ローン審査結果~貸家2号~日本政策金融公庫【一戸建て不動産投資のメリット・デメリット】

2018年10月18日

重要事項説明書のチェックポイント ~貸家2号~

仲介業者さんより貸家2号の
重要事項説明書・売買契約書・
物件状況等報告書・設備表のひな形が
届きました。

(物件状況等報告書・設備表は
 売主様が内容を記載したもの)

まずは、重要事項説明書の内容を
確認していきます。

チェックポイントは、
道路について、ライフラインについて、
特約事項について、その他重要事項欄、
備考欄について、です。

(詳細理由は、以前の記事↓
 重要事項説明書の確認ポイント
 ご覧ください)

はじめに、道路についてです。
早速、不明な記載がありました。

貸家2号の接道は、
「建築基準法第42条1項5号の
 指定を受けたが、告示を受け、
 第42条4項3号へ、
 道路種別が変更されています。
 なお、位置指定の廃止は
 されておりません。」
との記載がありました。

???

なんのことか分かりません。

とにかく、ネットで検索をしました。

第42条4項道路について、
つぎの説明がありました。

「6m区域内にある
 道路幅員6m未満の道路で
 特定行政庁が認めた道を
 4項道路といいます。」

そして今回の3号については、
「区域が指定された際、
 現に道路とされていた道」
とありました。

貸家2号の前面道路の幅員は4m。

貸家2号は6m区域内にあるということで、
位置指定は廃止されていない
とのことなので、
6m区域内だけど現状4mの道路であるが、
建築基準法上の道路であり、
建替えに問題はないということか、と
推測しました。

そして翌日、役所に連絡し確認しました。

この推測通りで、
建築基準法上の道路であり、
建替えは可能との解答を得ました。

ホッとしました。

法令でよく分からない内容が記載されると
とても不安になります。

(役所の聴取先は、建築審査課でした。
 役所に連絡し、知りたい内容を
 伝えましたら
 建築審査課に電話を回して頂き、
 スムーズに聞くことができました)

いきなり接道について意味不明な
記載があり動揺しましたが、
なんとかクリアー。


つぎに、ライフラインです。

まずは飲用水欄。

前面道路配管有り、配管口径50mm、
敷地内引込管有り、配管口径20mm、
メーター20mm。

貸家1号のメーターは13mmでしたが、
貸家2号は20mmですので、よし、と
思いました。
(理由は、貸家1号の際の↓
 重要事項説明書の確認ポイント
 ご覧ください)

つぎに電気。

電気は東京電力。

そしてガス。

ガスは集中プロパン。

貸家1号と同じく、個別のプロパンガスに
変えることを考えていたので、
ここでは特に問題視しませんでしたが、
購入後に問題が発生しました。

発生した問題については、
おいおいつづります。

ここの集中プロパンガスは、
地元の商店が一括管理しており、
東京ガスではない民間のガス会社に委託を
しており、地域一帯に都市ガスのように
道路内にガス管を張り巡らし、
ボンベを1か所に
集中させガスを供給をしているかたちでした。

そのため、都市ガスから個別プロパンに
変更するのと同じようにできると考え、
特に気にせず、次に進みました。

続いて下水。

下水は浄化槽。

貸家1号と同じです。

浄化槽のメンテ会社は、貸家1号とは別の
会社ですが、連絡先の記載を確認。

翌日、貸家1号の浄化槽メンテ会社へ
連絡し、
切り替えが可能か確認。

切り替え可能。現状の
メンテ会社への対応の仕方を聞いたところ、
電話で別の会社に依頼する旨
伝えるだけで、
特に切り替え費用等払うことはなく
切り替えできふることを
教えてもらいました。

それと貸家2号も貸家1号と同じ費用で
メンテ対応できるか確認。

貸家1号と同じ費用(年額12,960円、
年4回メンテ実施)で対応可能な旨、
確認しました。


つぎは、特約事項。

まずはローン特約が記載されていることを
しっかり確認。

借入先、金利、借入期間に誤記載がないか
よく確認し、OK。

その他、記載されている下記4件について
確認。

・固定資産税の清算について、
 残代金の清算時に
 翌年の年税額が未確定の場合、
 本年度の年税額で清算し、
 翌年に翌年の年税額と本年度の年税額に
 差異があることが分かっても
 再清算はしない。
  →通常、大きな差異は出ないので、
   OK。

・境界非明示
  →価格交渉の際に、
   境界非明示(測量不要)にて
   交渉し、価格を下げて
   もらっているので、OK。

・建物の瑕疵担保責任免責
  →境界非明示と同内容にて、OK。

・設備の瑕疵担保責任免責
  →境界非明示、建物の
   瑕疵担保責任免責と同内容にて、
   OK。


ここまででは、道路のところで
ヒヤッとしましたが、
大きな問題はなく、確認をしてきました。


その他重要事項欄、備考欄については、
次の記事になります。



次の記事重要事項説明書のチェック(その他重要事項)~貸家2号~

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kodatechintai123 at 06:00│戸建て2号 
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