空室対策 管理会社に任せっきりにせず大家さん自身も知識を持とう

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購入したアパートに空室があるんだけど、どうやって入居者を付けたらよいの?

不動産投資で非常に重要なことの1つである、空室対策。

入居者さんからお家賃を頂くことで賃貸経営は成り立っているので、入居者さんが付けられないとなると、売り上げが落ちてしまいます。

空室が増えると、お金が出ていくばかりで、不動産投資で経済的自由になるどころか、お金が無くなる事態になってしまいます。

そのため、空室対策もとても重要です。

前記事の、管理会社に任せておけばいいんじゃないの?って思った方もいるかと思います。

実は、管理会社に任せっきりにして、空室がまったく埋まらないという方もいるのです。

やはり大家さん自身が経営者として空室をどのように埋めるのかの知識がないと、入居率を上げるのは難しいでしょう。

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空室対策 多くの募集媒体を駆使して賃貸募集

空室の募集は、エイブルやミニミニなどに依頼して、入居募集をかけるのが一般的です。

SUUMOやアットホームといったポータルサイトも、大手賃貸仲介店に募集依頼することで掲載されます。

そのため、まずは賃貸仲介業者に入居者募集の依頼をしましょう。

管理会社に管理を依頼している場合は、管理会社から仲介業者にお願いすることが多いです。

(管理会社の募集3パターンは前の記事で説明)


入居者募集は、多くの人の目に触れれば触れるほど、入居者さんが見つかる可能性が高まります。

できるだけ多くの賃貸仲介業者さんやネットに自分の物件を掲載することが、空室対策においてとても有効になります。

管理会社に依頼している場合は、自社以外の会社でも募集をかけてくれる管理会社を選び、多くの不動産屋さんで入居者募集をかけてもらえるようにしましょう。

空室の募集をしてくれる不動産屋さんが多ければ多いほど、多くの人の目に自分の物件が触れることになりますし、ほかの物件を見せるついでに自分の物件も見せてくれる可能性も高まります。

空室の募集依頼後は、ホームページで、自分の物件がどういう感じで掲載されているのか確認してみましょう。

掲載されている写真は見やすいか、暗くないか、面積や募集条件は合っているか、他の物件と比較してどのように感じるか、といったことをみてみましょう。

もし間違っている部分等があれば、修正を依頼しましょう。

賃貸仲介業者を回る

入居者募集を、管理会社にまかせっきりにするのでなく、自分で賃貸仲介業者さんを回り、広く募集をかけましょう。

エイブルやハウスコムといった賃貸仲介店を自分で回り、募集依頼をすると、自分の物件を覚えてもらいやすいという効果もあります。

物件についてや諸条件について等、オーナーと直接相談できることも、賃貸仲介業者さんからみてやりやすいようです。

私も自分で賃貸仲介店さんを回り、直接募集依頼をしています。

入居検討者さんからの要望がある場合、気軽に相談の連絡をもらえるように意識しています。

競合物件と比較して募集内容を決める

空室対策というと、リフォームして、広告費は上げて、賃料を下げれば入居が決まる、というイメージがあります。

しかし、たとえばリフォームに関しては、リフォーム箇所を増やせば増やすほど費用がかさみ、賃料との兼ね合いで割に合わなくなっていきます。

そして、賃料はいくらくらいにすれば入居が決まるのか、悩ましいポイントです。

大家さんとしては、少しでも高い家賃で入居してほしいわけですが、高いと入居してもらえない、と悩ましい。

そんな空室対策ですが、空室対策を行うには、まず、競合物件の内容を調べましょう。

競合物件の賃料や募集条件、リフォームの程度を調べて、自分の物件と比較したときに自分の物件を選んでもらえるよう自分の物件の内容を決めます。

調べるポイントは以下です

1.自分の物件と競合する物件をピックアップ
2.家賃はいくらか
3.設備
4.募集条件
5.競合物件と自分の物件を比較したときに優位性をもてる条件はどんな条件か明確化

