不動産投資ローン(融資)の考え方 知っておくべき知識

コインアップ絵ブルーベース 不動産投資とは? 調べ始めの方はまずこちらから

不動産投資を始めようとしている方に多いのが、利回りや立地の良い物件を探すことに注力して、融資を戦略的に活用することを見落としてしまうことです。

しかし、物件を増やしていく・買い進めて行くには、融資を戦略的に活用する必要があります。

また、そもそも、借金をすることに抵抗がある・不動産投資ローンを組むことに抵抗がある、という方もいらっしゃいます。

今回は、融資を戦略的に活用するために知っておくべきこと、自分の戦略を立てるためのポイント、不動産投資ローンを使うべきかどうかについて、を、住宅ローンの違いから解説していきます。

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そもそも融資って?

融資というと聞きなれないかもしれませんが、金融機関からお金を借りることです。
ローンというと分かりやすいと思います。

車を買うための融資は自動車ローン、マイホームを買うための融資は住宅ローンといわれますが、投資用の不動産を買うためのローンもあります。

投資用の不動産購入にあたり融資をしてくれる金融機関はいくつかありますが、金融機関によって融資条件は変わります。
(融資条件:融資額・返済年数・金利・保証人の有無)

また、どういった人に融資するのか、お金を貸すのか、という融資基準も金融機関それぞれです。

購入する物件が同じでも、融資条件によって、月々のキャッシュフローや投資効率は変わってきます。

賃貸不動産経営と融資は蜜月の関係にあります。

不動産投資ローンと住宅ローンの違いって?

不動産投資ローンと住宅ローンは根本的に異なります。

そのため、違いを理解することで不動産投資ローンへの理解が深まり、不動産投資ローンを組むべきかの判断材料の1つになるでしょう。

そのため、不動産投資ローンと住宅ローンの違いからお話ししていきます。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い
・対象となる物件の違い
・借入可能額の違い
・金利の違い
・審査項目の違い

対象となる物件の違い

対象となる物件に以下の違いがあります。

  • 住宅ローン:基本的に自宅(借入者が住む家)
  • 不動産投資ローン:投資用不動産(他人が住み収益をあげる)

住宅ローンは投資用不動産の購入には利用できません。
住宅ローンは借入者が住むための「自宅購入用のローン」であり、返済原資は給与所得です。

一方、投資用不動産は、「他人に貸して家賃収入を得るための事業用のローン」であり、返済原資は家賃収入です。

借入可能額の違い

借り入れ可能額は借入者の属性(年収、勤務先、勤続年数、年齢など)によるので、一概にいえません。
目安としては以下です。

  • 住宅ローン:年収の5倍~8倍

不動産投資用ローンは、物件の評価や収益性も関わってくるため一概にいえません。

金利の違い

住宅ローンの方が低く設定されています。
変動金利であれば、現在時点で0.5%を切る金融機関もあります。
住宅ローンは、主に給与所得からの返済という前提であるため、審査に通る方は収入が安定しており、返済不能になるリスクが少ないとされているからです。

一方、不動産投資ローンは、金融機関や物件、借入者の属性によって大きく変わります。
1%前後で借入できることもありますが、2%台~4%前後となるケースも多いです。
その理由としては、不動産投資ローンは、空室の発生などにより、返済不能リスクが高まりがちだとみなされてしまうことなどがあります。
しかしながら、年収や勤務先、勤続年数、物件評価などから、融資しても返済に滞りがないであろうと金融機関側が判断し、低金利で高額のローンを組めることもあります。

そのため、不動産投資ローンを借りるには、事業計画や返済計画、綿密な収支シミュレーションとその根拠が重要になります。

審査項目の違い

まず、住宅ローンと不動産投資ローンで共通している審査項目は以下です。

  • 借入者の年齢、年収、勤務先、雇用形態、信用情報(過去の滞納履歴など)
  • 物件の担保価値

そして不動産投資ローンは、上記と「物件の収益性」も審査項目に入ります。

たとえば、大手優良企業に勤めていて、年収が高いとしても、物件の収益性が低いと判断されると、審査に通らない、ということもあります。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い まとめ

