区画整理事業(重要事項説明書・契約書の内容確認):戸建て4号 ~戸建て投資ブログ~

重説表紙 戸建て4号

前記事のとおり
価格がまとまりました。

れいのごとく
契約日前に重要事項説明書・
売買契約書の内容を確認。

仲介業者さんに、
契約日までに、重要事項説明書・
売買契約書を、事前に
確認させてほしいと
お願いしました。

事前に、メール添付にて
ひな型を取り寄せて確認。

スポンサーリンク

重要事項説明書の確認:区画整理

今回の貸家4号は、区画整理地内
の物件です。

区画整理の内容について
主に注意して確認しました。

区画整理地内とは、区画整理事業対象
区域内のこと。

区画整理事業とは、
道路・公園・河川等の公共施設を
整備・改善し、
土地の区画を整え宅地の利用の増進を
図る事業。

(国土交通書のHP↓より抜粋
国土交通省 区画整理事業

通りが細すぎて火災時に
消防車が入れない地域や、

細い路地が入り組んでいて
災害時の避難が困難な地域などは、

区画整理施工により、
道路を拡幅する、もしくは
道路予定地とする、といった
ケースもあります。

その場合、敷地の一部を
道路に供したり、
敷地が丸々、道路になる土地も
あります。

区画整理の計画内容次第では、
既存が宅地でも
道路になる土地や公園になる土地等
もあることがあり、

区画整理完了後は
現状の土地の位置と
まったく異なる位置の土地に
所有地の場所が変わることもあります。

区画整理の完了予定時期・
現状の進捗具合・
土地の位置の変更等で
融資が不可となることもあります。

(区画整理完了後、土地の評価が
 あがることもあります。
 幅員の狭かった道路が広くなり
 通りやすくなる、
 駅に出やすい大通りが整備される、
 公園が設けられる等、
 良くなることも多いです)

また、清算金が発生することも
あります。

どのような計画なのか、
区画整理完了後、どのようになる
見通しなのか、
完了見通し時期はいつ頃なのか、
(完了予定時期を度々、延長している
 エリアも多くあります)
今はどの程度進んでいるのか、を、
よく確認する必要があります。

今回の私の貸家4号の内容は、
区画整理後も土地の位置が変わらない
現地換地でした。

現地換地:仮換地の位置が、
     区画整理前の宅地と
     ほぼ等しい位置に
     定めること

仮換地:換地処分の前に、地権者用に
    割り当てられる
    仮の換地のこと

    建物の移転や公共施設の工事
    を行うために、必要な場合に
    事業開始以前の宅地に変えて
    仮に使用または収益すること
    のできる土地(仮換地)を
    指定するもの

    なお、一時的な仮の換地を
    意味するものではありません

  土地区画整理事業は、広範囲の
  土地の区域にわたって行われる
  事業です。
  非常に長期間を要することが
  多く、施工全区域について
  同時に移転工事等を完了する
  ことや地番整理を行うことは
  不可能です。
  そのため、仮換地という制度が
  あります。

(以上、不動産用語辞典より抜粋・引用)

貸家4号の内容は、
区画整理後も土地の位置が変わらない
現地換地でした。

前面道路の幅員も変わらず。

融資を受けることが可能という
結果でした。

区画整理地内では
建築に制限のあるケースが
ほとんどです。

区画整理の進展状況にも
よるようですが、
今回の貸家4号については、
土地区画整理法第76条の規定に
該当。

建て替えをする際は
市長の許可を要する、との内容でした。

(土地区画整理法第76条:
 土地区画整理事業施工地区内に
 おいて、土地の形質の変更、
 建築物その他の工作物の新築、
 改築もしくは増築、物件の設置
 もしくは堆積を行う場合は
 市長の許可が必要です。
 さいたま市HP該当ページより
 抜粋・引用)

