箇所ごとのリフォーム費用の目安　おススメ見積もり取得方法

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不動産投資においてリフォームは切っても切り離せません。

購入した物件に空室がありリフォームをする必要がある、
退去があり次の入居者さんを見つめるためにリフォームをする。

安い物件を購入して賃料収入を得るために入居者さんを獲得するにはリフォームをして気に入ってもらう必要があります。

購入時点で空室がある場合は、初めからリフォーム費用がかかるため、支払いができるか算段するためにも金額を把握しておく必要があります。

また、利回り試算や物件の収支を算段するためにも、かかる金額を把握しておく必要があります。

この記事では、不動産投資を始めようと調べている方に向けて、リフォーム費用はどのくらいなのか、大まかな箇所別に目安額をまとめます。

また、リフォーム業者の探し方や、安くリフォームするための方法をまとめます。

どこをどうリフォームするといくらくらいかかくるのかを把握することで、目星を付けた物件を購入するとどれくらいの費用が掛かるのか、いくらで購入できれば良い物件になるのか試算するために役立てばうれしいです。

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リフォームの内容と費用の目安を把握

どこをどうリフォームすると、いくらくらいかかるのか目安を把握しておきましょう。

把握することで、購入物件の試算もできますし、異常に高いリフォーム費用を請求されたときに、気付くこともできます。

たいていのリフォーム業者さんはキチンとしていますが、まれに悪質な業者さんもいるのが現実です。

異様に高い金額で吹っかけてきたり、不要なリフォームを必要と言って工事内容に含めたりしてきます。

無知であることにつけ込んでくるので、対処するには知識を得る必要があります。

目安額を知っているだけでも、その目安より異様に高ければ、変だな？と気付けるので把握しておきましょう。


それでは、箇所別の費用の目安とリフォーム内容をお話ししていきます。

お風呂のリフォーム費用目安

まずは、内装設備で１番高額になるお風呂のリフォーム費用から。

ユニットバス全体を交換すると、サイズが小さいのものでも50万円以上となります。

大きくなるほど金額はUPします。

ユニットバス交換の目安は、50～100万円。
工事費用は20～40万円が目安です。

内装のグレードや水栓・シャワーなどの性能、ジェットバスや浴室乾燥機などの機能が増えることで、金額もグングン上がります。

賃貸用物件で、ジェットバスなどの機能は、都心の高級賃貸でもなければ設置する機会はあまりないと思います。

過度なグレードUPや性能・機能は必要ないと思います。

賃貸用に十分な内容ですが、浴室はユニットバス交換となると上記の目安額となります。

また、浴室がらみで、給湯器の交換や給排水管の交換があります。

それらもするとなると、さらに20～30万円上乗せが目安です。


このようにユニットバス交換となると、浴室１カ所で高額になるため、不動産投資家は、できる限りユニットバス丸々の交換はしないで済む方法を検討します。

たとえば、浴槽のみ交換。

壁はクリーニングや小さな補修で問題なければ、浴槽だけ交換にしたりします。

浴槽だけであれば、3万円程度からあります。

取り付け工賃を入れても合計10万円程度に抑えることもでき、ユニットバス交換と比べると、はるかに費用がおさまります。

反対に、浴槽は問題ないが壁が傷んでいる、というケースであれば、お風呂用の板・パネルを貼って補修するという方法もあります。

他にも、浴槽を塗装する、という方法もあります。

どれもユニットバス交換と比べると金額は相当下がるので、ユニットバス交換は最終手段として、安くてかつ十分なリフォーム方法を検討します。


このように、浴室の丸ごと交換は高いので、物件内見時に、どの程度のリフォームが必要かどうか検討を付けておく必要があります。

それにより、収支試算等に大きく影響します。

キッチンのリフォーム費用目安

浴室の次に金額がかかるのがキッチン。

キッチンは、大まかに、システムキッチンとブロックキッチンで金額が大きく異なります。

近年の分譲マンションや分譲戸建てのキッチンがシステムキッチン。

ブロックキッチンは、いわゆる公団キッチン。

システムキッチンにすると、50～150万円程度です。

グレードや機能だけでなく、キッチンの間口の長さによっても金額が変わります。

スタンダードなもので、間口が1800ｍｍのものは30～40万円に工事費20～30万円、間口が2550ｍｍのもので、70～80万円、工事費が30～40万円、が目安です。

つぎに、ブロックキッチンにする場合。

不動産投資家がキッチンをリフォームする場合の定番は、こちらのブロックキッチンです。

ブロックキッチンは、ブロックキッチンという名のとおり、ブロックごとに分かれています。

流し台、収納、ガスコンロ台部分と、わかれていて、広さにあわせて付け合せることができます。

金額としては、流し台とガスコンロ台部分で、3万円程度からあり、設置費が2万円くらいからと、合計5万円程度が目安額で、リフォーム費用を大幅におさえることができます。

