出版予定になりました ~一戸建て不動産投資ノウハウ本~信用金庫でローンを引く(戸建て4号)~戸建て投資ブログ~

2019年03月16日

信用金庫へローン打診・問答:戸建て4号

購入申込を提出し、
返答を待ちながら、
信用金庫へ融資打診に
行きました。

ローン打診した信用金庫は、
私が住んでいる県内に
本店のある信用金庫。

打診した支店は、
自宅最寄りの支店。

(貸家4号の所在も県内ですが
 その支店や自宅とは別の市です)

初動は電話

まずは電話で問い合わせ。

電話に出た事務員さんに
「収益不動産購入に伴う
 ローンについてお伺い
 したいのですが」
と申し出。

ローン担当に変わると言われ
しばし待機。

ローン担当の方がお出になられて、
下記質問を受けました。

・当行の口座を持っているか

・当行と取引があるか
 (融資を受けたことがあるか)

・職業

・確定申告をしているか、
 何期終わっているか

・購入検討物件について

・融資を受けたい時期はいつか

ローン担当との問答

まず、この信用金庫の口座を
持っているか質問されました。

私はすでにこの信用金庫の
口座を開設済みでした。

貸家3号までの日本政策金融公庫の
借入返済を
この信用金庫の口座から引き落としに
していました。

口座を持っている旨と併せて
貸家3件の借入の返済口座として
いることを伝えました。

「いつもご利用ありがとうございます。
 ではすでに賃料収入がおありなのですね。
 当行とのお取引はございますか」

「融資を受けたことはありません。
 過去に、3年の積立預金を
 したりはしていました」

「ありがとうございます。
 ご職業は会社経営でしょうか、
 個人事業主様でしょうか」

「会社員です」

「分かりました。
 貸家をお持ちとのことでしたが、
 確定申告は終えられてますか?」

「はい。2期分終わっていて、
 今年が終われば3期終わります」

「そうですか。購入予定の物件は
 どういったものでしょうか」

「一戸建ての物件になります。
 所有している3件もすべて
 一戸建てのファミリータイプの
 物件なのですが、
 今回も同じく4LDKの
 一戸建てです。
 土地は約40坪ほどで
 建物は90㎡を超えます。
 昭和63年築です。」

(地型が旗竿地であることは
 言いませんでした)

「そうですか。賃料はおいくらですか」

「今は売主様が居住中です。
 購入し、リフォームをかけて、
 8万円前後、7万円台にもすれば
 賃貸付けできる物件です」

(想定賃料は7.5万円でしたが、
 8万円弱で募集しようとして
 いたためこのように答えました)
 
「あ、オーナーチェンジではなく、
 1度空きになって、そこから
 募集するかたちなのですね」

「はい。これまでのものと同じです」

「なるほど。そうですか...」

「戸建て物件は融資対象でない、と
 いうのはありますか?」

「いえ、そういうことでもないのですが...」

「耐用年数の残存期間以内しか
 融資できないというかたちでしょうか」

「あ、お詳しいのですね。それもみますのと、
 物件については、
 一戸建てですとアパートですとかと違い、
 一世帯のみというところの見かたですね。

 売買価格はいくらですか?」

「売り出し値は750万円ですが、
 いま価格交渉中です。
 600万円以下で購入しようと
 考えています」

「すると借入額は600万円で
 よろしいでしょうか」

「可能であればリフォーム分も
 お借りしたいと考えています」

「合計いくらをお考えでしょうか」

「リフォームは100万円をきる
 程度におさえようと思っていますが、
 約100万円として、
 700万円が希望です。
 よろしければご挨拶兼ねて
 資料を一式お持ちして
 見て頂きたいのですが」

「分かりました」

そして下記、必要資料を教えてもらい
訪問しました。

「信用金庫持参物」

・通帳(賃料入金口座、借入支払い口座)

 (指示されてませんが、生活費口座や
  預貯金の残高が分かるもの全て持参
  しました)

・源泉徴収票

・物件資料
 謄本、公図、測量図、販売マップ、
 建築台帳記載事項証明書、
 上下水道台帳、ガス埋設管図、
 路線価図、賃貸募集中の
 ライバル物件の資料

(評価証明書は仲介業者さんの取得待ちで
 なかったため後日提出しました)

・確定申告書控え

・運転免許証

・所有物件すべての謄本
 (自宅含む)

・所有物件の賃貸借契約書
 
・返済予定表(自宅含む)

・印鑑

信用金庫に訪問

休日でしたがスーツをまとい、
出社時と同じ格好、同じバックに
資料を詰め込み訪問。

日本政策金融公庫訪問時と同様、
ハキハキ対応。

きちんとした返事、挨拶を
心がけた行動。

(キンチョーして
 そうなっただけでもありますが)

