
大きく変わったことがあったわけでは
ないため、

詳細はそれらの物件の際の記事に譲りますが、

今回も変わらず、
少し早めに行って準備をしておくこと、
そして、支払い方法について
思ったことを綴っています。


決裁直後に行ったことについては、
心配していた、残置物を売主様が
約束通り全て撤去してくれたか、
私の対応について綴っています。


これから大家さんになろうとしている方や
駆け出しの大家さんをメインに、

どんな流れなのか、
どんなことがあるのか、
どうしたのか、

それらを
事前にイメージできていると、
1歩が踏み出しやすい、
いざというとき慌てない、対応できる、
といったために綴っています。


それでは、
どうぞご覧ください!



内装業者さんからの見積もり到着

内装業者さんから見積もりが到着しました。

金額は、約85万円。

内容は下記です。

・クロス張替(既存クロス部分の天井・壁全て)、
 和室は下地+クロス
・一部アクセントクロス
・CF張替(既存CF部分全て)
・洗濯機蛇口(ストッパー付き)
・既存窓エアコン処分
・廊下一部補強


自分の目算では100万円切るあたり
と想定していたため、
それ以下の金額であり
ほっと胸を撫でおろしました。

前記事の通り、
同じ内装業者さんに依頼をしていくことで
費用額の見通しを、大きくはブレずに
立てることができるようになります。

こういったところも
数が増えるごとにできるようになる
ところかと感じています。

(業者さんが変わると、金額は
 変わるので注意です)


そして融資先の信金に連絡。

内装業者の費用が70万円を下回ると
融資の関係上うまくないと言われていたので、
大丈夫ですと、それは上回りましたと報告。

信金の担当も安心してくださり、
リフォーム分の融資実行は
リフォーム費用の支払いが近づいてからになる旨
再度、説明を受け終話。


決済日

私が融資を受ける信金の支店に集まり
決裁。

少し早めに行き、
振込伝票や出金伝票を作成。

伝票の作成中に、仲介業者さんや司法書士、
売主様、と続々と集結しました。

まずは司法書士の先生の本人確認。

先生が用意した書類に、
署名・捺印。

そして振込・現金出金。

作成しておいた伝票を
仲介業者さんに金額の間違いがないか
確認してもらい、確認後、
信金の担当にパス。

あとは振込と現金の出金が完了するのを
待つばかりとなりました。

30分強ほど待ち、
信金の担当が、振込伝票の控えと
現金を持ってやってきました。

「振込の手続きも完了しました」という
完了報告と併せて、
現金を受け取りました。

出金した現金は、司法書士の先生の費用と
仲介手数料。

受け取った現金をそれぞれに渡し、
確認を依頼。

お二方が、現金を1枚1枚めくって数え、
確認完了後、領収書を受領。

(今までの私の決済は全てこのように、
 これらは現金で出金し、その場で渡す
 というかたちでした。
 司法書士費用や仲介手数料も
 クレジットカードもしくはQRコード決裁が
 できるようになれば
 早くて間違いなくできるのになぁと
 思っています)

そして仲介業者さんから売主様に
残代金の振込伝票の写しが渡され、
残代金の領収書とカギを受領し、
決裁も完了となりました。

(やったーーー!)

これで晴れて私の物件となりました。


決裁直後の行動

決裁完了後、売主様や司法書士、
仲介業者さん、信金の担当に挨拶をし
解散した後、
まずは内装業者さんに連絡をしました。

引き渡し前に一緒に内見し、
見積を取得し、と準備をしていたため、

無事、決済が完了したので、
正式に工事を依頼したい、と
GOサインを出しました。


そして、物件へ。

前回見に行ったときに残っていた
ゴミや荷物が無事撤去されているか、
それと、
自分で行う清掃や修繕の内容に
以前から考えていた内容と変更がないか、
新たに購入すべき材料がないかを
確認するため、
物件へ向かいました。


物件に到着。

...。

家の外回りに、まだいくつかゴミ等が
残っていました。

不安が的中したかと、少し残念感に
おそわれそうになりつつも、
室内を確認しよう。

そして仲介業者さんに連絡しよう。

そう思い、建物内へ。

...。

建物内のゴミ等はなし。

1階2階の押し入れ等収納もくまなく
確認し、建物内はもぬけの殻。

外回りにある少しのゴミだけが残った
状態でした。


仲介業者さんに状態を報告。

今後の物件紹介もしてもらいたいので
言い方に気を付けながら
荷物は全て売主様が撤去するという約束と
違う旨を申告。

仲介業者さんは、すぐに売主様に連絡し、
すぐに対応するように話す、とのこと。

そしてしばらくして仲介業者さんから着信。

売主様と話しができたこと、
今日中に回収するつもりだったと
言っていること、
これから回収しに行くと言っている、との
内容を知らされました。

(仲介業者さんは、前日までに全て空にと
 伝えていたそうですが、
 そうなっておらず大変申し訳ないとの
 内容も添えられました)