大家さんは、こういった、コストをおさえつつも使用するのに十分なものを探して、リフォーム費用を減らす努力を積み重ねています。


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トイレのリフォーム費用目安

水洗トイレの交換は、10～20万円が目安です。

和式トイレを洋式トイレに交換するのも10～20万円が目安です。

和式トイレを簡易洋式トイレにする場合は、1万円程度。


なお、洋式トイレに温水洗浄暖房便座を設置したい場合は、ネットやホームセンターで15,000円～20,000円程度で売っています。

取り付け方は、YouTubeで分かりやすい解説動画が沢山あり、自身で設置することができます。


床のリフォーム費用目安

床のリフォームは、まず、CF（クッションフロア）、フロアタイル、フローリングの３種類があります。

それぞれ金額と特徴が異なります。

まずはCFからお話ししていきます。

CF（クッションフロア）

CFは３種類のうち、１番安価です。

安くて簡単に施工できるので、賃貸ではよく使用されます。

価格は、１㎡あたり2,000円～3,000円が目安。

6畳は約10㎡ですので、6畳で20,000円～30,000円程度。

少しフカフカするような感触で、クッション性があり、遮音性に優れています。

家具などを長期間置くと、脚の跡が残ります。

CFは、大きなシート状の塩化ビニル系の床材です。住宅用や店舗用に分かれていて、防音機能や傷に強いなど機能性に優れたものも多数あります。
水に強く、クッション性もあることから、水回りを中心に使われていますが、フローリング柄のものもあるため、室内も含めて多くの場所で使用されているものになります。


フロアタイル

フロアタイルは、㎡あたり4,000円～5,000円が目安です。

6畳（約10㎡）で、40,000～50,000円。

フロアタイルは、フローリングにかなり似ていて見分けも付かないほどです。丈夫で頑丈、高級感もあります。種類も豊富です。

CFよりも価格は高くなりますが、長持ちするので、長い目で見るとCFよりお得になることも少なくありません。

フロアタイルは、塩化ビニル製のタイル状の床材です。柄のバリエーションも豊富で、素材感をリアルに表現した凹凸感があるものもあります。カッターでカットすることができて施工も簡単。傷に強い土足対応のものもあります。住宅はじめ店舗でもよく使われています。


フローリング

フローリングは、木材なので使う材質によって価格は大きく変わります。

１㎡あたり7,000円～8,000円、それ以上となります。

6畳（約10㎡）で、安くて7～8万円、それ以上と、３種類のうち１番高くなります。

なお、既存の床に重ねて上から貼る場合と、既存の床を剥がして貼りなおす場合で金額は大きく変わります。

上記の目安費用は、上張りの場合で、張り直しの場合はもっと高くなります。

フローリングは、本物の木材を貼り合わせた板状の素材です。

本物の木を使っているので、温かみがあり、人気ですが、価格が高いので、賃貸より自宅のリフォームによく使用されます。

キズついた場合の補修が大変で、金額も高くなることも、賃貸で使われることが少ない要因です。


フローリングには、無垢材と集成材の２種類あります。

無垢材は、丸太から１枚切り出したままの自然な状態のものです。
木の質感や香りが直接感じられて人気です。その分、値段も高くなります。

集成材は、薄くした木板を接着剤で貼り合わせたものです。
一般的なフローリングはこちらを使うことが多いです。

無垢材は、賃貸物件ではほとんど見られません。


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リフォームの見積もりを取るおススメの方法

ここまで、各リフォーム箇所の目安金額についてお話してきました。

目安金額について把握したので、実際にリフォームの見積もりを取る方法について進みましょう。

リフォーム会社さんは数多くあります。

どこの会社にリフォーム依頼をすれば良いのか悩みどころです。

依頼する会社を決めるには相見積もりを取りましょう。

そうすることで、業者間での金額も比較して判断することができます。

複数社の見積もりを取得して、１番納得できる内容＆価格のリフォーム会社を選ぶことで、異様に高額なリフォーム費用を請求されるリスクを回避できます。

では、複数社の相見積もりはどうやって取得すれば良いのか。

おススメの方法は、見積もりサイトで複数社に依頼を出して、内容＆価格を比較して決めることです。

以下、おススメの一括見積サイトです。

なお、リフォーム会社を決める際、内容＆価格もさることながら、リフォーム会社さんの拠点も確認しましょう。

購入時のリフォームだけでなく、入居後のリフォームをお願いすることも多くあるからです。

また、２度３度と何度も頼むことで意思疎通がはかれてきて融通が効くようになっていきます。

物件が増えていくと２度３度どころではありません。

物件から遠方のリフォーム業者さんより、近い方が関係も築きやすいです。

狙っているエリア全域に対応しやすい業者さんを選んでおくことが、賃貸運営をしやすくするポイントでもあります。

一括見積サイト【タウンライフリフォーム】

タウンライフリフォームのおススメポイントは、
タウンライフリフォーム上で各リフォーム会社の詳細・事例・商品を見ることができ、各リフォーム会社からの見積もり・提案を比べることができることです。
そのため、各リフォーム会社の強みの理解、自分に合った会社の発見があり、納得してリフォームを進めることができることです。

そして、エリアを絞って検索したリフォーム業者さんに一括見積を依頼することができることです。

先述の通り、入居後の修繕や、物件を近隣で買い足していく際に、対応しやすい拠点のあるリフォーム業者さんだと、運営がしやすくなります。

相見積もりで内容＆価格を比較しつつ、自分に合った、将来の自分の賃貸エリアに対応しやすい拠点のあるリフォーム業者さんを探すことができます。

利用満足度、使いやすさ、利用者安心度で第１位を獲得し３冠の達成もしています。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

箇所ごとのリフォーム目安金額と、おススメの見積もり取得方法についてまとめました。

物件内見時には、リフォームが必要な箇所を漏らさずに確認し、概算どれくらいの費用がかかるか試算しましょう。

そして見積もりが異様に高くないか見極めるために、目安金額の把握に加え、複数社に相見積もりを取得しましょう。

そして、依頼するリフォーム業者さんは、内容＆価格と併せて、エリアについても、将来の戦略に取り入れやすい会社を選びましょう。


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