受付窓口に申し出て、名前と
ローン担当の方のお名前、
お約束している旨を報告。

おかけになってお待ちください、と
言われ、
はいっ、と返事。

背筋を伸ばしてソファに腰かけていると
あちらへどうぞ、と
店内奥のブースへ通されました。

着席を促され、少々お待ちください、
の一言に、はいっ、と返事。

しばらくすると電話で話した
ローン担当の方がおみえになりました。

すかさず立ち会がり、ご挨拶。

どうぞ、と着席を促され、
はいっ、と返事をして着席。

まずは信用金庫のご担当者さんが
空気を和ませるような世間話。

私がスーツを着ているのをみて
仕事の合間ですか?と質問。

休みです、と返答。

今日の意気込みが伝わった様子でした。

それにしてもお若いですね?との
投げかけ。

電話の感じでもっと年上と思った
とのこと。

童顔なもので、とやり取り。

気を使ってくださる気の良い
ご担当者さんでした。

そして本題へ。

持参した資料の提出

まずは通帳の提出。

電話でこの信用金庫の口座を
利用していることを話していたため
口座情報をみていてくれたとのこと。

日本政策金融公庫の借入の返済も
順調ですね、とのこと。

他の、賃料入金口座の通帳も渡し、
順調に入金されていることを
アピール。

賃料は、生活費としては一切
手を付けていないことを
アピール。

併せて、預貯金の残高がわかる
資料(ネットバンクの口座残高の写し、
勤め先の財形貯蓄の写し等)も
提出しアピール。

源泉徴収票はそっと提出。

確定申告書を、黒字です、
と言いながら提出。

各所有物件の返済予定表を
そっと提出。

各所有物件の賃貸借契約書を、
入居者の方の入れ替えは
ほとんどないです、と
言いながら提出。

ご担当者の方が
「ありがとうございます。
 写しを取らせて頂きますね」
と離席。

これ全部コピーとるの大変だなぁ
と思いながら物件資料を手元に
準備。

早々にご担当者の方が戻ってきて
「コピーは他の者にまかせて
 きました」
とのこと。

そして物件についてから
借入について。

物件の資料を提出しながら
ご担当者さんが
「この辺りは住宅街ですよね?」
と、あまり詳しくないことを
お話しされました。

住宅街であることや、
周辺施設について、幹線道路
までの出やすさについて説明し、
ファミリーの入居者を狙えることを
話しました。

物件の担保評価については、
今回の物件は、より最寄りの支店の
方が調べることになるそう。

そのため少し時間がかかるとのことでした。

他の金融機関の状況の確認

そして、他の金融機関にも
本件で打診しているところはあるのか、
すでに借入したことがある
日本政策金融公庫は今回の案件は
融資をしないのか、という
質問がありました。

まず、他の金融機関に打診はしていない旨
解答しました。

(本当にしていませんでした)

つぎに日本政策金融公庫について。

日本政策金融公庫に打診はしていなかった
ので、その旨解答。

前回の貸家3号をお借りしたあとに
まだ借り入れ可能かと口頭ベースで聞いたら、
同じような内容であれば大丈夫そう
と言われたことを伝えました。

すると、今回はなぜ日本政策金融公庫で
借入しないのかと質問されました。

借入期間が、その理由であることを
正直に話しました。

それとリフォーム分までの融資が
難しいこと。

日本政策金融公庫より、借入期間は
最長10年といわれていること。

15年以上の融資を受けれると、
手残りの増加分と返済のスピードが
調度良いと考えていることを
話しました。

リフォーム分まで借入、については、
突発的な修繕等に備えて
手元のキャッシュを温存する体制を
整えたい旨、話しました。

「なるほど、では借入期間は
 15年でよろしいですね?」との
ことでした。

長ければ長い方が良いかと
思ったので、
「20年では」と返事。

「20年は厳しいと思います」

「15年で十分です」

とあっさり方向転換しました。

つぎにリフォーム分まで借入について。

電話で約100万円と言っていたが
実際のところ、どうか、とのこと。

リフォーム業者や畳屋さん等の
合計でそれくらいになると返答。

すると、
見積もり1つ分でないと融資できない
とのこと。

見積もり1社分のみの融資。

であれば1番高額になる
リフォーム業者の分をと思い、

見積もりがまだなので推測だが、
70~80万円だと思う、と返答。

すると、
リフォーム分の融資は、
本体と別で、保全の関係で、
たとえば100万円で審査しておいて、
80万円に下がったので、という
対応はできない、とのことでした。

若干少なめに申請しておいて
そうならないようにしてほしい
とのことでした。

見積もりを早めに取得し金額を
決めてほしいこと、
仮で70万円ですすめておいて
良いかと聞かれ、
承諾しました。

金利はどのくらい?

そして私より、
「私は融資を受けれる可能性ありそう
 なのでしょうか」と質問。

可能性があるかないかについては、
今わかっている情報では、
可能性はある、とのことでした。

もちろん今日もらった資料を精査して、
総合的に判断をすることになるが、
数字計算的に、今のところは、
とのことでした。

「もし融資可能となった場合、
 金利や借入期間は
 どれくらいのイメージでしょうか」
と質問。

すると、
まず、多いケースのアパートを新築する
プランだと、
もろもろ決まっているため、
この段階でも比較的正確に話しが
できるそう。

しかし今回は中古物件かつ戸建物件。

商品的に用意している融資プランで
該当するものは、ないとのこと。

いわゆるプロパーローンで
すすめることになるため、
本承認がおりるまで
分からない。

その上で、ご担当者さんが該当しそうと
思う内容でいくと、
金利は2.5%前後のもの、とのこと。

期間、融資額は希望内容ですすめるが
現段階ではなんとも答えられない、
とのことでした。


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