不動産投資において、融資は重要ツールです。
重要である融資について、どうやったら銀行から融資を受けることができるのか、銀行はどのように融資判断をしているのか、融資を受けるための事業計画の立て方等、銀行から融資を受けるための基本知識をご説明します。
併せて、どのような金融機関で、どれくらいの借入期間で、いくらくらいまでの融資を受けることができるのかもお話しします。
銀行から融資を受けるために必要なこと
まず、銀行から融資を受けるためには
1.どの銀行から融資を受けるのか
2.融資金を何に使うのか
3.銀行のどの融資商品を使うのか
4.しっかり返済できるのか
これらのことを考えて、進める必要があります。
どの銀行から融資を受けるのか
銀行と一口いっても、実に沢山の銀行があります。
1.都市銀行
2.地方銀行
3.信用金庫、信用組合
4.ノンバンク
都市銀行の特徴としては、支店が沢山あり、融資可能エリアがとても広く、金利も安い傾向にあります。
住宅ローンを借りる場合は借りやすい傾向にありますが、個人事業主や法人などの事業用ローンについては、とてもハードルが高く、融資を受けにくい銀行になります。
地方銀行は、地域に根付いた銀行で、その地域に貢献する意義がより強い銀行です。
都市銀行より借りやすい傾向にあります。
金利はまずまずです。
信用金庫や信用組合は、地方銀行よりさらに小さく、個人事業主にも貸してくれやすい金融機関です。
金利は、地方銀行よりも高い傾向にあります。
ノンバンクは、銀行のように多くの支店を置いて多くの預金も預かるということはせず、貸付をするのがメインの金融機関です。
住信SBIや三井住友トラストなどが有名です。
比較的融資は受けやすいですが、金利は高いです。
住んでいる地域と物件の場所で絞られる
銀行からローンを受けるのに、まず考えるべきは、住んでいる場所です。
銀行には融資エリアがあり、エリア外に住んでいる方には、原則、融資できません。
住んでいる地域にある、融資エリア内の銀行を検討する必要があります。
また、投資用不動産の場合、購入する物件の場所も、その銀行の融資エリア内である必要があります。
融資エリアから外れていると、高年収で優良企業に勤めていたり、決算書の内容の良い方でも、融資を受けることは難しくなると把握しておきましょう。
・銀行のエリア内に住居があること
・銀行の融資エリア内に物件があること
が原則で、重要ポイントになります。
（勤務先がエリア内にあればという銀行も有り）
融資金を何に使うのか 資金使途
銀行は、融資したお金を何に使うのか、をとても気にします。
資金使途は何なのか。
融資したお金が事業に使われて、地域活性化に使われるのか、社会貢献性はあるのか。
そういったことも気にしています。
何に使われるお金なのか分からなかったり、生活費としてのお金を融資することは、基本的にありません。
事業の運転資金や設備投資の資金、不動産購入の資金、学費といった資金使途が明確であることも重要です。
パッケージ化されたローン商品
銀行は、融資をして良いかどうか判断するために、様々な調査をします。
そんな中、住宅ローンやマイカーローンのような、大勢の人がローンを申し込むものの場合、審査がとても大変になります。
それを解決するために、銀行はパッケージ化したローン商品を用意しています。
具体的には、勤務先、勤続年数、年収、家族構成、貯金額といった、いわゆる属性を入力すると、融資可能か、いくらまで融資できるかといったことを、簡易的に判断し、決をだせるものです。
住宅ローンやマイカーローン、教育ローンがこれにあたります。
不動産投資でいうと、アパートローンというものがあります。
プロパーローン
上述のパッケージローンは、個人の属性などを入力すると融資の可否が簡単にでてくる商品でした。
しかし、パッケージに当てはまらない融資や法人への融資となった場合、案件ごとに融資の可否、条件を判断します。
このパッケージ化された商品でない融資のことを、プロパーローンといいます。
プロパーローンの場合、担当銀行員さんが、融資をしても返済可能か、妥当性のある事業か、といったことを精査して、稟議書を書き、銀行の審査部で審査を通ってはじめて融資をすることができる、というとても厳しいものになります。
プロパーローンを受けるためには、事業計画がしっかり立てれているか、売り上げが下がったり、金利が上がっても継続できるか、返済不能に陥らないか、経営者としての資質はあるか、等々、様々な視点で銀行が分析します。
プロパーローンは、難易度が高いのですが、不動産投資の規模を拡大していくには必要になります。
銀行の融資期間と金利
融資期間（返済期間）や金利は、銀行によって様々です。
パッケージ商品は、商品ごとに期間や金利が決まっているので、融資を受けようと目星を付けた銀行のホームページをみて、確認しましょう。
プロパーローンについては、銀行によるうえに、融資を受ける人によっても金利や借入期間、借入可能額が違ってきます。
持ち込んだ事業計画や融資希望の人の内容、物件によっても変わります。
詳細はあらためてご説明します。
融資期間を耐用年数以内とする銀行
融資の期間が長いほど、月々の返済額が減り、手残りの金額は多くなります。
そのため、返済期間はなるべく長くして融資を受けたいという考えが一般的です。
返済期間については、大きく２つあります・
・物件の耐用年数以内までの期間しか融資を出さない銀行
・物件の耐用年数を超えた期間でも融資をする銀行
耐用年数とは、税法上で建物の価値が0になる年数のことです。
木造：22年、鉄骨；34年、鉄筋コンクリート：47年、です。
耐用年数以内しか融資しない銀行
建物価値が0になるので、それ以上の期間は融資を出せないという考えの銀行です。
例えば、築20年の木造物件の場合、残りの耐用年数は2年のため、融資期間は2年とする銀行です。
期間が短いため、返済額が大きくなりすぎて、手残りが大きく減ります。
このような見方のみをする銀行の場合、耐用年数を超えた物件の評価が厳しいため、耐用年数を超えた物件ばかり保有していると、債務超過とみなされて、融資を受けるのに厳しくなります。
多くの銀行が、この融資期間は耐用年数以内までという考えに該当します。
不動産投資１棟目物件の理想は、耐用年数以内のローンで、しっかり手残りが出る物件が理想です。
耐用年数を超えて融資を出す銀行
一部の銀行で、耐用年数を超えた融資期間でも融資可能な銀行があります。
オリックス銀行、静岡銀行、SBJ銀行などが、具体例です。
注意点としては、融資が出るから購入して良い物件だと誤ってしまうこと、儲かる物件だと思ってしまうこと、です。
耐用年数に関わらず、つまりは物件に関わらず、融資希望の方の属性で融資しているところがあり、物件評価が低くても、年収でカバーする見方をして融資可能になるケースです。
年収による余力がなくなれば、すぐに借りれなくなってしまいます。
また、銀行がローン承認した物件だから買っても安心な物件だと誤った判断をしてしまう方もいますが、そうではないので注意が必要です。
もう１つは、耐用年数を超えた長い期間のローンが借りれることにより、手残りが多く出ているようにみえてしまい、儲かる良い物件だと判断してしまいやすい点です。
返済期間が長い分、月々の返済額が減り、手残りの金額が大きくみえることにより、良い物件にみえてしまいますが、実際は、返済を先送りにしているだけのケースがあるため注意が必要です。
まとめ
銀行から融資を受けるための基本知識を説明しました。
銀行は、融資エリアが重要です。
まずは、最寄りの銀行のパッケージローン商品をネットでみてみましょう。
また、事業用融資を受けるためには、事業計画を練ることも重要となります。
次は、事業計画を含めた、銀行で融資を受けるために必要なことをお話しします。
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