銀行に融資を受けるために行うこと

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不動産投資において、銀行を開拓し、融資を受けることは、1番重要になります。

良い物件を見つけても、融資が下りなければ購入できないからです。

良い物件があったのに、融資が出ないから買えない。

そういう人は多くいます。

そのため、この記事では、融資を受けるために行うことをお話しします。

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銀行から融資を受けるために必要なこと

銀行から融資を受けるのはハードルが高い、どうしたら良いか分からない、そのため不動産屋さんに任せっぱなしにしがちです。

しかし、自分でより良い条件で銀行から融資を受けることができれば、採算は良くなりますし、不動産投資の幅も広がります。
規模も拡大しやすくなります。


では、銀行から融資を受けるためにはどうしらよいのか、何が必要なのか。

それをご説明していきます。

投資ではなく、不動産貸付業の経営者となる

銀行からみると、数千万円やそれ以上の金額のお金を貸すことになります。

この人にお金を貸して大丈夫か。うまく経営することはできのか。という視点でみてきます。

それに適う人である必要があります。

そのためには、不動産貸付業の経営者として、必要な知識を身につけましょう。

必要な知識を身につければ、銀行と話しができ、銀行も納得してくれます。

必要な知識については、このサイトでも発信していきますし、本から得ることもできます。

セミナーにでるのも1案でしょう。

不動産投資を始める理由としては、不労所得がほしい、サラリーマンを辞めたい、セミリタイアしたい、という理由の方も多いでしょう。

しかし、銀行の担当は、それらの考え方を嫌う傾向にあります。

そのため銀行に行くときは、それらの理由は全て封印し、不動産貸付業の経営者として、事業のための融資を受けたいと打診しましょう。

不動産貸付業の経営者意識を持った言動をしましょう。

銀行に自分がどんな人か知ってもらう

銀行からみると、どんな人か分からない人に大金を貸すという状況です。

どんな人か分からない人に何千万円のお金を貸すというのは厳しいというのはお分かりいただけると思います。

そのため、自分はどんな人間なのか、これまでどういうことをしてきた人間なのか、をまとめた資料を作りましょう。

具体的には、転職活動などで使う、職務経歴書のようなものです。

会社員としての経歴や保有資格についてです。

自分はどんな仕事をやってきて、どんな実績がある人間です、ということを書類にして銀行に分かってもらうようにします。

私も自己紹介がてら提出しています。

物件資料

銀行に融資打診をするのに、物件資料が必要になります。

不動産屋さんからもらった物件資料を用意しましょう。

ここであらためて必要な物件資料を記載しておきます。

・販売マップ(間取りやライフライン、物件の概要が分かる資料)
・謄本
・公図
・固定資産税評価証明書
・レントロール
・建築計画概要書
・前面道路が位置指定道路の場合位置指定道路図と道路の謄本

謄本は、対象不動産の建物・土地のものと、前面道路が私道の場合、道路の謄本もです。
前面道路の私道の持ち分を持っているか確認するためです。

レントロールは、現状の賃貸状況一覧です。
賃貸中の部屋の賃料が分かる資料です。
共用の電気代や固定資産税年税額、受水槽のメンテナンス費用等、ランニングコストも分かるとなお良しです。

建築計画概要書は、建物の建築確認番号や検査済み番号を確認できる資料です。
金融機関は尊法性も重視するため、この書類で、承認された建築計画通りの建物が建てられ、それを確認したことが分かるとなお良しです。

建築計画概要書がなければ、台帳記載事項証明書という書類で、建築確認の番号と検査済みの番号だけ確認することができます。

このどちらかでもあると、金融機関の安心材料になります。

なお、物件資料があれば、価格交渉がまとまっていない等、買える見込みが確実でない物件でも、融資可能かみてもらうことができます。

しかし、金融機関の担当が融資審査をするのは大きな労力を必要とします。
それでなくても忙しいです。

そのため、基本的に、これはという物件を持ち込むようにし、むやみにやたらと安易に審査を依頼するのは避けましょう。

それが重なると、どうせまた買う気のない物件の審査なんだろうなと信用を無くしてしまいます。

相手の状況をよく思案して、必要なときに必要なものだけお願いするようにしましょう。

事業計画をたてる

事業計画を立てることは、不動産投資においても非常に重要になります。

会社経営者等、事業を自身で営んでいる方には当然のことかと思いますが、会社員の場合なじみのない方も少なくありません。

多額のお金を貸す銀行の立場に立って考えれば容易に理解いただけると思いますが、
事業がうまくいくか計画できない人にお金を貸すことは危険だと判断します。

貸したお金の利息をもらうどころか、貸したお金じたいが返ってくるとは思えません。

そのため事業計画を立てましょう。

事業計画、と聞くと、とても難しそう、と思うかもしれませんが、落ち着いてよくよくみてみると、その道の専門家でなければ作れないようなものではありません。

端的にいうと、この収益物件を買うとこのようにうまくいく、という理由を銀行員に説明する資料、になります。

内容としては、
・現状の賃料は相場より高いのか安いのか、相場なのか
・高く貸せている部屋は退去後いくらになる見込みなのか
・空室の部屋はいくらで貸せる見込みなのか
 上記の見込賃料の根拠を説明(近隣のライバル物件の資料等をもとに)
・ライバル物件との優位性
・入居付けできるか
これらをもとに収支計算をして利益を上げることができる、ということを簡単に資料にまとめます。

これらは自分がその物件を買おうとするのに自然と調べている内容ですね。

少なくともこれらの内容があるため、その物件を買おうとしているからです。

それを資料に落とし込む作業ということになります。

いくらの賃料が取れる物件であり、収支が成り立ちます。なので是非、融資をお願いします、ということを示します。

この根拠の妥当性を銀行員はみています。

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銀行にアポを取って訪問する

ここまでのことを実施したら、銀行に電話して融資相談に行きましょう。

収益不動産購入に伴う融資について相談したいのですが、と電話で伝えれば、担当に繋いでくれます。

まとめ

銀行で融資を受けるために必要なことは
・不動産貸付業の経営者意識を持ち、知識を身につけて、考え、行動する
・自己紹介資料を作る
・物件資料を用意する
・事業計画を立てる
・銀行に訪問する
です。

自分で銀行を探し、いい銀行を見つけると、スピーディーな審査解答と、より良い条件での融資を受けれて、不動産投資をしやすくなります。

この銀行はこのような物件の融資が出やすいと特徴を把握し、物件を探しやすくもなります。

銀行開拓にトライしてみましょう。


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