管理会社はどんなことをやってくれるのか

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管理会社とは、どんなことをやってくれるのか。

日頃はなじみがなく、接する機会もあまりないかもしれませんが、管理会社は大家さんや入居者さんの強い味方になります。

たとえば、賃貸物件の設備で不具合がおきたとき。

エアコンが動かない、蛇口から水が漏れている、上の階から水が漏れてきた、雨漏りしてる!!

そんなとき入居者さんは、まず管理会社さんに連絡して対応してもらうことができます。

大家さんは、管理会社さんに管理をお願いして、賃貸募集から賃貸借契約、家賃の管理まで、いろんなことを対応してくれます。

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管理会社って何?

管理会社(不動産管理会社)とは、不動産を管理してくれる会社です。

不動産投資家、大家さんにとって、とても重要なパートナーとなります。

管理って、具体的にどんなことをしてくれるの?って思われると思いますので、以下より解説していきます。

管理会社の対応次第で、賃貸経営がうまくいくかどうかを左右する場合もあるため、どこでもいいやとは、けして軽視できません。

不動産管理会社の業務内容について

不動産管理会社の業務内容は、主に、以下の5つです。

・空室募集
・賃貸契約
・物件管理
・退去立会
・原状回復

不動産管理会社は、大家さんと入居者さんのために、多くの役割を担っています。

以下より、さらに、それぞれの内容についてみていきます。

不動産管理会社が、空室の賃貸募集をかけてくれる

不動産管理会社の業務の1つに、空室の賃貸募集があります。

大家さんは、入居者さんからの賃料で経営しているので、入居者さんが住んでくれないと立ちまわれません。

そのため、空室を埋める力は、1番重要となります。

空室の募集は、管理会社によって、3パターンあります。

・自社でのみ空室募集する
・他社にすべて任せて空室募集をする
・自社と他社で空室募集する

入居者募集は、広く多くの人に自分の物件をみてもらうことが重要です。

そのため、自社のみでしか募集しない場合、多くの人に自分の物件をみてもらうための幅を狭めてしまいます。

基本的には、間口をより広く開けて、より多くの人にみてもらえるようにしてくれる管理会社をおススメします。

(必ずしも自社のみ募集が悪いとは言えないケースがあります。それは、そのエリアで、その管理会社が圧倒的に空室募集が強く、他の管理会社に依頼してしまうと入居者をつけられない、という場合もあるからです、そういうエリアで、他の管理会社に依頼すると、全く入居者がつけられないというケースもあるので注意です)

賃貸契約をする

入居者さんが入居を決めてくれたら、入居者さんと賃貸借契約の締結をしてくれます。

入居する条件や、入居後のマナー、ゴミ出しについて等も盛り込んだ契約書です。

管理会社ですので、バッチリした内容のものを作ってくれますが、大家さんも入居者さんもしっかり読み込んで、内容をきちんと把握しましょう。

特に、退去時の原状回復の内容、敷金の額について、要確認です。

物件の管理

管理会社の1番の頼りどころです。

物件の管理は、かなり煩雑で手間がかかります。

また、たいていがトラブル対応なので、

物件管理の主な業務内容
・物件の定期清掃
・定期点検(共用の電気、消防設備、浄化槽等)
・家賃入金の確認
・部屋のトラブル対応
・入居者さん同士のもめごとの仲裁
・ゴミ出しルール等の管理

管理費用の目安は、家賃の7%~10%程度です。

サラリーマン大家さんで、アパートや1棟マンションといった共同住宅を購入される方は、管理会社に管理を任せましょう。

なお、管理費が安すぎる管理会社は、担当1人あたりの管理物件の数が多くなり、1件1件の管理がおろそかになる可能性があります。

管理費と実施内容もよくよく確認しましょう。

退去立会

入居者さんが引っ越しを決めて、出て行かれるときもあります。

そんなとき、入居者さんがうっかり壊してしまったり汚してしまった箇所をチェックし、費用を請求するのが退去立会です。

壁にものをぶつけて穴を開けてしまった、タバコを吸ってクロスが汚れて使い物にならない、壊してしまったものなどは、入居者さんが負担する必要があります。

一方、経年劣化については大家さんの負担範囲です。

管理会社が公平に判断してくれます。

管理会社は、退去後の部屋をチェックして、どこをどのように直すか、ほかの物件と比較して、付けた方が良い設備がないかをピックアップして費用を算出します。

原状回復 リフォーム

退去したままの状態では、次の入居者さんが気に入りにくいです。

壊れたところがあれば直し、付けるべき設備が付いていなければ付ける必要があります。

このとき、管理会社は、リフォーム業者を手配して、次の入居者さんに貸し出せる状態まで物件を回復してくれます。

なお、管理会社によって、自社でのみしかリフォームを許可しないところと、他社でもリフォームしてよしとするところがあります。

管理会社によっては、リフォーム費用を多く中抜きしているところがあります。

そのため、へんに高すぎる場合は、自分で手配した業者でも行えるという選択肢をもっておくことをおススメします。

管理会社は、大家さんが自分でリフォームしてもよいとう会社にしましょう。

まとめ 管理会社選びのポイント

管理会社(不動産管理会社)とは、大家さんと入居者さんのために、物件の管理を行ってくれる業者さんです。

サラリーマン大家さんで、アパートなどの共同住宅を購入する方は、管理会社に物件の管理を依頼することをおススメします。

管理会社を選ぶ時のポイントは、
・空室の募集に強いか
・他社でも空室の募集依頼をしてよいか
・管理費と管理内容
・原状回復工事やリフォームを大家さんがしてもよいか

これらの縛りがないかに注意して依頼しましょう。


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