売主様が回収するのを見届けるべく、
来るのを待つことにしました。

拙著や以前の記事に記載の通り、
今回の物件は強烈なタバコ臭があり、
それは引っ越し後、荷物が空になっても
変わりませんでした。

そのため、売主様を待つ間、
全ての窓を全開に。

半日開けた程度ではビクともしない
染み付き具合ですが、
今後、清掃等で自分が物件に立ち入る際は、
常に窓全開にしていました。


窓を全開にし、どこから手を付けるか、
どのようにしたら良さそうかと
考えているところへ、
売主様が到着されました。


少しバツが悪そうに入ってきて、
ゴミ等を持っていくとのこと。

(良かったぁ。ちゃんときてくれた)

回収漏れがないよう、
全て持っていってもらうよう確認し、
約束通り、回収して頂きました。

遠回しに、残ったゴミの少しをこちらで
捨てておいてくれないかというような
ことをおっしゃられましたが、

「お約束事ですので~」と
やんわり断り、回収されるのを
しかと見届けました。



良いリフォーム業者見つけるには

良いリフォーム業者を見つけるには、
どうしたらよいか。

安くて安心して依頼できるリフォーム
業者を見つけるための第1歩は、
相見積もり。

複数のリフォーム業者さんの相見積もりを
取得し、金額を確認。

相見積もりを取得するために
打ち合わせをするので、
その際に
自分と気の合う業者を見つけることです。

金額と対応の良いリフォーム業者さんを
見つけることが、
上手く賃貸運営していくコツだと
感じています。

私も、当初、複数のリフォーム業者さんに
相見積もりをお願いし、
良いと思えるところを見つけるに
至りました。

また、リフォーム業者さんが、
すぐに駆け付けることのできる
エリアは限られてきます。

所有物件の所在がバラつく場合、
物件とリフォーム業者さんの
事務所の距離も気にかけておく
必要があります。

賃貸後の修繕対応を考えると、
物件に近くのリフォーム業者さんで
ないと、すぐに駆け付けて対応して
もらうことができません。

そんなリフォーム業者さんを探すのに
便利なサイトを見つけました。

このサイトは、
希望のエリアのリフォーム業者さんを
探すことができ、
見積もり依頼をすることができます。

希望のエリアについては、
市区町村まで指定できるので、
所有物件の近くのリフォーム業者を
エリアを指定して探すことができます。

また、
所有物件の規模を拡大していくことを
お考えであれば、
そのために、
どこにでも行きやすい
動きやすいエリアに在る
リフォーム業者さんを探す、
そういったことにも有効です。

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kodatechintai123 at 10:00|PermalinkComments(0)貸家4号 

2019年09月21日

売買契約締結・リフォーム費用を目算で・残置物撤去指示:戸建て4号

前記事の通り、
売買契約書・重要事項説明書の
事前確認を終え、
いざ、売買契約締結へ。

当記事では、
戸建て4号の、
売買契約締結日、契約締結後の
銀行への書類提出・連絡、
引き渡し前のリフォーム見積もり内見、
残置物を約束通り売主様に撤去指示、
についてを綴っています。

私の感じたことも含め、
細かな内容から、

不動産投資を進めていくと
どんなことがあるのか、
どんな流れなのか、
何をするのかを事前にイメージ
して頂けたらと思っています。

これから大家さんになろうとしている方や、
駆け出しの大家さんをメインに、

事前にイメージができていると、
1歩が踏み出しやすい、
いざというとき慌てない、
対応できる、といったために
綴っています。


それでは、
どうぞご覧ください!




売買契約締結:戸建て4号


前記事のとおり
重要事項説明書・売買契約書を
事前に確認し、いよいよ売買契約締結へ。

仲介業者さんの営業所に伺い、
売主様も到着されて、
重要事項説明開始。

事前に確認した重要事項説明書・
売買契約書の内容と相違ないかを
しっかり確認。

まずは重要事項説明書の説明があり、
続いて
売買契約書の説明へ。

売買契約書も事前確認したものと
相違ないか確認。

相違なし。

順調に進み、各書類への
記名・押印へ。

書類が沢山あるので、
住所と名前のゴム印を作ったら
楽だし記載ミスもなくせるなぁ
といつも思います。

(売買契約の際にいつも思うのですが
 契約締結後すぐに忘れてしまい、
 次の契約のときにいつも思います)

