戸建て4号

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2019年02月23日

貸家4号始動・概要

貸家4号へ

貸家3号の入居付けが
完了しました。

つぎは貸家4号にむけて
発進です!

物件を2つ、3つ、同時並行で
購入し、リフォームし、と
進めていく方もいるのだと
思いますが、
私は1戸ずつ、入居付けが完了
したら次へ、と進めていく
かたちになりました。

理由は単純に資金によります。

もし、2戸同時購入する余裕が
あれば、
同時並行で一気に所有物件の数が
増えてほしいなぁと
思ったこともありました。


まぁ、妄想していても始まりません。

まずは目の前のことを
実施しなければ。


物件検索のスタートです。


貸家4号の概要:初ものづくし

貸家4号は、貸家3号の入居付けが
完了してから約1年3か月後の購入と
なかなか買えませんでした。


「貸家4号のスペック」

・駅徒歩19分
・土地面積:132.31㎡
・建物面積:91.70㎡
・間取り:4LDK
・建物築年数:昭和63年築
・カースペース有り


今回は初の旗竿地。

初の昭和築の物件。

初の信金利用。

初の外国人入居者、と

私にとって初ものばかりな物件と
なりました。


リフォーム業者さんに依頼した
リフォーム内容は、
表装リフォーム。

浴室はタイル壁にステンレス浴槽。

貸家2号ではそれをユニットバスに
交換しましたが今回はそのまま。

このタイプの浴室でいくのも
今回が初となりました。

今回変えなかった理由と
その影響について感じたことも
リフォーム内容の記事でつづります。

室内状況

建物内は
タバコの激臭。荷物の散乱。

貸家4号は、とにかくタバコ臭い
物件でした。

(売主様、居住中物件)

風通しをあまりしないのか、
ずっとLDにいると
クラクラしてくるような。

ヤニ臭さは1階2階とも全体にわたり、

1階のLDKを中心に廊下もヤニ臭く、
クロスは真っ黄っ黄。

ドア枠もベタベタ。

照明もベタベタしたものがベットリ。

ホコリもネチョッ。

印象としては、肺がんになる、です。


リフォーム業者さんに、表装の張替
リフォームをお願いしましたが、
クリーニングは自分で行いました。

広さもそれなりにあるため、
このタバコ臭をなくすための清掃に
四苦八苦しました。

初の信用金庫利用

貸家4号は、信用金庫の
融資を受けて購入しました。

これまでの3軒は日本政策金融公庫で
融資を受けていましたが、
今回、初の信用金庫。

信用金庫で融資を受けるため、
以前から細かい準備を
していました。

その内容も
参考になればと思います。

心情

貸家4号の外観の色について、
外観は青。

薄い青とかでなく、青。

そして浴室のタイル壁も青。

入居付けにどう転ぶのか。

印象が強く、入居付けに良い方向に
傾くのか、
嫌がられるのか。

旗竿地であること等々の初ものが多い
こともあり、
えいや、で購入に
踏み切った感があります。

(結局いつもこんな感じです。
 ここまで気を奮い立たせなくても
 買えるように、いつなるのか。
 いつかなるのか。
 毎回毎回こう自分と葛藤するので、
 平穏なまま買うことができるように
 なる気がしません)


貸家3号から1年以上、物件の購入に
至らなかったので、
もろもろの勘が鈍っていないか、
この物件を買っても大丈夫か、
でもこれはようやく回ってきた
買えるかもしれないチャンスなのでは、
本当にチャンスなのか、
と、購入時は複雑でした。


