融資が無事、内定しました。
重要事項説明書・売買契約書の確認に入ります。
私が、特に注意した重要事項説明書のポイントをご紹介します。
（ご紹介の順番は重要事項説明書記載の順番です）
道路について
・道路について
物件の接道は、建替えが可能な道路に
接道しているか。
万が一、売却が必要になった際、
建て替えが可能な物件かそうでないかで、
価格・売却対象者が大きく変わるため。
今回の物件は、
位置指定道路・幅員4ｍの
道路に接道しており、建て替え可能。
・売買対象に私道部分が含まれているか。
私道（今回は位置指定道路）部分が
売買対象に含まれていない場合、
厳密には、通行するのに、私道所有者の
通行承諾を取得する必要がある。
トラブルがあった際、通行承諾を
取得していないと不利になる
可能性があるため。
今回の物件は、
売買対象に私道部分有り。
・売買対象に私道が含まれる場合、
負担金の有無。
近隣所有者による取決めがある場合等、
負担金が決められている場合がある。
収支に影響するため。
今回の物件は、無し。
飲用水の敷地内引込管口径とメーター口径が何ｍｍか。
・飲用水の敷地内引込管口径と
メーター口径が何ｍｍか。
敷地内引込管口径が13ｍｍだと、
建て替え時に20ｍｍに変更する際に
費用が発生する。
3階建てでメーター口径13ｍｍだと、
トイレや洗面台、浴室の数や
それらの設置位置によるが、
3階の水圧が弱い可能性がある。
口径が13ｍｍで、
3階に水回りがある場合、
売主様にも、水圧について確認。
20ｍｍであれば問題なし。かつ、
建て替えしても十分。
現状のメーターが13ｍｍで、
建替え後20ｍｍにする場合、
差額金を水道局に支払う必要有り。
今回の物件は、13ｍｍだが、
2階建てなので把握のみ。
下水について
・下水について、
公共下水なのか、浄化槽なのか。
公共下水であれば問題なし。
浄化槽の場合、メンテ業者の
コストを確認。
前面道路に、公共下水の本管が
敷設されているか確認。
敷設されている場合で、
建て替え時に公共下水にする場合、
接続費用がかかる。
売却時に、
交渉材料の1つにされる可能性有り。
浄化槽のブローモーターの交換費用を
リフォーム費用に算入。
（約15,000円）
今回の物件は、浄化槽。
前面道路に公共下水の
本管の敷設なし。
浄化槽メンテ業者のコストは、
年額12,960円、年4回メンテ実施。
ガスについて
・ガスについて、
こちらで指定するプロパン業者に
変更可能か。
現状は、都市ガスか個別プロパンか
集中プロパンか。
都市ガスの物件でも、
貸家にするにあたり、
プロパン業者にお願いし、
個別プロパンに変更します。
なので、こちら指定のガス会社に
変更可能かどうか確認します。
都市ガスかプロパンか、
将来、売却するには
都市ガスの方が人気なため、
都市ガスが好ましい。
集中プロパンについては、
貸家２号が集中プロパンでしたので、
貸家２号のお話しの際に
あらためて書きます。
ローン特約
・ローン特約の記載有無。
ローンを組んでの購入のため、
内定は得てますが、
万が一を考え、記載を確認。
その他重要な事項
・その他重要な事項欄。
近隣にある送電線についてや、
隣地境のフェンスの扱いについて等、
事前に仲介業者さんから
聞いていない内容が記載されていないか、
聞いてなかったものでも
大したことのない内容か、
気をつけて確認します。
近隣トラブルや事件、
コワイ方の事務所が近くにある場合も、
この欄に記載されます。
備考
・備考欄。
仲介業者さんによって、
備考欄が少ない
重要事項説明書もありますが、
大手の仲介業者さんだと、
最後の方に備考ページとして、
なかなかのボリュームの備考が
あったりします。
前のページまでの定型説明内容に
該当しないものをここに盛り込むようで、
ここも重要なことが記載されていることが
多々あります。
それまでのページの説明で疲れてきた
終盤に出てくるページなので
最後まで気を抜かず確認します。
その他、金額や期日も当然
しっかり確認しますが、
それ以外に特に注意しているポイントを
抜粋しました。
次回は、売買契約書の注意ポイントをご紹介します。
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