そして、手付金の授受。

現金を、売主様に丁寧に渡し、
売主様が現金を数えた後、
領収書を受領。

売買契約の締結が、完了しました。

談話中に、
売買契約特約事項にも盛り込んでもらった、
引き渡し前に内装業者とリフォームの
見積もり算段に立ち入らせて頂くことを
念押ししました。


売買契約締結後、金融機関へ


売買契約締結が完了したので、
まずは融資先の信金に
下記書類を届けました。

  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 物件状況等報告書
  • 設備表
  • 手付金の領収書

上記書類のコピーを
融資先の信用金庫の夜間ポストへ投函。

上記書類のコピーは、
売買契約締結時に、記名・押印が完了次第、
仲介業者さんに、
コピーを取って頂きました。

自宅ではA3用紙がコピーできず、
コンビニで大量のページ数のコピーを
取るのが大変なため
地味に助かります。


上記書類以外の必要書類は
融資打診の際に提出済みです。

(信用金庫への融資打診の際の記事は
 こちらです ↓ ↓
 信用金庫へローン打診・問答:戸建て4号

そして信用金庫の営業開始に併せて電話連絡。

書類を投函したこと、
融資よろしくお願いします、との念押し。

融資については、正式承認の連絡と
金消契約等、今後についての連絡を
待つことになりました。


引き渡し前リフォーム内見


「目算でリフォーム費用を判断し、
 スムーズな購入申込書提出ができるように
 なるには」

売買契約締結からしばらく経ち、
売主様の引っ越し日が決まったとのことで、
リフォーム業者と内見に行く運びとなりました。

戸建て4号は、
これまでの戸建て3号までとは異なり、

購入申込提出時や融資打診、
売買契約締結時点では
リフォームの見積もりを取得せずに
進めていました。

リフォーム費用は、
現地内見時の様子からの
目算で試算。

(物件問い合わせ・内見から購入申込提出まで
 スピーディーに進めるため、
 これまでの経験をもとに
 目算で進めました)

そのため、
売買契約書特約事項に、
引き渡し前に、リフォーム業者と
内見させて頂くことを盛り込んで頂きました。

(引き渡し後すぐにリフォーム着工し、
 賃貸募集を早く行うため)

戸建て1~3号まで、
同じ内装業者でリフォームを
お願いしており、

その他の購入できなかった物件も
同じ内装業者さんでリフォーム見積もりを
取っていました。

そうすることで、
その業者さんであれば
どれくらいの内容が
いくらくらいになるか、
目算がたつようになりました。

クロスやCFの張替等、
表装リフォームは、床面積が
どれくらいの戸建てで
いくらくらいだったか、
過去にもらった見積もりをもとに
推測できるようになりました。

床の部分的修繕等、
過去にみてもらったものと
似たような内容であれば、

その業者さんであれば、
修繕で対応できそうな内容か、
いくらくらいでできそうか、
といったことも、

同じ業者さんに、
見積もり取得を含め
依頼を重ねるごとに、
より分かるようになりました。

修繕費用を目算できるようになることで、
リフォーム業者の見積もり待ちをせずに、
内見したまま購入申込書を
提出することができるようになります。

そうすることで、
仲介業者さんの信頼や安心、
手間がかからない、手離れが良い、と
いったことを得ることができるかと
思っています。

自分としても、早く進めることが
できますし。

(私は比較的年齢が若く、
 仲介業者さんや売主様は
 大抵、年上である
 ということもあります)


内見時に、自分でよく確認し、
シロアリ被害等、金額が
大きくブレそうな内容や
金額がまったく読めない箇所が
なかったこともあり、
目算で進めました。

未経験のリフォーム内容が
発生しそうな箇所がある場合は、
キチンと見積もりを取得し、
金額確認後に動くことを
おススメします。

残置物がある...


戸建て4号は、
売主様居住中物件で、
荷物は売主様が持っていく、もしくは
処分するという取り決めでしたので、
売買契約締結後、
売主様の引っ越しを待ち、
リフォーム業者を連れていくことにしました。

拙著「戸建て投資マニュアル」で述べた内容の通り、
タバコ臭は相当なものでしたが、
外壁やシロアリ対応が必要な箇所は
ありませんでした。

(タバコの激臭は、戸建て1号の
 獣臭を撃退できたので
 いけるとタカをくくっていました。
 後々、自分でクリーニングに入り
 タバコ臭を撃退するのに
 予想以上に大変で、
 苦労しましたが...)