不動産投資ローンと住宅ローン、どちらも物件に対する融資ではありますが、その用途は異なります。

融資を受ける本人や、その家族が住むための物件購入をするときに使う融資が住宅ローン。

他人に住んでもらって、家賃収入を得る目的で物件を購入するときに使う融資が不動産投資ローン、です。

住宅ローンは、借りる本人の年収や勤務先などから、個人の返済能力をみられ、その評価によって融資額が決まります。
一般的に年収の7倍前後が融資額の上限といわれています。

しかし不動産投資ローンの場合は、年収500万円の人に5,000万円やそれ以上の融資が出る場合もあります。
借りる本人の返済能力だけでなく、購入しようとしている物件の収益性もみられるためです。

また、金融機関の不動産に対する見方でもあります。

住宅ローンでマイホームを買うと幸せですが、お金は生まれません。
金融機関は、お金を生まない融資残高を「負債」とみなします。

一方、投資用不動産からは、家賃収入が入ります。
金融機関にいわせると、お金を生む不動産は「資産」です。

お金を貸す金融機関の立場で考えると、貸したお金で購入する不動産から安定的に家賃収入を得られ、その家賃収入の中からローンと利息を返済してもらえることが分かれば安心します。

そのため、住宅ローンと比べて不動産投資ローンはより高額な借入ができる可能性があります。

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投資用不動産への融資の種類

投資用不動産に融資をしてくれる金融機関は、主に以下の5つです。

  1. 政府系金融機関(日本政策金融公庫)
  2. 都市銀行(メガバンク)
  3. 地方銀行
  4. 信用金庫・信用組合
  5. ノンバンク

地方銀行や信用金庫・信用組合は、地域に根付いた銀行のため、借りる本人の居住地と購入予定物件の所在が、対応エリア内にないと融資審査自体を受けれない対象外という場合が多いです。

一方、都市銀行やノンバンクでは、借りる本人の居住地や購入予定物件の所在は日本全国どこでも可能という銀行が多いですが、
都市銀行は、そもそも借入するハードルが高いです(保有金融資産1億円以上~、等)。
ノンバンクは金利が高い傾向にあります(5%~7%等)。

銀行によって、融資の姿勢や審査の考え方は異なります。
所有物件の収益性を重視する銀行もあれば担保評価・資産性を重視する銀行、既存借入額・借入内容に着目する銀行もあります。
そして、各金融機関の融資条件は、社会情勢や市況の変化、金融庁からのお達しなどの影響で随時変化します。

あわせて読んでおきたい記事
金融機関の種類による特徴の違いや融資について、耐用年数やプロパーローンについて等、より詳細に解説している記事です。
銀行から融資を受けるための基本知識

不動産投資ローンを組むべきか

ローンを組んで不動産投資をするべきかどうかについて、以下より不動産投資ローンのメリットとデメリットを把握し検討してください。

借金をすること自体に抵抗がある人もいますし、借金の額により抵抗を覚える人もいます。
はたまた、ローンを組むことに何も感じない人もいます。

どのケースにせよ、良し悪しやリスクについて認識して、どうするか決める必要があります。

不動産投資ローンのメリット

不動産投資ローンのメリットは以下です。

  • レバレッジ効果が高い
  • 収益性が高くなりやすい
  • 手持ち資金を残せる

レバレッジ効果が高い

不動産投資におけるレバレッジ効果とは、「小さい資金で高額な資産(投資用不動産)を取得すること」です。
不動産投資ローンを利用すれば、場合によっては自己資金の10倍の資産を取得する、といったことも可能になります。

具体的には、自己資金が300万円あるとすると、不動産投資ローンを利用しない場合は300万円までの投資用不動産しか購入できませんが、3,000万円の不動産投資ローンを組むことができれば、3,300万円までの投資用不動産が購入できるようになります。

収益性を高めやすい

不動産投資は、不動産投資ローンのレバレッジ効果で収益性を高めることができます。
一般的な投資における収益は「保有資産額×利回り」で金利ます。

具体的には、自己資金300万円のみで購入する物件と、自己資金300万円+不動産投資ローンで3,000万円を借り入れて3,300万円で購入する物件が、どちらも利回り10%だとすると、
300万円の物件の収益は年間30万円です。
一方、3,300万円の物件の場合は年間330万円になります。

