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2019年07月07日

価格交渉・指値が通った要因考察:貸家4号 ~戸建て投資ブログ~


価格交渉結果やり取り


ローンの内諾を取り付けたので、
仲介業者さんに
喜び勇んで報告。

私「融資の内定を得ました!
  購入申込に記載した金額(530万円)
  であればOKです!
  その後、価格については
  どんな状況でしょう」

仲介「そうですか!
   おめでとうございます!

   価格については...
   まだまとまっておりませんで...。
   売主様、530万円はちょっと
   厳しいかもしれません。」

私「そうですかぁ。
  ローンは大丈夫で、買えるので
  なんとかお願いします!」

(売主様に話しに行ったのかなぁ...)


それから数日後、
仲介業者さんから着電。

「はい、もしもし~。」

「YuTaさんでしょうか
 〇〇不動産の○○です~
 今お電話よろしいですか」

「はい」

「購入申込を頂いた物件の件、
 売主様より返答を頂きました...。」

「どうでしょう。」

「はい。
 ...申込で頂いた530万円は
 厳しかったのですが、
 550万円であれば
 まとまりそうです。」

「...そうですかぁ...(よしっ)
 530万円は難しいと。」

「はい。550万円ではいかがですか。」

「..そうですねぇ..。20万円ですか。
 550万円であれば決まりそうなのですね?」

「はい、550万円であればいけそうです。」

「そうですか。
 ...分かりました!
 では550万円であれば買うので
 まとめてください!」

「分かりました!ありがとうございます!
 またあらためてご連絡します!」

(さすがに530万円は厳しいかぁ。
 まぁ550万円なら御の字か)


その翌日。

仲介業者さんより着電。

「550万円、まとまりました!」

「ありがとうございます!」

「契約日についてなのですが、・・・」

こうして無事、金額がまとまり
契約日もセットに至りました。

金額については、
550万円まででまとまれば購入
と考えていました。

正直、10万円でも20万円でも安く
買いたいと思っていたので、
自分の中のOKラインギリギリの
金額であったため、
540万円はどうか、と
返そうかともよぎりましたが
辞めました。

10万円、20万円を言うことにより
話しがまとまらなくなり、
売り出し値750万円からみて
200万円の指値を水の泡にしてしまうよりは
ここで手を打とうと考えたからです。


銀行に報告

金額・契約日・決済日が
まとまったため
すぐに信用金庫に報告。

決済予定日から逆算しての
金消契約日の提案があり、
金消契約日を決定。

準備しておく書類を確認。

準備した書類は下記です。

・印鑑証明書2通
・固定資産税納税証明書 直近2期分

持参物は下記です。

・実印
・口座届出印
・通帳
・事務手数料


指値が通った要因について

指値が通った要因について

・売主様が換金を急いでいた
・建物は使えない
 (タバコ臭がひどく、荷物も
  煩雑で、マイホーム購入目的
  の方は引いてしまう状況)
・敷地延長の地型のため
 マイホームを建てたい方に売るにも
 時間がかかる

今回の指値が通った要因について、
私の主観として
上記が主な要因と感じています。


売主様が換金を急いでいた、
については、

売主様が職を失われ
収入が途絶えてしまったため、
売却して換金する必要が
あった状況。

荒れた建物内や
タバコの激臭が
それを物語っていたのかと
思いました。

物件に問い合わせをし、
内見し、購入申込を打診し、と
アクションを起こすことで、
こういった物件との巡り合わせを
手繰り寄せることができる
と感じました。

(自分からアクションを起こさないと
 始まらない、
 アクションを起こし続ければ
 得れるものがある)


建物は使えない、については、
拙著「戸建て投資マニュアル」でも
つづった通り、
タバコ臭がひどく、室内の荷物も
散乱していて、
このままではマイホーム購入層には
売れないと感じました。

そのため土地として売りに出されても
いました。

我々、大家さん・大家さんをやろうと
している方、にとっては、
リフォーム後のイメージ・
リフォーム費用、で判断するため、
むしろチャンス物件です。

物件検索の際に、
中古戸建のみならず
種別:土地、も検索をすべきと
あらためて感じました。


地型が敷地延長、については、
マイホームをハウスメーカー等で
建てたい方で
土地を探している方には、
弱い、と感じました。

夢や憧れを詰め込んだ
マイホームを建てる、
その土地をどこにしようか。

そう探しているとき、
土地は、整形地で・南道路で、
といった理想が先行すると思います。

まずは理想から探し、
そういった土地は高くて
予算オーバー、
金額を重視して土地を探そうか、と
なってから敷地延長の地型も
視野に入れるのでは。

そのため、建替え検討の方からも
飛びついて購入される物件ではない
と感じていました。

土地として売りに出されているも
マイホーム購入層(実需)の琴線には
触れにくく、
仲介業者さんもそれが分かっているから
指値にも前向き。


これらのようなことから
今回の物件は200万円の指値が
通ったと感じました。

まとめ

採算の合う物件と出会うためには、
継続して物件検索をし、
内見し、買付を出す、という
地道な活動を着実に実施していく
ことだと考えています。





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kodatechintai123 at 15:00│Comments(0)戸建て4号 

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