1.自分の物件と競合する物件をピックアップ

まずは自分の物件と競合する物件・ライバル物件をピックアップしましょう。

ライバル物件は、基本的には、所在が近い物件で、広さや築年数が近い物件です。

所在の近い物件でライバルになりそうな物件がない場合、同じ最寄り駅で、同じくらいの駅距離の物件を探してみましょう。

イメージは、自分がその辺りで物件を探したときを想像すると競合する物件のイメージがしやすいです。

場合によっては、近くのターミナル駅から降りてくるというケースもあるでしょう。

その場合は最寄り駅が違くても比較候補に入れて考えてみましょう。

2.家賃はいくらか

競合物件をピックアップしたら、つぎは家賃を確認しましょう。

家賃の基本的な比較は、単価比較です。

㎡いくらかを算出します。

㎡単価=家賃/部屋の広さ

(共益費は家賃に含めます。広さは㎡で計算します)

具体的には、たとえば、家賃10万円で50㎡の広さの場合、㎡単価2,000円となります。

競合物件・周辺の物件が2,000円/㎡なのに、自分の物件が3,000円/㎡だったら、相場より高いので、自分の物件に決めてくれる可能性は減少します。

相場より、ちょい安くらいの家賃にするのがおススメです。


また、イメージからすると、所在やロケーションが似ている競合物件がある場合で、建物の広さは自分の物件の方が広い場合、単価を同じにすると自分の物件の方が総額が大きくなり、ぱっと見家賃が高いイメージになることも少なくありません。

そんなとき、家賃を同じにすると、単価としてはちょい安になります。

家賃を低くすれば、割安感を出せます。

たとえば、競合物件が6万円で30㎡の場合、㎡単価は2,000円。

自分の物件が35㎡で、㎡単価を同じにすると家賃は7万円。

自分の物件は35㎡あるけど家賃を6万円と同じ家賃にすると、㎡単価は約1,715円。

㎡単価での比較をベースに、総額での試算も忘れずに思案して設定しましょう。


物件を入居者さんウケ抜群の物件に仕上げて、周辺の相場より高い家賃で運営している投資家さんもいます。

経験を重ねて高く貸すということに挑戦するのもよいでしょう。

しかし、家賃を上げるのは難易度が高く、リフォームに相当な金額をかけたけど思うような家賃がとれなかったというケースも少なくないので、初めは相場よりちょい安で試算して購入することをおススメします。

3.設備

競合物件の設備はどんなものが付いているかもチェックしましょう。

たとえばオートロックが付いている、WiFiを付けている、TVモニターフォンを付けている。

自分の物件だけ付いていなければ、自分の物件が選ばれる可能性は減少します。

入居者さんがどういう設備を求めているかは、エリアによっても異なるので、そのエリアに必要な設備を調べましょう。

不足している設備を設置するか、その分家賃を下げて対応する必要があります。

反対に、求められている設備を競合物件が付けておらず、自分が先陣を切って取り付けると、自分の物件が選ばれやすくなるのでアドバンテージです。

ペット飼育や外国人をOKにする

ペット飼育や外国人OKの物件は少ないので、OKにするだけで入居者さんの数はかなり増加します。

ペット飼育に関しては、猫もOKの物件はより少なくなります。

リスクが大きそう、と思われるかもしれません。

ペットで物件が大きく汚されそう、外国人の方が入居したらトラブルになるのでは?そう思われるかもしれません。

そこは経営判断になりますが、ペット飼育と外国人入居者のどちらも経験のある私の考えは以下です。

【ペット飼育に対する考え】

・ペットを飼う人は増えている
・ペット飼育可能な物件は少ないため、入居後他の物件に行きづらい。長期入居が期待できる
・敷金を多めに取ることでリスク回避
・鳴き声などで近隣に迷惑がかからないよう、事前に飼うペットについて確認する、飼ってよい種類・頭数を契約書に盛り込んでおく