外国人入居者

結果的に入居付けはできましたが、
入居者さんは、
初の外国人の方。

入居後に、賃料についての連絡を
もらったことがありました。

その際の私の対応についても
つづっていきます。


次の記事から、そんな貸家4号の
体験記になります。


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> 戸建て4号

2019年02月24日

1年以上買えない時期にやっていたこと:貸家4号


満室中になんとか物件取得したい


貸家3号の入居付けも完了し、
いざ貸家4号へ。

1号、2号、3号が入居中の間に
早く4号を取得したいところ。

貸家2号で退去をされた際、
新規物件の取得をストップ
させられたような感覚が
ありました。

物件が空いてしまうと
ローン返済がのしかかります。

1軒空いた場合は他の2軒でカバー
できますが、
2軒空いてしまうと大変なことに
なります。

そのため退去が出た場合、
新規物件の取得の前に
まずは入居付け。

気持ちは早く新規物件を
買いたいのですが
ブレーキをかけられる。

そのため、満室中に、早く
貸家4号になる物件を
購入してしまいたい。


そう思いつつも、焦って
買ってはマズイ。

慌てず、焦らず、しかし速やかに。


そんなことを考えながら、
ネット検索と内見の日々を重ねました。


が、貸家4号購入には、
なかなか届きませんでした。


買えない日々


貸家4号の購入は、貸家3号が完了
してから1年以上。

1年以上買えず、もどかしい時間を
過ごしていました。

買いたいけど、良さそうな物件が
まったくない。

行っていた内容は、
基本的に、地道なネット検索。

ネットで検索し、物件の探索を
続けていましたが、
貸家4号の探し始めから
時間が経つにつれて、ドンドン
物件が減っていく印象でした。

減っていく、というのは、
物件の数ではなく、
もう少し価格が下がったら、
もし指値が効いたら良い物件に
なりそうだな
と感じる戸建物件のことです。

以前までは、少ないながらも、
ちらほらと、
そんなタラレバの可能性が0では
なさそうな価格の物件がありました。

しかし日が経つにつれ、
そう感じる物件はドンドン減っていき
ました。

物件が高くなってきているのか?と
思いました。

土俵にあがることすらできない

物件を検索する時点で、
内見したい、内装費用次第でおもしろいかも、
という物件が、
以前と比べてもほとんどない。

売り出し価格からして
目がありそうな物件がない。

しかし、交渉してみないと
買える確率は0。

売主様が応じてくれれば
契約は成立する。

それが不動産だ、と思い、
仲介業者さんに
問い合わせの電話を発信。

そうして貸家4号購入までに
何件も見に行きました。

しかし、貸家4号になる物件以外は
すべて以下の繰り返しでした。

内見 → リフォーム費用想定 →
指値額について相談 →
購入申込を受け取ってもらえない。

購入どころか、売主様に金額を
持っていってすら、もらえませんでした。

土俵にあがることすらできませんでした。

相手にもされない

売主様なのか仲介業者さんなのか、
私からみると、
やり取りは仲介業者さんなので、

仲介業者さんが軒並み強気だ、と
感じました。

価格交渉の話しになると、
売主様にそれとなく聞いてみますね、
と購入申込は受け取らず、
聞いてみる、とのこと。

それで目があれば連絡します、とのこと。

それで連絡がきたケースはありませんでした。


そして次第に、一切受け付けないスタンスが
増えていき、

価格の交渉の余地はありますか、と
質問した時点で、
ないです、
この金額(売値)で考えてください、
とバッサリ。

交渉の余地なしでした。

ピーク時は、
最初の電話問い合わせの時点で、
投資用、投資家、と分かると、

この物件は価格下がりませんので~と
仲介業者さんが
投資家を相手にしたくない感が
強くなり、

投資用で購入という時点で相手に
されない、
という状態になりました。

購入できる気配がなさすぎて
購入条件を妥協するか迷う


1年以上購入できず、
土俵にすらあがれない状況が続き、

あまりにも、購入できる気配すらない、
戦うことすらできない日々が
続いたので、

購入物件の条件を妥協して買うべきか、と
検討し始めました。

私はそれまで、市街化調整区域の
物件は避けていたのですが、

もうそれでもいいかなぁ、

いってみるか?