売主様の引っ越し予定日が決まったとの
連絡を受けました。

売主様引っ越し予定日の2日後に、
リフォーム業者さんとの日程が折り合い、
見積もり算定&引っ越し後の確認に
現地に行きました。

引っ越し後の確認とは、
荷物は全部売主様で対応するとの取り決めの中、
きちんと対応されているかの確認です。

売主様の売却理由や
内見時・売買契約締結時の様子から、
正直、不安でした。

不安というのは、処分しきれない荷物を
勝手に置いていってしまうのではという
不安です。

そんな心配を胸に、自分の物件になるという
嬉しさもありなんと、現地に到着しました。

戸建て4号は、土地の形が旗竿状です。

現地に到着すると、まず、路地状部分の
駐車スペースが見えてきます。

その駐車スペースは
ガランとしたもので、もちろん荷物の
残りはなし。

ほっと胸を撫でおろし、
玄関の方へ。

すると、玄関までのアプローチに
荷物(コタツ?棚?)が...。

アプローチ残置:戸建て4号


あ、と思いながらも玄関へ。

すると玄関横にも、ゴミ山盛りが。

玄関横残置:戸建て4号


まだ引き渡し前のタイミングだし、
引き渡しまでには撤去されるのだろうなぁ...。

してもらわなきゃ困るし。

と思いつつ、
仲介業者さんと売主様への
撤去を催促する伝え方を
イメージトレーニングしました。

これまでの売主様の様子から、
片しきれなかったから残していきたい
と言いそう、

ハッキリと、約束通りに撤去を、と
言わないと
置いていかれそう。

かといって、こちらの早とちりで、
売主様は撤去する気なのに、
うるさく催促すると失礼に。

そのため、売主様の言うことをよく聞いて、
売主様の言うことによって
的確に対応しよう、とイメトレしました。


(仲介業者さんに、この立ち入りの日時を
 伝えてありました。
 そして、売主様が当日、現地に行くかも
 しれないと聞いていました)

売主様引っ越し後の戸建て4号


エントランスアプローチや玄関横の
残置物を横目に、

リフォーム業者さんと
売主様引っ越し後の戸建て4号へ突入。

荷物がなくなり、広くなったと感じました。

室内をあらかた確認し、
大きな問題はないことを確認。
(売買契約締結前の内見時は
 荷物が多く、確認できないところも
 あったため)

建物内には残置物はありませんでした。

(庭にも、ゴミ袋沢山や自転車、物置が
 残っていました)

庭残置1:戸建て4号

庭残置2:戸建て4号


まずは、
廊下の床で、一部柔らかくなっている
ところが気になり、
リフォーム業者さんに確認を依頼。

以前に内見した物件で似たような物件があり、
白アリ被害を心配するものではないこと、
対象部分を局所的に修繕することができることを
聞いたものと似た状況。

売買契約を締結した後のいま、
上記の内容を知りつつも、
自分の目算が外れ
大事にならないかと少し心配に。

リフォーム業者さんの見解を、
そんな心配をしながら待っているところへ、

ここだけ修繕すれば大丈夫ですよ、の解答。

(よかったぁぁ。)

安心しつつ、次は費用の心配。

これまでと同じ業者さんなので、
トータルの見積もりを算出したあと
頑張ってくれることを期待し、

いくらですか?との質問はこらえて、
他の見積もり依頼場所へ誘導。

見積もり依頼個所は、
事前に一覧を作成し、業者さんに
メールしておきました。

そのため、業者さんも
どこを確認すれば良いか
検討はついています。

先述の廊下の床部分は追加でしたが、
他は事前に伝えた通り。

撤去する設備、取り付ける設備の確認、
張り替えるクロスやCFの長さ等を測定、
とスムーズに進めていってくれます。

なお、今回の、リフォーム内容は下記です。

・既存クロス部分全て張替
 (和室は、下地も設置)

・既存CF部分全て張替
 (1階・2階トイレ、洗面室)

・洗濯機の蛇口交換
 (ストッパー付き)

・2階洋室4.5畳のアンテナ線付近補修

・ウィンドウエアコン撤去・処分

リフォーム費用は目算で試算していたため、
大きなズレはないか、
融資でリフォーム分は70万円までと
していたため、
目算を誤り、大きく持ち出しが必要に
ならないか、と
不安を抱えつつ、
見積もり結果を待つこととなりました。

売主様が来た


そんな矢先、売主様が
お越しになられました。

こんにちはぁ、とご挨拶。

庭のゴミ袋達を取りに来たとのこと。

(よかった。ちゃんと捨ててくれる気だ)

念のため、
玄関の横やエントランスアプローチの
残置物について、
これはいつ頃撤去される予定ですか?と
質問。

すると、
いやぁ、これは持っていくところがなくて...。
とのこと。

(むむっ)

役所でも粗大ゴミの依頼ができますよねぇ。

引き渡し日までであれば
契約上問題ありませんので、
それまでであれば大丈夫ですよ。

残されちゃうと問題ですけど...。

と、少し話しをかみ合わせず、
売主様のボヤキをスルーして、
やんわりと撤去指示。

えぇ、とおっしゃりながら
ゴミ袋をまとめられました。

ゴミ袋をまとめられて
落ち着かれたところを見計らい、
ゴミ置き場について質問。
(残置物から話しを変更)

