不動産投資には、３つの利回り計算があります。
そして、不動産投資で物件を選ぶ際、利回りの高い物件を選んだ方が、収益性も高く、効率よく資産も増やせると、とにかく高利回り物件を探そうという人が多い傾向にあります。
たしかに利回りの高い物件が良いことに変わりありませんが、利回りが高いということだけに焦点をあてた物件選びには危険性が伴います。
今回は、不動産投資の利回りとは何なのか、３つの利回りの計算の仕方、利回りだけに着目した物件選びの危険性についてお話しします。
不動産投資の利回りとは
一般的な利回りとは、運用資金に対して得られた利益を１年あたりの平均に直した割合のことです。
一般的な資産運用では、より利回りの高い手段・商品を選ぶことで、得られる収入は増えます。
しかし、不動産投資の利回りは一般的な利回りとは異なります。
たとえば、不動産投資で利回りの高い物件となると、中古物件が多くなります。
中古物件の場合、全ての物件がというわけではありませんが、修繕費用などの支出により、高かったはずの利回りが、結果的に低くなってしまう、ということも多くあります。
不動産投資の利回りには、そのようにして変動する可能性があるので、以下の３つの利回りを確認する必要があります。
- 想定利回り
- 表面利回り
- 実質利回り
それぞれがどんな利回りなのか、お話ししていきます。
想定利回りと計算式
想定利回りとは、満室状態における利回りのことです。
空室がある場合、満室になったときを想定した利回り。
空室による収入減を反映させずに、満室になった場合を想定した利回りを表します。
【想定利回りの計算式】
その物件で得られる収入÷物件価格×100
表面利回りと計算式
表面利回りとは、管理費や税金などの経費を含めずに計算した利回りのことです。
グロス利回りともいいます。
表面利回りは、以下の計算式で算出できます。
【表面利回りの計算式】
その物件で得ている収入÷物件価格×100
表面利回りは、現状の空室状況を反映しています。
ただし、マンションの１室の投資物件や戸建て投資では、想定利回りと表面利回りを同じ意で表記しているケースが多いです。
（具体的には、空室でも、表面利回り〇％と表記）
実質利回りと計算式
実質利回りとは、表面利回りに経費なども反映した利回りのことです。
ネット利回りともいいます。
想定利回りや表面利回りでは、不動産の収入しか反映していませんが、不動産投資には収入だけでなく、修繕費や管理費、税金などの支出が生じます。
実質利回りでは、支出も反映しているため、実際の運用利回りを把握することができます。
【実質利回りの計算式】
（その物件で得ている収入－経費）÷物件価格×100
物件購入の判断には、実質利回りで判断しましょう。
物件にかかるランニングコストなども差し引くため、より実際の手残り額に近い試算ができます。
（手残り額に近い、というのは、所得税や住民税等、各人で変わるところまでは、含められないため。物件についての試算は、全てのコストが把握できれば実質利回りで試算できる）
不動産投資の利回りで注意すべき点
利回りが高ければ、返済計画は余裕をもった計画が立てれますし、投下資金の回収も早くなります。
実入りも増えるため、利回りの高い物件を選ぶ方が良いですが、注意すべき点もあります。
- 高利回りの物件は内容をよく確認する
- 空室を考慮する
- 実質利回りで投資物件を選ぶ
それぞれについてお話ししていきます。
高利回りの物件は内容をよく確認する
投資用物件を探していると、10％超えなどの高い利回りの物件を見かけることがあります。
しかし、利回りの高い物件は何らかの要因・理由を抱えていて、売り出し価格を下げることで利回りが高くなっているだけということもあるので注意です。
具体的には以下のような理由です。
- 築年数がかなり経過している
- 耐震性が低い
- 立地が悪い
- 需要の低いエリア
- 道路付けが悪い
- 再建築できない
- 事故物件である
上記の理由で利回りが高く売りに出されている物件の場合は、購入後に高額な修繕費用がかかったり、将来売却をするときに買い手が見つからない、といった可能性もあるので注意が必要です。
事前に修繕費用を確認して、そのうえで採算が取れる、将来の売却が厳しくても、それも見込んだ戦略を立てて購入する、といった対策をして購入しましょう。
空室を考慮する
想定利回りが高い利回りであることだけを理由に購入するのはやめましょう。
満室になったことを想定した想定利回りが高ければ、表面利回りが低くても、空室が埋まれば想定利回り通りの家賃収入が期待できる、と購入を決めるのはやめましょう。
物件に原因があって表面利回りが下がっている、満室にならない、というケースもあります。
場合によっては、想定利回りになるどころか表面利回りすら下回る可能性もあります。
購入の判断までするには、利回りだけでなく、物件についてやエリアについて等、利回り以外の要素も確認して判断しましょう。
購入判断について詳しく解説したあわせて読みたい記事
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・購入しても良い物件か 判断基準について
実質利回りで投資物件を選ぶ
購入判断に用いるには、実質利回りを使いましょう。
収入のみの表面利回りから支出を反映させると、利回りは下がります。
支出を反映させないと、購入後の利回り・手残りの狂いが大きく危険です。
物件選びは、支出を反映した実質利回りで考えましょう。
なお、不動産投資の支出には主に以下のようなものがあります。
仲介業者さんに確認し、支出金額を把握しましょう。
- 税金（固都税・不動産取得税・印紙）
- 司法書士の報酬
- 修繕費
- 管理会社への業務委託料
- 火災保険料
- 区分マンションの場合、管理費・修繕積立金
- ローン返済
まとめ
不動産投資を始めようとしている方が物件を選ぶ際、利回りの高い物件を選べば良いと思っている方も多いですが、必ずしもそうではないので注意しましょう。
想定利回りや表面利回りが高くても、実質利回りが低ければ収益は低くなります。
みための利回りが高い物件だとしても、ふたを開けると修繕費がかさむ物件であったりと、支出を含めると案外利回りは高くない物件であるということも少なくありません。
利回りだけで判断するのは危険です。
手残りがいくらになりそうか試算し把握したうえで購入判断をしましょう。
不動産投資は金額も高額になりますし借金額も高額になります。
利回り１つで判断せず、その他の重要な要素についても把握して判断しましょう。
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