物件検索をしているなかで、
建物の築年や広さ、売値から
目につくのは調整区域の物件ばかり。

売れ残ってか、長いこと掲載されて
いるので、
検索する度に目に留まり、
この物件良いんじゃないか?
いってみるか?
次第にそんな気になっていきました。

所有物件の3軒が入居中の間に
物件を買い足したいし。

調整区域でも再建築ができるものも
あるし、
賃貸するには調整区域かどうかは
関係ない。

悩みました。


妥協して買うくらいなら
買わない方が良い


巷では、1棟マンションや
1棟アパートの購入が過熱
していた時期。

以前から大家さんをやっている方は、
今は売り時、と情報発信している方も
多い。

そんな時期でした。

中古戸建もそれの影響だったのか
定かではありませんが、
私は戸建も価格が上がっていると
感じていました。

しかしそんな時期でも
1棟物・戸建と種別にかかわらず、
買えている方の情報発信もありました。

仲介業者さんとのそれまでの
付き合いで買えているのかな、と、
貸家1号~3号の取引をしてもらった
仲介業者さんに電話を発信。

物件を購入したい旨、物件の情報を
紹介してほしい旨、話しました。

しかし結局、
目ぼしい情報は来ませんでした。

情報をもらっても高い。

もしくは建物の築年数が相当に古い。

これを無理して、買いたいから買う、
というのはやってはマズイ。

しかしこのままでは購入できない。

やはり購入条件を妥協するか?

う~~~ん。

もう少し粘ろう、条件を妥協せずに
もう少し粘って探そう。

ずっと、
条件を妥協してしまうか?
いやいやもう少し粘ろう、と、
格闘していました。


そして、もういよいよ
条件を妥協して、いっちゃおうっ、
と思い、
仲介業者さんに電話を発信しようと
したとき、

いちおう家族に一声かけておこう、と
思いました。

「これだけ買えてないから、条件を緩め
ようと思う」
そう切り出すと、思いがけずバッサリと、

「じゃあ買わなければ?」

と言われました。

「なんで買わないと”いけない”の?」

はたと、我に返った気分でした。

そうだ、買わなきゃ”いけない”という
ことはない。

良いと思うものがあれば買えばいい。

妥協して買うくらいなら、買わなければ
いい。

数百万円の物件は不動産の中では
少額かもしれないけど、
1個人としてみると少額ではない。

すでに借金もある。

(貸家3軒と住宅ローン)

そんな状態で、妥協した物件のために
借金を増やす・現金を減らす。

であれば買わないで
今の状態をキープし、備えていた方が
良いのでは。

家族の、簡単な一言ではありますが、
私には大きく響き、
それでなんとか
踏みとどまることができました。


買えない時もあきらめずに継続

私もこうしてブログをやっているので、
ウルトラCのような方法を発信したい
という気持ちは山々なのですが、

結果、私の実施していた内容は、
地道に物件情報を検索し、
内見にいき、玉砕を繰り返す、
になりました。

誰でもできることを
地道に継続する。

ウルトラCにすがりたい気持ち
なのが正直なところですが、
私にウルトラCは舞い降りて
きませんでした。

皆がやっていること、
誰でもできることを
自分も継続して行う。

自分に負けない。
(家族に助けてもらいましたが)

自分の基準を大きく緩めることに
なるのであれば、買わない、
待つ。

チャンスはいずれくると信じる。


1年以上買えない日々が続いた時、

物件検索を地道に繰り返す、
情報収集を継続する、
その間に並行して本で勉強する、

これがアンテナを張り続ける
ということだ、と言い聞かせ、

物件がほしいという気持ちから
くる、購入物件に対して盲目に
なってしまう自分と、
家族に助けられながら、
戦っていました。


そうして物件検索・内見の日々、
自分との闘いの日々を重ね、
貸家4号に至った次第です。


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次の記事問い合わせ・内見・指値・購入申込:貸家4号

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> 戸建て4号

2019年03月02日

問い合わせ・内見・指値・購入申込:貸家4号

今回は、貸家4号の
物件問い合わせから内見、
200万円以上の指値で購入申込を
提出するまでの話しになります。

仲介業者さんとのやり取りや、
そのときの心情が
参考になれば幸いです。


物件問い合わせ・内見打診

貸家4号になる物件も、
土地として売りに出ていました。

古家付き売り地物件。

ネットに掲載されている現地写真を
みて、
少し古いけどビミョーだなぁ、
と思い仲介業者さんに電話を発信。

私は、建物の築年数については
新耐震基準の物件、と基準を設けて
います。

(新耐震基準施工:昭和56年6月)