そして、住み心地について等、
しばし談笑し、

リフォームして大切にさせて頂きますっ、
と伝え、お見送りしました。



その後、
内装業者さんの採寸等を待ちながら、
自分で実施する内容を算段。

そしてリフォーム業者さんと
物件をあとにしました。


仲介業者さんへ、
内装業者さんとの内見が完了し、
戸締りをした旨、報告の連絡。

併せて、
売主様がお見えになったこと、
エントランスアプローチと玄関横に
残置物があり、
売主様に、引き渡し日までには
撤去してもらうという話しをしたことを
報告。

仲介業者さんより、
必ず約束通りに撤去して頂きます、
とのお言葉を頂き終話。

ちゃんと、撤去された状態で
引き渡しを受けれるかなぁ、と
一抹の不安を覚えつつ、
帰路につきました。

良いリフォーム業者を見つけるには


良いリフォーム業者を見つけるには、
どうしたらよいか。

安くて安心して依頼できるリフォーム
業者を見つけるための第1歩は、
相見積もり。

複数のリフォーム業者さんの相見積もりを
取得し、金額を確認。

相見積もりを取得するために
打ち合わせをするので、
その際に
自分と気の合う業者を見つけることです。

金額と対応の良いリフォーム業者さんを
見つけることが、
上手く賃貸運営していくコツだと
感じています。

私も、当初、複数のリフォーム業者さんに
相見積もりをお願いし、
良いと思えるところを見つけるに
至りました。

また、リフォーム業者さんが、
すぐに駆け付けることのできる
エリアは限られてきます。

所有物件の所在がバラつく場合、
物件とリフォーム業者さんの
事務所の距離も気にかけておく
必要があります。

賃貸後の修繕対応を考えると、
物件に近くのリフォーム業者さんで
ないと、すぐに駆け付けて対応して
もらうことができません。

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所有物件の規模を拡大していくことを
お考えであれば、
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kodatechintai123 at 10:00|PermalinkComments(0)貸家4号 

2019年07月20日

区画整理事業(重要事項説明書・契約書の内容確認):戸建て4号 ~戸建て投資ブログ~


前記事のとおり
価格がまとまりました。

れいのごとく
契約日前に重要事項説明書・
売買契約書の内容を確認。

仲介業者さんに、
契約日までに、重要事項説明書・
売買契約書を、事前に
確認させてほしいと
お願いしました。

事前に、メール添付にて
ひな型を取り寄せて確認。

重要事項説明書の確認:区画整理

今回の貸家4号は、区画整理地内
の物件です。

区画整理の内容について
主に注意して確認しました。

区画整理地内とは、区画整理事業対象
区域内のこと。

区画整理事業とは、
道路・公園・河川等の公共施設を
整備・改善し、
土地の区画を整え宅地の利用の増進を
図る事業。

(国土交通書のHP↓より抜粋
 国土交通省 区画整理事業

通りが細すぎて火災時に
消防車が入れない地域や、

細い路地が入り組んでいて
災害時の避難が困難な地域などは、

区画整理施工により、
道路を拡幅する、もしくは
道路予定地とする、といった
ケースもあります。

その場合、敷地の一部を
道路に供したり、
敷地が丸々、道路になる土地も
あります。

区画整理の計画内容次第では、
既存が宅地でも
道路になる土地や公園になる土地等
もあることがあり、

区画整理完了後は
現状の土地の位置と
まったく異なる位置の土地に
所有地の場所が変わることもあります。

区画整理の完了予定時期・
現状の進捗具合・
土地の位置の変更等で
融資が不可となることもあります。

(区画整理完了後、土地の評価が
 あがることもあります。
 幅員の狭かった道路が広くなり
 通りやすくなる、
 駅に出やすい大通りが整備される、
 公園が設けられる等、
 良くなることも多いです)

また、清算金が発生することも
あります。

どのような計画なのか、
区画整理完了後、どのようになる
見通しなのか、
完了見通し時期はいつ頃なのか、
(完了予定時期を度々、延長している
 エリアも多くあります)
今はどの程度進んでいるのか、を、
よく確認する必要があります。


今回の私の貸家4号の内容は、
区画整理後も土地の位置が変わらない
現地換地でした。

現地換地:仮換地の位置が、
     区画整理前の宅地と
     ほぼ等しい位置に
     定めること

仮換地:換地処分の前に、地権者用に
    割り当てられる仮の換地のこと

    建物の移転や公共施設の工事を
    行うために、必要な場合に、
    事業開始以前の宅地に変えて
    仮に使用または収益することの
    できる土地(仮換地)を指定するもの

