今回は、どんな仲介業者に入居者募集の依頼をしたら良いか、のお話しでです。
ご参考になれば幸いです。
入居者募集の方法
入居者募集の方法は、大別すると、賃貸不動産仲介業者に入居者募集の依頼をし、募集をしてもらう方法と、
不動産投資家・オーナーが直接入居者募集をし、入居者と直接賃貸借契約を締結する方法があります。
賃貸仲介業者に入居者募集依頼
入居者募集の方法として、一般的な方法は、賃貸仲介業者に依頼する、です。
個人オーナーや、宅建業者でない多くの不動産オーナーは、賃貸不動産仲介業者に入居者募集依頼をし、募集活動を行ってもらい、入居者を募ります。
オーナーが自ら入居者募集
不動産業者が自社所有の物件の空室募集をする場合、自ら募集活動を行い、入居者と直接賃貸借契約を締結します。
また、個人オーナーでも、ネット（ジモティや空き家バンクなど）を利用し、
自ら募集をかけ、入居者と直に賃貸借契約を締結する、
所有物件に空室募集の看板を設置し、その看板に自身の電話番号を記載し、
入居検討者から直接連絡を受け直に賃貸借契約を締結する、
といった方法を実施されている方もいらっしゃいます。
しかし、不動産業者でない多くの不動産オーナーや、
特にサラリーマン大家さんは、
賃貸不動産仲介業者に入居者募集依頼をすることがほとんどです。
私も例にもれず、賃貸不動産仲介業者に入居者募集を依頼し、入居付けして頂いて
います。
どのような賃貸仲介業者に募集依頼をするか
一般的で、多くの方が該当する方法である賃貸不動産仲介業者に入居者募集をする場合をみていきます。
賃貸不動産仲介業者といっても、
大手仲介業者もあれば、地元の仲介業者もあります。
どのような仲介業者に入居者募集を依頼すればよいでしょうか。
大手仲介業者に依頼するメリット・デメリット
大手賃貸仲介業者（エイブル、ハウスコム等）に依頼するメリットは、
顧客が多い・集客力が強いことです。
入居検討者を沢山かかえています。
顧客が多いと、自分の賃貸物件を知ってもらえる人が多い分、
入居者がみつかる可能性が高くなります。
認知度が高く、ネット・新規来店等からの集客力が強く、
自分の賃貸物件に合致する入居者が既存顧客の中でいなくても、
自分の賃貸物件をネットに掲載して集客する、
新規来店顧客に紹介することにより賃貸付けすることが比較的容易です。
デメリットは、自分の物件が後回しにされてしまう可能性がある、です。
入居顧客も多いですが、不動産オーナー顧客も多いです。
そのため、
入居者募集依頼を受ける物件も多く、
自分の物件が埋もれてしまう可能性があります。
入居者募集を依頼する物件自体や不動産オーナー自身が印象的でないと、
他の、より決めやすい物件や、やりやすいオーナーの物件を優先されてしまい、
自分の物件が後回しにされる可能性があります。
営業担当のノルマが重く、
どんどん成約していかないといけないという環境も相まって、
物件はもちろんオーナーの人柄・判断力含め、
決めやすい物件をつぎつぎに決めていく必要があること、
入居者募集物件には事欠かない状況で、
優先順位を付けれるほど募集物件が豊富なためです。
地元の仲介業者に依頼するメリット・デメリット
地元の仲介業者に依頼するメリットは、
自分の物件を紹介してくれる優先度が高い、です。
多くのケースは、大手仲介業者と比較し、
オーナーから直接に入居者募集を依頼される物件が少ないため、
自分の物件を紹介してくれる率が高まります。
自社取扱物件を成約したいことから、
多少、入居検討者の希望条件と自分の物件がずれていても、
こういう物件も募集中ですよと紹介してもらえます。
お抱えの、繋がりの深い顧客がいて、
そういった顧客の従業員が住む物件を探している、
繋がりの深い顧客から紹介をもらって入居付けできる、
という強みを持っていることもあります。
※地域によっては、地元に精通している ことにより、
大手仲介業者よりも力のある地元業者があります。
デメリットは、顧客が少ない、です。
大手仲介業者ほどのスケールメリットがなく、
ネット掲載サイトが少ないこと、
知名度から新規来店顧客が少ないことより、
集客力は大手業者に劣ります。
そのため、基本的には、大手仲介業者より顧客の数は少ないことが多いです。
※精通した地域については、大手業者以上の集客力がある地元業者もあります。
大手仲介業者か地元の仲介業者か、どちらに入居者募集を依頼するのがよいか
入居者募集を依頼するにあたり、
大手賃貸仲介業者に依頼するのと、
地元の仲介業者に依頼するのとで、
どちらもメリット・デメリットがあり、
それぞれ良し悪しがあります。
私の物件に入居付けしてくれたのは、
大手賃貸仲介業者が多い状況です。
（エイブル、ハウスコム）
地元の仲介業者が入居付けしてくれたこともありますが、
ほとんどが大手賃貸仲介業者です。
なので、入居者募集依頼をするのは、
大手賃貸仲介業者がよい、と
言いたいところですが、それはまだ時期尚早です。
ほとんどが大手賃貸仲介業者の入居付けではありましたが、
そんな中でも入居付けしてくれた地元の仲介業者さんがあったので、
なぜなのか考え、調べてみました。
すると、分かったことは、ネット掲載がネック、です。
掲載サイトの多い仲介業者が良い
ほとんどの物件を大手賃貸仲介業者が入居付けしてくれた中、
大手仲介業者より早く入居付けしてくれた地元業者は、
ネット掲載するのが早く、
掲載サイト数も大手仲介業者と同じ数がありました。
昨今、インターネットを利用して部屋探しをする入居者は、
８割を超えます。
ネットを有効利用できる業者、
掲載サイト数の多い業者は、
入居付けに強いことが分かりました。
そして、大手仲介業者は掲載サイトが多いため、
基本的には大手仲介業者が入居付けに強いですが、
地元業者でも、ネット掲載数の多い業者は、
大手を抜いて入居付けできることも分かりました。
ネット掲載が早く、
掲載サイトの数が多い仲介業者に入居者募集の依頼をしましょう。
そして、入居者募集を依頼したら、
自分の物件がネットに掲載されたか、
ポータルサイトに掲載されているか、
しっかり確認することが、
入居者募集のコツの１つといえます。
まとめ
入居者募集を依頼するのは、
掲載サイト数の多い仲介業者が強いと考えています。
特に、掲載サイト数が多く、
SUUMOやat Home等の大手ポータルサイトに
しっかり掲載してくれる仲介業者が
入居者を見つけてきてくれると感じています。
掲載サイト数が多く、
大手ポータルサイトも網羅している仲介業者となると、
基本的には、
大手仲介業者になってくると感じています。
しかし、前述の通り、
競合するオーナーも多いので、
ネットに掲載されるまでの期間も遅くなりがちです。
そんな中、地元の業者さんは
自分の物件に注力してくれやすいです。
地元の業者さんでも、ネット掲載に注力している業者はいます。
自分の物件エリアで、ネット掲載に力を
入れている仲介業者に募集依頼をしましょう。
大手仲介業者と地元の仲介業者の
それぞれの強みを把握したうえで、
ネット掲載に力を入れている仲介業者数社に募集を依頼することで、
広く効率的に募集することができます。
そうすることで、
早く入居者を決めることができるようになります。
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