【外国人入居者に対する考え】

・外国人の入居者は増えていく
・外国人OKの物件が少ないため、入居後引っ越ししにくい→長期入居
・家賃保証会社を付けることで滞納リスク回避
・日本語の理解力を事前に確認。ゴミ捨てなどのルールが理解できるか確認
・文化の違いなどで近隣トラブルにならないか、日本に来てどれくらいか確認。契約書の特約でカバー。

実際に、ペットを飼う入居者さんの退去を経験してみて、イメージより全然傷んでいませんでした。

もちろん入居者さんによるところもありますが、退去後、相当な修復費用がかかったという物件はありません。

購入時にペット多頭飼いで内装のヒドイ物件を買ったことがあるので、修復費用も把握できていることもあり、私はペット飼育に対して大きな抵抗はなくなりました。
(詳細は、戸建て1号の体験記にて公開中)

むしろ賃貸募集においてアドバンテージを取れるのでおススメです。

ペット飼育OKにしても、ペットを飼わない入居者さんが住むときもあります。

外国人の入居者さんについては、今のところきちんとした方で近隣トラブルはありません。

日本語は片言ですが、理解できるので、近隣やゴミ出しなど問題ありません。

むしろ相当気を遣っているように感じます。

おそらく、外国人の方は、あちこちで入居を断られたり、注意を受けてこられたのではと感じています。

そのため、皆が皆、ニュースでみるような内容でないこと、ニュースでみるような外国人入居者の方は少数派かもしれないと感じています。

きちんと確認すべきことは確認し、それに合致するかどうかを考えて、外国人の方だからというだけでNGとはせず、決めればよいと考えています。


ペットや外国の方の入居は大家さん側のハードルは高いですが、築年が古くなればなるほど、競合物件や、特に新築物件との差別化のために取り組んで行かなければ厳しくなってきます。

入居を拒んで誰も入らないより、自分がクリアできるようになり、入居してもらう方が良いのではと思います。

4.募集条件

敷金や礼金、フリーレントの期間などの募集条件についても、競合物件の内容を確認します。

入居者さんからみて、敷金や礼金などの初期費用は安い方が入居しやすくなります。

エリアによってはゼロぜロ物件(敷金0、礼金0)も見受けられます。

競合物件より初期費用を抑えた募集条件を設定すれば、自分の物件が選ばれる可能性を高めることができます。

募集条件は、敷金や礼金、フリーレント以外にも、先述のペットの飼育や駐車場使用料、設置している設備なども含めて、総合的にライバル物件よりお得な物件・魅力的な物件に設定すると、自分の物件に入居してくれる可能性を高められます。

加減としては、1つ1つの条件すべてをライバル物件より安くするのでなく、1つ2つ優位な条件を設定する、ちょっと優位、程度にするのがコツです。

5.競合物件と自分の物件を比較したときに優位性をもてる条件はどんな条件か明確化

これまで述べてきた家賃、設備、募集条件について、競合物件の内容をリストアップし、自分の物件が優位性をもてるようにするには、どの条件をどのような内容に設定すればよいか明確にしましょう。

基本的に効果が大きいのは賃料を安くする、というケースが多いです。

しかし大家さんとしては賃料は高く取りたいところ。

競合物件と賃料はほぼ同等にしたうえで、設備や募集条件で自分の物件を魅力的にみせる、といったかたちで空室を埋めることもできます。

競合物件と比較して魅力があるかを考え、賃料や条件、設備について考えましょう。

まとめ

空室対策はいろいろな方法がありますが、私は競合物件と比較しちょっと優位性がある物件作り、を行っています。

設置する設備やリフォームは、沢山行って、費用をかけた分、賃料も高くなれば良いのですが、たいして上がりません。

やりすぎずに、必要な分を実施し、入居者さんを獲得するよう工夫しています。

また、賃料や募集条件についての相場を、賃貸仲介業者さんに聞きわるのも良いです。

初めは抵抗があるかもしれませんが、次第になれますし、良い経験になるので、相手の迷惑にならないよう配慮したうえで、どんどん聞いてみましょう。


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