    なお、一時的な仮の換地を意味するもの
    ではありません

  土地区画整理事業は、広範囲の土地の
  区域にわたって行われる事業です。
  非常に長期間を要することが多く、
  施工全区域について同時に移転工事等を
  完了することや地番整理を行うことは
  不可能です。
  そのため、仮換地という制度があります。

(以上、不動産用語辞典より抜粋・引用)


貸家4号の内容は、
区画整理後も土地の位置が変わらない
現地換地でした。


前面道路の幅員も変わらず。

融資を受けることが可能という
結果でした。


区画整理地内では
建築に制限のあるケースが
ほとんどです。

区画整理の進展状況にも
よるようですが、
今回の貸家4号については、
土地区画整理法第76条の規定に
該当。

建て替えをする際は
市長の許可を要する、との内容でした。

(土地区画整理法第76条:
 土地区画整理事業施工地区内において、
 土地の形質の変更、建築物その他の
 工作物の新築、改築もしくは増築、
 物件の設置もしくは堆積を行う場合は
 市長の許可が必要です。
 さいたま市HP該当ページより抜粋・引用)


今回は、土地の位置も
土地面積の増減も、接道についても、
変わらない、という内容、

既存建物を、区画整理事業完了後も
使用可能という内容でしたので
購入しました。


区画整理は、エリアや区域によっても、
付されている制限や進展具合、
金融機関の見方が異なるので、
そういった面でも
事前に要確認です。

その他の法令やライフラインについて

今回の物件は、法令に関して、
他に主だった注意点は
他の所有物件と同様です。

(他の所有物件の際に、
 重要事項説明書の確認ポイント詳細を
 つづっています。
 リンクをページ下部に
 貼っておきます)

ライフラインについて、
下水は個別浄化槽ですが、

上水は、メーターも20mm、

ガスは都市ガス。
(自分の所有になってからは
 個別プロパンに切り替え)

上記のように文章で記載すると
あっさりですが、
重要事項説明書を確認しているときは、

以前の記事のように
詳細を細心の注意を払って
確認しました。

売買契約書の確認

売買契約書についても、
他の所有物件との違いは、

区画整理についての記載が
盛り込まれたところが
大きな違い。

(売買契約書の確認ポイント
 についての記事も
 当記事ページ下部にリンクを
 貼っておきます)

プラスアルファとして、

売主様は、
私や私の依頼するリフォーム業者が、
物件引き渡し前でも
物件内に立ち入ることを承諾する、
という文言が付されていました。

(事前に売主様に立ち入る日を通知し、
 承諾の上、立ち入ることができる、も)


まとめ

区画整理は、
区画整理完了後、土地の位置や
面積はどうなるのか、
物件の前面道路はどうなるのか、
周辺環境はどうなるのか、を
きちんと確認し、把握した上で
購入判断をすることが大切です。

融資を利用して購入しようとする方は、
金融機関の方でも、区画整理の
内容調査があるかと思います。

内容次第では、融資を受けることが
不可となります。

一方、現金で購入する方は、
ある意味、金融機関のフィルターが
ありません。

お金があれば購入することは
できるので、より
事前確認・内容把握が大切だと
考えます。


なお、私は、以前の記事の通り
この貸家4号は信用金庫の
融資を受けて購入しています。

しかし、融資の承認が出たから
信用金庫のお墨付きとは
考えていません。

区画整理の内容を自分で確認し、
信用金庫が調べる前に
自分から先に今回の物件の
区画整理の該当内容について
説明をしておきました。

信用金庫からは、
聞いた通りでした、とのことで、
信頼を上げる動きをしました。

銀行が融資OKだから安全な物件
とは考えず、
自分でも内容確認・把握・判断
することが肝要と思っています。


P.S
埼玉県内の土地区画整理地内の
物件の融資は、
県内の某地銀2行と某信用金庫1行が
対象内にしているケースが
ほとんどです。

この3行が、
県内の土地区画整理事業と
深く関わっているためのようです。

他の都道府県でも、そういった
ケースはあるのやも
と思います。

県内や地元の金融機関は
区画整理地内の物件への融資も
積極的、というエリアが
あるかもしれません。


区画整理地内で、採算の合う物件を
見つけた方の参考になればと
思います。



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kodatechintai123 at 11:00|PermalinkComments(0)貸家4号 

2019年07月17日

月刊誌「家主と地主」のご紹介:8月号に掲載

月刊誌「家主と地主」8月号に掲載

縁あって
月刊誌「家主と地主」の
8月号に掲載して頂く
運びとなりました。


かねてから
月刊誌「家主と地主」は
良い情報・ためになる情報を
特集している雑誌だなと
思っており
嬉しい限りです。

(大家さんの方々には
 お馴染みの雑誌かと思います)