このように利回りが同じであれば、保有資産額の高い方が収益は大きくなります。

不動産投資ローンを利用することで、効率良く高額な資産を取得することが可能になり、レバレッジ効果により収益性を高めることができます。

手持ち資金を残せる

不動産投資ローンを組むことで、自己資金の捻出を抑えることもできます。

手元資金に余力を残しながら投資することが可能になり、突発的な支出にも対応できるよう温存しておきながらの運営ができるようになります。
自己資金を残しておくことで、いざというときに対応できる、という面に関しては、安心材料になります。

不動産投資ローンのデメリット

不動案投資ローンには、デメリットもあります。

デメリットは以下です。

  • 利息が発生する
  • 中古物件の場合、自分で金融機関を探す手間がかかる

利息が発生する

不動産投資ローンを組むことで、利息が発生します。

たとえば、借入金3,000万円、借入期間20年、金利2%のローンを組んだ場合、返済額は、
月々返済額151,765円
総返済額36,423,600円
となります。

このように、650万円近くの利息が発生します。

借入期間をもっと短くしたり、より低金利で借り入れる内容であれば利息を減らすことは可能ですが、それでも現金購入と比較すれば、利息分の支払いが多くなります。

きちんと収支のシミュレーションを行い、返済額と収入を把握したうえでの判断を要します。

自分で金融機関を探す手間がかかる

新築物件等、不動産会社が主導している物件の場合、その不動産会社が提携している金融機関でローンを組むことも多くあります。

しかし、中古物件を購入する際は、仲介業者さんの提携している金融機関でローンを組むケースは少なくなります。

その場合、自分で金融機関を探し、融資を打診して承認を得宇る必要があり、その手間がかかります。

不動産投資ローンを組むべきか まとめ

不動産投資ローンを組むことにもメリットとデメリットがあります。
ローンを組めば借金が増えて、ローン返済が滞ってしまうというリスクは伴います。
だからといって手持ちの現金のみで行うには、購入資金が貯まるまでの時間がかかったり、想定外の支出に対応できない、ということもあります。
賃料収入が安定して入ってくればローン返済ができないことはありません。
賃料収入からローンを返済し、修繕費用や次の物件の購入費用にあてる資金を蓄えることのできる物件を購入することで、ローン返済が滞るということは回避できます。
ローンの返済に問題がなければ、借金に怯える必要もなくなります。
単純に借金=悪として辞めてしまうのでなく、借入期間や金利等どういった内容のローンなのか、賃料収入と返済額から払っていけるのか、問題ないか等、考えて判断しましょう。
問題がなく、ローンを味方に付けることができれば、強力なツールとなります。
そして、それが不動産投資の醍醐味でもあります。

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借入までの流れ

実際に不動産投資ローンを組むまでの流れを解説します。

  1. 事前審査
  2. 事前審査承認
  3. 本審査申込
  4. 本審査承認
  5. 金銭消費貸借契約締結
  6. 融資実行

事前審査

まずは事前審査を行います。
オンラインのみで完結する金融機関もありますが、対面で行う金融機関の方が多い現状です。

また、不動産購入の売買契約を締結するのに、ローンの事前審査が通ってから締結をするというケースが多くあります。
そのため、事前審査が通る金融機関を探しておく必要があります。

あわせて読んでおきたい記事
ローンを受けるために銀行に提出する必要書類についてや考え方、作成すべき書類について等を、より詳細に解説した記事です。
銀行から融資を受けるために行うこと

本審査

事前承認で承認された後、本審査に進みます。
多いケースは、事前審査は支店ベースでの承認となり、本審査は本店ベースで承認をとる、というものです。

融資額などの内容によっては、支店決裁で、支店で本審査まで完結するケースや金融機関もあります。

事前審査で承認を得ていて、本審査で否決になるというケースは多くありません。しかし0でもありません。

事前審査から本審査の間に、ローンやカードの延滞が発生するなど、内容に変化があると、否決となることもあります。
この期間は、いつも以上に細心の注意を払う必要があります。

金銭消費貸借契約~融資実行

本審査の方人がおりたら、金融機関と「金銭消費貸借契約」を締結します。
金銭消費貸借契約とは、ローンの契約のことです。

そして、物件の引き渡し日に融資が実行され、融資金から売買代金等を支払い、物件の引き渡しを受ける、という流れになります。

不動産投資ローン借入時の注意点

不動産投資ローンを借り入れるときの注意点は以下です。

  • 初期費用が必要
  • 物件資料が必要

初期費用が必要

印紙代、事務手数料が必要。

印紙代は融資額により変動します。
金融機関の事務手数料は金融機関によって異なります。
事前に確認しましょう。


また、繰り上げ返済時や完済時に費用がかかるケースも多くあります。
繰り上げ返済時は返済額によって手数料額が変わるケースや、完済時は融資残高の〇%が手数料となるケースもあります。