それより新しい建物であれ、と
願いながら電話を発信。

仲介業者のご担当者さんと話しができ、
内容を確認。

建物は、昭和63年築。

(お~昭和築だけどいちおう自分の
 基準内~)

建物面積は、90㎡オーバー、
間取りは4LDK。

(広さはあるなぁ)

カースペース有り、1台。

(まぁ1台敷地内にあればまずまず)

これは良さそうだ、あとは内装費用を
鑑みた本体価格次第、

内見をしたいなぁ、と思い質問。

「古家付き売り地、と、土地として売りに
 出ていますが、建物を利用できればと
 考えています。
 空家でしょうか。 内見したいのですが」

「今、売主様が居住中です。
 売主様が承諾すれば内見は可能ですが、
 建物は使えるか分かりませんよ」
とのこと。

「傾きとかがあるということですか?
 今住んではいるのですよね?」

「荷物がとても多くて。まぁ正直、
 キレイじゃないです。
 それと、売主様は売った後の建物の不具合に
 ついて負担できないので土地として
 売りに出しています」

(負担「できない」?したくない、ではなく?)

そう疑問に思いつつも、こちらとしては
状況次第、価格次第。

そう考え、

「分かりました。建物の状況をみないと
 判断できないので内見をお願いします」

そんなとっかかりから、
後日、内見日、となりました。

内見・室内状況

仲介業者さんとご挨拶を交わし、
玄関口で売主様とご挨拶を交わし、
いざ室内へ。

玄関に1歩入った瞬間、
タバコ臭。

1歩増えるごとに臭いが強くなり、
LDのドア前ではもう激臭。

まっ黄色の壁も手伝ってか
少しクラクラしました。


そしてLD

LDのテーブルには、
タバコの吸い殻が山盛りになった
灰皿。

よくみるとそれがもう1つ。

(こりゃ臭いわ)

しかしそんなLDも全体を見渡してみると、
思いのほか広く、
廊下と隔てる壁にはスリガラスが
あったり、
壁の作り付けの収納や
背の高いドア等より、
いがいとモダンな感じでした。

荷物やゴミ袋がなくなり
キレイになると、良い感じに
変貌を遂げるイメージが持てました。


つぎにキッチン

キッチン方向をみると
ひょっこりお婆様が現れ
ご挨拶。

あとで聞いたら売主様の
お母さまでした。

(この物件は独立型キッチンです)