今回、
掲載して頂いたこともありますが、
良い情報誌だと考えておりますので
当ブログでご紹介致します。

これから不動産投資を始めようされている方、
不動産投資を始めたばかりの方には
特に
参考になる雑誌だと思います。




月刊誌「家主と地主」のポイント

・最新の情報を
 手に入れることができる

・物件種別やエリアを限定せず
 情報を網羅できる

・安価(定価690円・税込)


最新の情報を
手に入れることができる、
については、

月刊誌のため、
比較的タイムリーで
直近の情報を手に入れることが
できます。

また、取材を受けた際に
担当者さんに聞いたところ、
編集は発売の近々で行っており、

掲載ネタも発売の前月で
調べたものばかり、とのこと。

そのため、
貯めておいた
寝かせていたネタでなく、
最新の情報を掲載しています。

私が取材を受けたのも、
発売の調度1か月前。

読み手からすると
それだけ最近の情報を取得できる
雑誌です。

(担当者さんは大変そうでした)


・物件種別やエリアを限定せず
 情報を網羅できる

1棟アパートやマンション、
戸建て、コインパーキング、
レンタルスペース等、
物件種別に関わらず、
情報を掲載しています。

雑誌タイトルの通り、
家主さん地主さんを対象にした
有益情報であり、
物件や投資エリアを限定していません。

そのため、
所有物件やターゲットにしている
物件種別以外の物件、
投資エリアについての動向も
知ることができます。

全体的な動向・情報を
網羅・把握することができます。

物件種別や投資エリアを
1度絞ると、
他があまり見えなくなると
思います。

たまに、他も視界に入れて
柔軟性を保つためにも
月刊誌ですし
調度良いと思います。


なお、
特設記事は毎月新たな特集を
組んでいますが、
以下の内容は、
毎月掲載されている企画で、
中でも特に役に立つと
私が感じている内容です。

・空室対策

・リフォーム

・全国の大家さんの会

・書籍案内


空室対策、
リフォーム・ホームステージングの
成功事例を掲載しています。

有効な設備や
リフォーム内容が
写真付きで分かります。

色んなエリアのオーナーが、
それぞれ工夫した内容、
アイディアを公開しているので
とても参考になります。

そして、掲載されるオーナーは、
有名・無名にかかわらず、
色んな方が掲載されます。

より身近で、現実的に考えることが
できて為になります。


全国の大家さんの会について
ピックアップして
掲載があります。

私は、自分が住んでいる県内に
実はこんな大家さんの会が
あったのかと、
知ることができました。

そして、各大家の会の代表が
写真付きで載っているので、
どんな方が代表の大家の会なのか
垣間見ることができます。


書籍案内のページでは、
本の表紙と、概要が掲載
されています。

私は、これまでに何度も、
このページに載っている本を
買って読みました。

何を読もうかなぁと思い、
思いつかない時は、
ここに載っている本を
読んでいました。

特に、
沢山の本を読んでいて、
地元の本屋さんの
不動産投資コーナーの
本は大体読んでしまったなぁ
となったときなど
良い本が見つかります。


安価については、
定価690円(税込)です。

毎月買っても
負担は大きくない価格ではと
思います。

この価格で、不動産投資の
直近の動向や流行りの情報を
把握できます。

家主と地主8月号について

8月号のタイトルは、
「やってはいけない空室対策」
です。

やってはいけない空室対策が
以下のように特集されています。

リフォームの間違いポイント、
修正ポイント、

ホームステージングの間違いポイント、
修正ポイント、

間違った間取り、

間違った条件設定、

間違った内見時アピール

の間違いポイント、修正ポイント
を特集しています。

写真付きで分かりやすいです。

具体的で参考になると思いました。


他には、
「実例に見る!内乱者にピンとくる
 デザイン~賃貸リフォーム
 デザインのポイント~」
も参考になりました。

おわりに

今回は、
月刊誌「家主と地主」のご紹介
でした。

これから不動産投資を
始めようされている方、

不動産投資を
始めたばかりの方には
特に
参考になる雑誌だと思い
ご紹介させて頂きました。

参考になれば幸いです。





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kodatechintai123 at 20:00|PermalinkComments(0)

2019年07月07日

価格交渉・指値が通った要因考察:貸家4号 ~戸建て投資ブログ~


価格交渉結果やり取り


ローンの内諾を取り付けたので、
仲介業者さんに
喜び勇んで報告。

私「融資の内定を得ました!
  購入申込に記載した金額(530万円)
  であればOKです!
  その後、価格については
  どんな状況でしょう」

仲介「そうですか!
   おめでとうございます!