今回は、土地の位置も
土地面積の増減も、接道についても、
変わらない、という内容、

既存建物を、区画整理事業完了後も
使用可能という内容でしたので
購入しました。

区画整理は、エリアや区域によっても、
付されている制限や進展具合、
金融機関の見方が異なるので、
そういった面でも
事前に要確認です。

その他の法令やライフラインについて

今回の物件は、法令に関して、
他に主だった注意点は
他の所有物件と同様です。

(他の所有物件の際に、
 重要事項説明書の
 確認ポイント詳細を
 つづっています。
 リンクをページ下部に
 貼っておきます)

ライフラインについて、
下水は個別浄化槽ですが、

上水は、メーターも20mm、

ガスは都市ガス。
(自分の所有になってからは
 個別プロパンに切り替え)

上記のように文章で記載すると
あっさりですが、
重要事項説明書を確認しているときは、

以前の記事のように
詳細を細心の注意を払って
確認しました。

売買契約書の確認

売買契約書についても、
他の所有物件との違いは、

区画整理についての記載が
盛り込まれたところが
大きな違い。

(売買契約書の確認ポイント
 についての記事も
 当記事ページ下部にリンクを
 貼っておきます)

プラスアルファとして、

売主様は、
私や私の依頼するリフォーム業者が、
物件引き渡し前でも
物件内に立ち入ることを承諾する、
という文言が付されていました。

(事前に売主様に立ち入る日を通知し、承諾の上、立ち入ることができるものとする)

まとめ

区画整理は、
区画整理完了後、土地の位置や
面積はどうなるのか、
物件の前面道路はどうなるのか、
周辺環境はどうなるのか、を
きちんと確認し、把握した上で
購入判断をすることが大切です。

融資を利用して購入しようとする方は、
金融機関の方でも、区画整理の
内容調査があるかと思います。

内容次第では、融資を受けることが
不可となります。

一方、現金で購入する方は、
ある意味、金融機関のフィルターが
ありません。

お金があれば購入することは
できるので、より
事前確認・内容把握が大切だと
考えます。

なお、私は、以前の記事の通り
この貸家4号は信用金庫の
融資を受けて購入しています。

しかし、融資の承認が出たから
信用金庫のお墨付きとは
考えていません。

区画整理の内容を自分で確認し、
信用金庫が調べる前に
自分から先に今回の物件の
区画整理の該当内容について
説明をしておきました。

信用金庫からは、
聞いた通りでした、とのことで、
信頼を上げる動きをしました。

銀行が融資OKだから安全な物件
とは考えず、
自分でも内容確認・把握・判断
することが肝要と思っています。

P.S
埼玉県内の土地区画整理地内の
物件の融資は、
県内の某地銀2行と某信用金庫1行が
対象内にしているケースが
ほとんどです。

この3行が、
県内の土地区画整理事業と
深く関わっているためのようです。

他の都道府県でも、そういった
ケースはあるのやも
と思います。

県内や地元の金融機関は
区画整理地内の物件への融資も
積極的、というエリアが
あるかもしれません。

区画整理地内で、採算の合う物件を
見つけた方の参考になればと
思います。


応援クリックをお願い致します。
(クリックして費用が発生することはありません。ランキングサイトでの当ブログの順位が上がります。クリックは1日1回有効です)
  ↓↓


不労所得ランキング


重要事項説明書の確認ポイントについての記事のリンクです ↓↓
重要事項説明書の確認ポイント

戸建て2号の際の重要事項説明書の確認ポイントの記事 ↓↓
重要事項説明書のチェックポイント(戸建て2号)

売買契約書の確認ポイントについての記事のリンクです ↓↓
売買契約書の確認ポイント


本を出版しました
戸建て投資のノウハウ本です。

出版した書籍「戸建て投資マニュアル」の内容構成・目次&私のプロフィールはこちらです。
  ↓ ↓
戸建て投資マニュアルの目次&プロフィール

拙著「戸建て投資マニュアル」をご購入頂いた方のご感想等はこちらです↓↓
noteー大家さんYuTa

スポンサーリンク


当ブログの更新情報を、ブログの更新と同時にツイートしています。
是非、ツイッターでフォローもして頂けると、嬉しいです。


続きの記事 ↓↓

前の記事 ↓↓

スポンサーリンク

コメント

タイトルとURLをコピーしました