3度目の融資付け活動(資料提出)~日本政策金融公庫~ 戸建て3号

家お金計算 戸建て3号

戸建て3号の融資付けについて、
戸建て3号も
戸建て1号、2号と同じく
日本政策金融公庫を利用しました。

戸建て3号の融資は
戸建て2号の融資を受けてから
8か月後です。

その間に日本政策金融公庫の
担当は変わりました。

日本政策金融公庫も
他の銀行と同じように、
5年程度で異動があるそうです。

3年以降は異動になる可能性が
高まり、5年以上同じ支店に
いることは少ないとのことでした。

戸建て1号、戸建て2号とも
同じ担当の方で融資を
受けており、心強かったのですが、
いなくなってしまいました。

異動が決まったときに
連絡をもらい、次の担当の方と
電話でのご挨拶はさせてもらいました。

しかし、それだけでは
私の融資について前向きなのか
どうなのか分かりません。

多くの書籍でも、銀行の担当が変わり
融資を受けれなくなったとの
話しがありました。

振り出しに戻ったような気になり、
はじめて融資付けした時のことを
思い出しました。

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日本政策公庫へ連絡

戸建て3号も融資を受けれるのかなぁと
心配しながら、
日本政策金融公庫の新しい担当に
電話を発信。

購入したい物件があり、
融資をお願いしたい旨、伝えました。

れいのごとく、購入検討の物件資料の
持参を促され、
訪問することとなりました。

なお、はじめて融資を受けた際に
必要だった、
創業計画書は不要でした。

源泉徴収票も、戸建て2号のときの
保存があるとのことで不要でした。

電気・ガス・水道の光熱費支払い済み
証明書も不要。

持参した資料は、下記です。

・物件資料(謄本・公図・測量図・
      道路台帳・
      固定資産評価証明書・
      建築計画概要書・
      台帳記載事項証明書・地図・
      募集マップ)
・購入検討物件の見込家賃の根拠となる
 資料
・購入検討物件が相場より安く売りに
 出ていることが分かる資料
・路線価
・免許証
・通帳
・印鑑

日本政策金融公庫へ訪問

今回もスーツを着用し、訪問。

ハキハキと返事をすることを意識。

(さすがに3回目なので、戸建て1号や
 2号のときのような、新入社員のような
 動きは、逆に変だろうと思い、
 そこまでかしこまりすぎないことを
 意識しつつ、ハキハキと返事をしました)

電話で話した新しい担当の方に呼ばれ
ブースに入りました。

ブースに入り、まずは挨拶。

前任の担当に、戸建て1号と2号の
2件ともお世話になったこと、
そしてその感謝を伝えました。

そして、現状、無事収益を上げている
ことをPRし、
暗に、今回も同じく融資してください
とほのめかしました。

今回の担当は、感情を表に出さない
タイプの方でした。

そのため暗に込めても感触が
分かりません。

前任の方は、関西の方で抑揚のある方
でしたので、沢山話しながら
進んでいくかたちでした。

暗に込めて言うと、それに反応して
くれていたのですが、
今回はスルー。

前任の方は、やせ型でおしゃべり。

今回の方は、ポッチャリで寡黙。

なんとも正反対なご担当に変わりました。

スルーされたこともあり、
融資、難しいのかなぁ、と思いました。

そんな私をよそに、物件についての
確認が始まりました。

物件資料を手に取りながら、
今回の物件について教えてください、
とのこと。

心の中で、よぉしっ、と気合を入れて
説明しました。

担当者へ説明した内容

面談時に説明したのは以下の内容です。

・最寄駅から徒歩11分

・平成6年築、4LDK、
 敷地内に駐車スペース有り

・そのためファミリーの需要が
 見込めること。
 ファミリーの入居者は長期入居の
 傾向で安定すること。

・内装状況は中古物件としてはキレイ。
 しかし早期入居付けするために手を加える
 計画を考えている。
 その内装工事費用は自己資金でまかなう。

・想定賃料は9万円前後。
 持参した資料を説明。
 説明した持参した資料は、周辺の
 賃貸募集中物件の募集マップ。

・周辺の販売中物件の資料を説明し、
 割安であること。
 (周辺の販売中物件は1500万円前後。
  現状価格の900万円ですでに
  相場より安い。
  →万が一は、売却して返済できる)

