物件内見(戸建て3号):内見時のチェックポイント・指値について

家と財布 戸建て3号

戸建て3号の内見日。

平成6年築のうえ、
仲介業者さんから、
建物は問題ないと聞いていたので、
ワクワクの内見でした。

仲介業者さんより早く現地に着いたので、
待ってる間に外観や軒、駐車スペース等、
物件の外回りを確認しました。

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外回り

外回りは特に問題なし。

軒の、雨漏りを彷彿とさせる
ようなシミはなし。

外壁や基礎のヒビ割れ・クラックもなし。

駐車スペースにも何もなし。
(タイヤや荷物等もなし)

駐車スペース入り口は、
塀・門で車が駐車できない状態なので、
塀・門の撤去が必要と確認。

駐車場:フェンス・門:貸家3号

    駐車スペース入り口の塀・門

駐車場:貸家3号

       駐車スペース

内覧

物件の目の前に車を横付けして、
物件の外回りを見ているところへ
仲介業者さんがやってきました。

あいさつを交わし、いざ物件へ。

物件は空室で、荷物は一切なく
ガランとした状況でした。

玄関から、1階を見て回ります。

1階

リビング、リビング横の和室、
和室の収納、洗面室、トイレ、浴室。

1階を一通り見ましたが、問題なし。

クロスにすすが付いていたり、
和室の畳が日焼けして緑でなく
なっていたり、
洗面室のCFに洗濯機の脚の跡が
付いていたり、といった
住んでいた感はありましたが、
張り替えて一新すればよい、
という程度でした。

キッチン:貸家3号

         キッチン

浴室:貸家3号

     浴室

1階和室:貸家3号

        1階和室

1階トイレ:貸家3号

    1階トイレ

2階

続いて2階に向かいます。

階段に壁パンチ跡等は
ありませんでした。

ペットの多頭飼いによる
獣臭も、もちろんありませんでした。

(戸建て1号では壁パンチ跡が
 あり、獣臭がひどかったのです。
 戸建て1号の内見時は↓こちら
貸家1号の初見

2階に到着。

2階は洋室2部屋(各室6畳)に
和室1部屋(4.5畳)。

穴が開いている等、大きな問題はなし。

洋室の床(フローリング)に小傷や
日焼けで色が剥げてしまった箇所が
目につきますが、
それは塗装でいける程度。

和室は、畳が日焼けした程度。
表替えで十分。

和室の壁は砂壁で、埃がそこかしこに
付着してましたが、砂が剥がれている
箇所はなし。

清掃で十分な程度。

ベランダの足場も問題なし。
清掃で十分な程度。

2階のトイレも水漏れしてるような
跡もなく、クロス・CFの張り替え、
清掃で十分な程度でした。

仲介業者さんから聞いていた通り
建物に費用がかかる箇所は見受けられず、
表層リフォームと清掃で
入居付けはできそうな状態でした。

2階洋室(北側):貸家3号

   2階洋室(北側)

2階和室(ゴザ):貸家3号

        2階和室

2階洋室(南側):貸家3号

   2階洋室(南側)

2階トイレ:貸家3号

    2階トイレ

これは取得したい、と思い、
あとは購入価格次第となりました。

購入価格試算

戸建て3号は、
900万円で売りに出ています。

事前に調べた周辺の賃貸状況から、
想定賃料は9万円台前半、
9万円を切れば賃貸付けは固い見通し。

リフォーム費用は、70~80万円と
皮算用。

購入諸経費は、約50万円。

これまでの購入の仕方から
購入価格を算出すると、
750万円以下。

しかし今回は平成6年築であること、
最寄駅から徒歩11分であること、
さいたま市内であること等より、
800万円までは伸ばしても
買いだと考えました。

指値に向けて売却事情収集

仲介業者さんと、
良いお家ですね~、と談笑から
指値を言うタイミングをはかります。

雨漏りとか傾きもなさそうですが、
と聞くと、
売主様が住んでいた時まで、
そういった問題はなかったと
聞いています、との解答。

戸建てとして売りに出しそうなところ
どうして土地で売りに出しているのかと
質問。

まず、売却理由は、
住み替え、とのこと。

売主様は、会社員を定年し、今は
リタイアされている年齢。

子供は巣立ち、あまり使わない2階の
掃除が億劫になってきた。

3駅隣のターミナル駅まで病院通いを
していた。

将来を考え、そのターミナル駅最寄りの
マンションに住み替えた。

そして、土地として売りに出している
理由は、
そういった年齢であり、
年金暮らしに入ったところなので、
売却した後に、雨漏りやシロアリ、
建物の傾き等を指摘されて、
瑕疵担保責任で
費用を負担するのは避けたい。

というのが、土地として売りに
出している理由、とのことでした。

丸々鵜呑みにはできませんが、
物件を見た限り、問題はないため、
売却理由にも問題はなさそうと
判断しました。

そうしていよいよ指値交渉依頼です。

指値交渉・購入申込

良いお家なので、買いたいと思っている
のですが、売主様は価格のご相談の
余地はありそうですか、と質問。

ローン残もなく、お金に困っている
状況ではないので、大幅な金額ですと
他の方を待つと言われそうですが、
全く下げないことはなさそうです、
とのこと。

いくらが希望ですか、と聞かれ、
希望は700万円です、と解答。

一瞬にして仲介業者さんの顔が
曇りました。

一気に顔が曇ったのが分かったので、
続けて、
希望は700万円なのですが、
730万円ですとか、手元に
700万円は残る、という金額で
交渉できませんか、と
すかさず金額を上げました。