   価格については...
   まだまとまっておりませんで...。
   売主様、530万円はちょっと
   厳しいかもしれません。」

私「そうですかぁ。
  ローンは大丈夫で、買えるので
  なんとかお願いします!」

(売主様に話しに行ったのかなぁ...)


それから数日後、
仲介業者さんから着電。

「はい、もしもし~。」

「YuTaさんでしょうか
 〇〇不動産の○○です~
 今お電話よろしいですか」

「はい」

「購入申込を頂いた物件の件、
 売主様より返答を頂きました...。」

「どうでしょう。」

「はい。
 ...申込で頂いた530万円は
 厳しかったのですが、
 550万円であれば
 まとまりそうです。」

「...そうですかぁ...(よしっ)
 530万円は難しいと。」

「はい。550万円ではいかがですか。」

「..そうですねぇ..。20万円ですか。
 550万円であれば決まりそうなのですね?」

「はい、550万円であればいけそうです。」

「そうですか。
 ...分かりました!
 では550万円であれば買うので
 まとめてください!」

「分かりました!ありがとうございます!
 またあらためてご連絡します!」

(さすがに530万円は厳しいかぁ。
 まぁ550万円なら御の字か)


その翌日。

仲介業者さんより着電。

「550万円、まとまりました!」

「ありがとうございます!」

「契約日についてなのですが、・・・」

こうして無事、金額がまとまり
契約日もセットに至りました。

金額については、
550万円まででまとまれば購入
と考えていました。

正直、10万円でも20万円でも安く
買いたいと思っていたので、
自分の中のOKラインギリギリの
金額であったため、
540万円はどうか、と
返そうかともよぎりましたが
辞めました。

10万円、20万円を言うことにより
話しがまとまらなくなり、
売り出し値750万円からみて
200万円の指値を水の泡にしてしまうよりは
ここで手を打とうと考えたからです。


銀行に報告

金額・契約日・決済日が
まとまったため
すぐに信用金庫に報告。

決済予定日から逆算しての
金消契約日の提案があり、
金消契約日を決定。

準備しておく書類を確認。

準備した書類は下記です。

・印鑑証明書2通
・固定資産税納税証明書 直近2期分

持参物は下記です。

・実印
・口座届出印
・通帳
・事務手数料


指値が通った要因について

指値が通った要因について

・売主様が換金を急いでいた
・建物は使えない
 (タバコ臭がひどく、荷物も
  煩雑で、マイホーム購入目的
  の方は引いてしまう状況)
・敷地延長の地型のため
 マイホームを建てたい方に売るにも
 時間がかかる

今回の指値が通った要因について、
私の主観として
上記が主な要因と感じています。


売主様が換金を急いでいた、
については、

売主様が職を失われ
収入が途絶えてしまったため、
売却して換金する必要が
あった状況。

荒れた建物内や
タバコの激臭が
それを物語っていたのかと
思いました。

物件に問い合わせをし、
内見し、購入申込を打診し、と
アクションを起こすことで、
こういった物件との巡り合わせを
手繰り寄せることができる
と感じました。

(自分からアクションを起こさないと
 始まらない、
 アクションを起こし続ければ
 得れるものがある)


建物は使えない、については、
拙著「戸建て投資マニュアル」でも
つづった通り、
タバコ臭がひどく、室内の荷物も
散乱していて、
このままではマイホーム購入層には
売れないと感じました。

そのため土地として売りに出されても
いました。

我々、大家さん・大家さんをやろうと
している方、にとっては、
リフォーム後のイメージ・
リフォーム費用、で判断するため、
むしろチャンス物件です。

物件検索の際に、
中古戸建のみならず
種別:土地、も検索をすべきと
あらためて感じました。


地型が敷地延長、については、
マイホームをハウスメーカー等で
建てたい方で
土地を探している方には、
弱い、と感じました。

夢や憧れを詰め込んだ
マイホームを建てる、
その土地をどこにしようか。

そう探しているとき、
土地は、整形地で・南道路で、
といった理想が先行すると思います。

まずは理想から探し、
そういった土地は高くて
予算オーバー、
金額を重視して土地を探そうか、と
なってから敷地延長の地型も
視野に入れるのでは。

そのため、建替え検討の方からも
飛びついて購入される物件ではない
と感じていました。

土地として売りに出されているも
マイホーム購入層(実需)の琴線には
触れにくく、
仲介業者さんもそれが分かっているから
指値にも前向き。


これらのようなことから
今回の物件は200万円の指値が
通ったと感じました。

まとめ

採算の合う物件と出会うためには、
継続して物件検索をし、
内見し、買付を出す、という
地道な活動を着実に実施していく
ことだと考えています。


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