・路線価について。
 前面道路が接続する道路の路線価は
 84,000円/㎡。
 物件の土地面積は79.58㎡。
 668万円。

・前面道路は2項道路。
 購入検討の物件はセットバック済みのため
 購入後に面積の増減はない。
 2筆に分かれていて、半分は近隣の個人が
 所有者。のこり半分は市が所有者。
 再建築は可能。
 近隣の個人の所有者に、通行掘削承諾書を
 取得予定。

面談時に担当者より質問されたこと

物件の説明途中に、
日本政策金融公庫の担当から
質問がありました。

それは、2項道路のところでした。
建替えは可能なのですか、
とのこと。

これは自分で調べていたのが
功を奏しました。

事前に役所の窓口に行き、
仲介業者さんからもらった資料を
もとに質問し、
建替え可能との解答を得ていました。

(仲介業者さんに確認依頼をして
 いたのですが、一向に返事が
 もらえなかったためです)

そのため自信を持って答えることが
できました。

建替え可能であることを説明すると、
日本政策金融公庫の担当は
分かりました、といって
終わりました。

建替え可能か、再建築可能かどうかは
要チェックのようでした。

公庫の土地評価について分かったこと

一通り説明し終わった後に、
借入希望額はいくらですか、
と聞かれました。

800万円(物件購入価格の100%)
です、と答えました。

戸建て2号と同じく、購入価格の100%の
融資をして頂き、
諸費用やリフォーム費用は
自己資金でまかなう考えであることを
伝えました。

そうですか。
とのことで、感触がつかめません。

難しいですか?と聞きました。

う~~ん...。

どうなのか分かりません。

積算(評価)はけっこう出てると
思うのですが、と聞いてみました。

すると、
うちは(日本政策金融公庫)
積算だけじゃほとんど(の案件)が
土台に乗らないんですよぉ、
と話し始めてくれました。

路線価の7~8割くらいで
みるのですか?と聞きました。

いや、6割です、とのこと。

(内心ビックリしました。
 そんなに掛け目が厳しいんだぁ、と)

6割?じゃあよっぽど土地値が高い
ところじゃないと合わないですねぇ。
じゃあ収益還元(法)のウエイトが
多いんですか?

ケースバイケースです。
物件によります。
でも最近多いのは、おっしゃる通り
収益還元法をメインに
積算(評価)をプラスするかたちです。
とのことでした。

無口な印象の新しい担当の方が
とたんに話し出してくれて、
それも、話すと優しい感じでした。

それとなかなか貴重な情報を、
ぶっちゃけてくれた感じで、
なんだかとても嬉しくもなりました。

融資、宜しくお願いします!と
挨拶して資料提出は完了しました。

融資の感触

それから1週間後に連絡し、
融資が土台に乗りそうか
聞きました。

いけそう、とのこと。

そして、契約締結後、契約書・重要事項
説明書提出と併せて面談することを
促されました。

すぐに仲介業者さんに連絡し、
契約締結に向けて動きました。



次回は戸建て3号の契約締結時の話しになります。

そしてその次に日本政策金融公庫の
面談日の話しになります。

「戸建て3号の資料提出に伴い分かったこと」

・日本政策金融公庫の担当の
 移動周期は3年~5年

・同じ年に2度目の融資を受けようとすると
 提出済みの書類(創業計画書、
 源泉徴収票、光熱費支払い証明書)は
 保存で対応してくれる

・下準備が大事

・寡黙で不愛想に見える方も
 話してみると、そんなことない

・日本政策金融公庫の土地積算評価は
 路線価の6割


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