当然、瑕疵担保責任は免除で、
購入した後に売主様に何か言うことは
一切ありません、と付け加えました。

すると仲介業者さんは、
何と解答されるか分かりませんが、
売主様に報告してみます、とのこと。

そして、これを書いてもらえますか、
と、購入申込書を渡されたので、
記載しました。

売主様が、先述のようなご年齢と
聞いたので、
購入申込書に、
「お譲りいただければ末永く大切に
させて頂きます」と付け加えました。

購入申込書を書き終わり仲介業者さんに
渡すと、仲介業者さんは
そそくさと戸締りに入り、
売主様に報告できたら
あらためてご連絡します、と帰って
行きました。

あっさり帰って行ったので、
指値が厳しくてまとまらない、と
思った様子でした。

なので、買えないかぁ、と少し
落胆しながら帰路に着きました。

「内見時のチェックポイントについて」

今回は平成6年築の物件なのに
土地として売りに出ていて、
問い合わせ時に、仲介業者さんから
建物に問題はないと聞いたので、
本当に大丈夫か、建物とは別に問題
(近隣トラブル等)があるのではないか
と懸念し、特に下記内容をチェックしました。

  • 建物の基礎や外壁にクラック・ヒビ割れがないか
  • 駐車場や庭に、スノータイヤやゴミ袋等の荷物が散乱していないか
  • 雨漏り箇所はないか
  • 傾きはないか
  • 床がフカフカしているところはないか(シロアリ被害はないか)

駐車場や庭の荷物については、
近隣トラブルを懸念してのことです。

もし荷物が散乱していた場合、
空家物件ですので、
ゴミを投げ入れる様な近隣の方がいて
トラブルになっている、
もしくは、売主様が無頓着な方で近隣と
トラブルを起こし引っ越した、
ということがあるのではと特に
チェックしました。

雨漏り箇所は、
程度によっては貸家2号のような
金額で補修できることが
分かっていたのですが、
より大きな被害の可能性を懸念し
注意してチェックしました。

傾きについては、
傾きがある場合、相当な費用が
かかることを想定し、
私は傾きのある物件は購入を
避けています。

床がフカフカしているところが
ある場合、リフォーム業者さんに
見てもらわないと、工事金額に
大きなブレが出ることが予想
されるので、リフォーム業者さんを
呼んでの再内見を打診する必要が
あるため、要チェックしました。

「指値について」

指値について、下記内容に気を付けて
希望値を伝えました。

  • 売主様の状況を聞いてから言う
  • 物件のダメ出しはしない

指値をいきなり言う方は
あまりいないと思いますが、
仲介業者さんも人の子ですから、
ある程度話しをし、順をおって、
流れを経て、希望金額を伝えるように
しています。

物件について褒めたり、不動産業界の
現状を質問する等、
世間話的な話しを先にします。

そして、この物件を買いたいと
思っていることも先に伝えます。

仲介業者さんも、賃貸用に購入する
ことは事前に把握してもらっているので、
金額ありきだということは分かっています。

そのうえで、売主様の状況を聞きます。

売主様の状況的に、希望値を言ったら
どうなのかビミョーなときは、
希望値をストレートに言います。

そして仲介業者さんの顔色を見て、
間髪入れない対応をします。

今回は700万円はさすがに
難しかったことが分かり、
かつ、物件の内容的に、もう少し
金額を上げても採算が取れるので、
すぐに金額を上げました。

採算が取れなければ、希望値を
言って終わります。

あとは仲介業者さんが購入申込を
書いてくれと言うのか、
金額が下がりそうなときあらためて
連絡しますと、言われるのか、
仲介業者さんの返答に委ねます。

売主様に希望を持って行っても
もらえないときは、
他の物件を探します。

深追いしても、良いことがある
可能性は低い、
物件に惚れてはならぬ、と
言い聞かせ、頑張って諦めます。

物件のダメ出しについては、
値引き材料にするため、物件の
ダメだし(粗探し)をし、指摘して、
なので価格を下げてくれ、と交渉
する方が意外と多いそうです。

ですが、
仲介業者さんも売主様も、
じゃあ他の物件買えば、と思うのが
正直なところだそうです。

なので私は、今回のような古屋付き
売り地物件の場合は、
解体費を例に出し、
土地として買う方も解体費用をもとに
価格交渉をされるのでは、
ということと、

土地として購入し建て替えをされる方だと、
地中埋設物が出てきた際、撤去費用を
売主様に求めてきて、
古家付き売り地として売却しても、
建物の瑕疵担保責任は免責だが
土地の地中埋設物は請求されるのでは、
売主様の希望の売りっぱなしは
できないのではということを話し、

なので建て替えをしない方で
建物の瑕疵担保責任は免責を承諾する方に
売却された方がメリットがあるのでは、
という話しをします。


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