こちらもあわせて確認しておきましょう。

物件資料が必要

事前審査をしてもらうにも物件の資料が必要になります。
事前審査の段階から、物件の担保価値と収益性も加味して審査するためです。
購入する物件に対して融資審査するため、物件が決まる前に、物件の資料なしで、いくらの融資が可能かという解答はでません。

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銀行から融資を受けるために行うこと

融資戦略を考えよう

同じ年収、同じ勤務先、同じ貯金額の2人でも、利用する金融機関が違えば、毎月手元に残るキャッシュフローは異なり、10年後の所有資産が倍以上違うこともあります。

不動産投資において融資は重要なポイントです。

しかし、これから始めようとしている初心者の方は特に、「物件」だけで選んでしまうことが多くあります。

多いケースは、インターネットで利回りや立地、間取りの良い物件を探し、不動産業者に問い合わせて物件を内見し、そのまま購入申込を入れてしまうパターンです。
そして、申込後に初めて融資を意識します。
しかし、気に入ったその物件が他の人に取られてしまわないかばかりに気を取られ、不動産屋さんに紹介された金融機関を、比較検討もせず利用してしまうケースです。

1度融資を受けると、繰り上げ返済するにも手数料がかかったり、他の金融機関に借り換えるには違約金がかかったりと、費用がかかり動きにくくなることが多くあります。

物件選びも大切で重要ですが、融資についても同じくらい重要です。

融資についての知己や金融機関の条件・情報、そして自分は先行きどう動くのか、それにマッチした金融機関はどこかと。融資戦略を立てて進めましょう。

融資戦略を立てるカギ

自分の融資戦略を立てるために、把握しておきたいポイントをご紹介します。

金融機関の評価ポイントを把握する

前述の通り、不動産投資ローンの審査は、借りる本人の評価と購入物件の評価の2つで判断されます。

収益性の高い物件でも、借りる本人に不足や問題があれ金融機関は融資をしてくれません。
逆もしかりです。

では、金融機関はどのように借りる本人の評価をするのか。

金融機関により重視するポイントは異なりますが、共通して以下の事項を確認します。

  • 年収
  • 勤め先
  • 勤続年数
  • 預貯金・金融資産
  • 既存借入

年収は高いに越したことありませんし、預貯金や金融資産も多いに越したことはありません。
しかし、年収が1,000万円もない、預貯金も1,000万円もないからと諦める必要もありません。
先述の通り、物件の評価や収益性で融資承認がおりることもあります。
カードローンやクレジットカードの返済を送れないようにする、少しでも多く預貯金を増やすようにする、といった基本的なことをきちんとしておきましょう。

「借金をしてはいけない」は間違った思い込み?

小さい頃、親に「人からお金を借りてはいけない」「借金はダメ」と言われた覚えはありませんか?

「借金で身を亡ぼす」という言葉もあるように、借金=不幸のようなイメージを持つ人も少なくありません。

しかし不動産投資では、借金(融資)を上手く活用するからこそ収入を増やし、資産を増やせる仕組みです。

たとえば、以下のケースをご覧ください。

同じ物件に対して、A銀行とB銀行がそれぞれ以下の条件で融資をしてくれることになりました。

A銀行: 融資金額5,000万円、金利1%、借入期間15年

B銀行: 融資金額5,000万円、金利3%、借入期間30年

A銀行の方が金利は低く、借入期間も短いです。
そのぶん支払う総利息もB銀行に比べて少なく済みます。
借金=悪であれば早く返してスッキリしてしまいたいところです。
15年間でローン返済が終われば、16年目からは家賃収入が丸々見込めます。

一見、A銀行の方が良い話に聞こえますが、以下のシミュレーションをしてみるといかがでしょうか。
(物件の家賃収入は年間400万円とします)

A銀行:月々返済額約30万円 1年目~15年目の年間手残り額40万円(月3.3万円)

B銀行:月々返済額約21万円 1年目~30年目の年間手残り額148万円(月12.3万円)

A銀行の場合は、借入期間が短いため月々の返済額も大きく、手残り額は少なくなってしまいます。
月々の手残り額が3.3万円では、突発的な修繕費や空室が出てしまったら、家賃収入では賄いきれません。

B銀行の場合は、借入期間が長いため年間150万円近くの金額が手元に残ります。
これだけあれば、仮に数ヶ月~1年ほど空室の期間が続いてしまったとしても対応できます。
トータルでの支払い金額は、利息が高く借入期間が長いぶん、B銀行の方が多くなりますが、A銀行に比べてリスク対策が出来ます。

また、5年後、10年後を見てみるとどうでしょうか。

A銀行: 5年後の累計手残り額200万円

B銀行: 5年後の累計手残り額740万円

A銀行とB銀行を比較すると、3倍近くの差ができます。

購入時の自己資金額が500万円だとすると、B銀行を利用していれば5年目には元の自己資金を優に上回るほど貯まっていて、次の物件を購入することができます。

A銀行: 6年目の年間手残り額240万円

B銀行: 6年目の年間手残り額 500万円を2棟目の購入に使用

240万円(1棟目残り)+148万円(1棟目の1年後の収入)+148万円(2棟目の1年後の収入)= 合計536万円

このように、融資を上手く活用するかしないかにより、資産形成のスピードには大きな差が生まれます。

※分かりやすくするために、購入初年度にかかる取得費やランニングコスト等は含めていません。

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借りる順番

前項にて、借入年数が資産形成のスピードに大きな差を生むことをご理解頂けたかと思います。
では、以下のケースもご覧ください。

同じ物件に対して、B銀行とC銀行がそれぞれ以下の条件で融資をしてくれることになりました。

B銀行: 融資金額5,000万円、金利3%、借入期間30年

C銀行: 融資金額5,000万円、金利2%、借入期間30年

借入期間は同じ。であれば金利は低い方が良いいので、この条件ならC銀行を選びます。
しかし、将来的に複数棟の所有を視野に入れている方は、金利や返済年数以外の融資条件も押さえておく必要があります。

なぜなら、下記のように融資条件が決まっている場合もあるためです。

B銀行: 融資金額5,000万円、金利3%、借入期間30年
※1棟目の購入物件にのみ融資可能
※居住地以外の物件にも融資可能

C銀行: 融資金額5,000万円、金利2%、借入期間30年
※2棟目以降の購入物件にも融資可能
※融資対象は居住地と同一県内の物件のみ

上記の場合だと、金利が低いからとC銀行を先に利用してしまうと、2棟目の購入を考えた際にB銀行では融資を受けられなくなります。

2棟目もC銀行が融資をしてくれれば良いですが、金融機関もリスクヘッジのため、短期間に同じ人にどんどん融資をするわけではありません。

複数の不動産を所有しようと思ったら、複数の金融機関を上手に利用していく必要があります。

数年後の2棟目購入を見越して、もしくは様々なエリアに分散して所有するため、あえて1棟目は金利の高いB銀行から利用するなど、融資を受ける金融機関の順番にも注意が必要です。

まとめ

不動産投資ローンを組むことにより、収益性の高い物件を購入できるようになったり、物件を買い進めるスピードを上げることができたりと、様々なメリットがあります。
しかし、デメリットもあるので、その点も考慮した上で不動産投資ローンを上手に活用しましょう。

また、ローンの返済額が大きくなりすぎて、生活に支障が出てしまっては本末転倒です。

これから不動産投資を始めようとする方は、是非もう一度、不動産投資を始める目的を思い出してください。

給与収入以外の副収入を得るため、老後の私的年金をつくるため、貯めた資産を運用するため。
目的はそれぞれだと思いますが、「より収益を得れる物件を持つこと」かと思います。

不動産投資で上手く収入を得ていくには、物件の立地や利回りも大事ですが、融資も大きく関係してきます。

同じ物件でも金融機関によって返済期間や金利が変わり、自分の財務状況などによっても変わります。

現在の収入から返済計画を十分に練ったうえでローンを組むことが重要です。

物件探しと同じくらい、金融機関探しも慎重に行うことが重要となります。

まずはしっかりと自分の融資戦略を立てて、そして実行に移しましょう。


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