キッチンにいってみると、
最近のシステムキッチン。

建物年式とはあきらかに異なる、
比較的最新型のシステムキッチン
でした。

内心、とてもテンションがあがりました。

これはいい。

浮かれないように、
故障や大きな傷がないか、
良くみておかなきゃ。

タバコのヤニがキッチンまで侵食し、
キッチンもベタつきがあったり、
コーキングが黄ばんだりはしていましたが
自分で清掃すればいけそうな程度。

色が黄色なのが、外観は青だし、
後程見ることになる浴室も青で、
どうなの?と思いましたが、
まぁキレイであれば良いだろうと
よしとしました。

そしてお婆様に不具合がないか質問。

問題無し。


つぎに和室

1階和室はLDと地続きの和室です。

LDとの境の襖は開け放たれ、
タバコ臭もLDと分かち合っていました。

和室は6畳+床の間のため、
広く感じました。

障子はボロボロ&ベタベタ。

タバコ漬けは
ここまで徹底されていました。


そして洗面室・浴室へ。

とその前に、洗面室に入る手前の廊下の
床が、若干ペコペコしていました。

範囲は大きくないですが、
いつも通るところで気になるところ。

これは直す必要あり。

費用は不明。

自分ではどのくらいか分からず、
正確にはリフォーム業者さんを呼ばねば
分からない内容でした。


そして洗面室

広さもそれなりにあり
表装張替と洗面台交換でいけそう。

ここもあいかわらずのタバコ臭。

洗面室内や、買った後に分かった
洗面室の作り付けの収納の
トビラの中までタバコ臭。

タバコってここまで臭いがつくもの
なのかと、衝撃でした。


臭い以外は問題無し。


つぎに浴室

青。

タイル壁が青いです。

白で良かったんじゃない?と
誰にともなく心の中で質問が
起きました。

まぁキレイにすれば...。

青いタイルについては、
個人の好みだし、ここの色1つで入居を
避けるほどでは、と言い聞かせ、
ステンレスの浴槽を確認。

浴槽はなぜかキレイ。

よく見ると、浴室じたいは
カビの黒ずみなどがさほどなく、
意外とキレイな状態。

よし、と思い次へ。


つぎは1階トイレ

ヤニでまっ黄っ黄なクロスに後押しされ、
キタナイ、という印象。

しかしトイレの設備に問題はなく、
壁も張り替えればOK。


そして2階へ。

2階にあがる階段もまっ黄っ黄。

2階が近づくにつれて、またタバコ臭が
強くなってきました。

2階も臭いのか、と思いながら到着。

あがってすぐはトイレ。

問題無し。

そして洋室4.5畳

(2階は、廊下を中心に右と正面奥が洋室、
 左が和室)

階段をあがってすぐ右側の洋室4.5畳。

タバコ。

まずは臭いがきました。

おそらくご主人の部屋で、強烈なタバコ臭。

そして床の状態や壁の状態は荷物でみえません。

フローリングなのかカーペットなのか。

クロスはおそらく黄色いのでしょう。

天井はみることができ、雨漏りのシミと
思われるようなものはないことを確認。

広さが4.5畳ですし、
クロスを張り替えて、
床はCF上張り。

そう算段しました。


続いて、もう1つの洋室

(階段を上り、廊下の正面奥)

こちらは6畳。

ここは大きい問題なし。

タバコ臭も薄め。

傾きも感じず、です。

おそらく窓を閉めっきりのため、
窓枠まわりに黒カビが。

しかし対応可能な程度。


そして最後に2階和室6畳

タバコ臭は強くありますが
大きな問題はなし。

傾きもなし。


こうして貸家4号の初見を終えました。

貸家4号の、内見後の感想

印象的なのはやはりタバコ臭。

ファミリー + お婆様で暮らされていた
とのことで、皆さんの、特にお子さんの
体は大丈夫なのか、と心配になるほど
でした。

しかしそれを除くと、
表装の張替、
システムキッチンが比較的新しい、
浴室は年式を感じるが
タイルのひび割れもなく、いけそう、
と、大きな致命傷はありませんでした。

建物面積があるので、
表装リフォームでも今までよりは
金額が張りそう、
それと、
いかにタバコ臭を落とせるか、が
ネックと判断しました。

タバコ臭については、貸家1号の
獣臭を撃退できたので、
なんとかなるのでは、と判断。

そうなるとあとはリフォーム費用と
購入価格の算段です。

指値・購入申込の下準備

物件をあとにし、仲介業者さんと相談。

仲介業者さんより、
いかがでしたか?、との質問。

室内はあの状況でけっこうキビシイですよね、
と、
私が引いたのではないかと心配
している様子。

なので、
リフォームはそれなりに費用がかかりそうですね、
でも価格が見合えば買いたいです、
と解答。

交渉の余地はあるのかと質問。

すると仲介業者さんより、まず売主様の
状況を教えてもらいました。

・売主様(50歳弱)は仕事を辞めてしまい
 収入がなくなってしまった。

・生活を考え、売却し換金したい。

・売ったあと建物の不具合を直せと
 言われても、お金がないため対応できない。

 そのため土地として売りに出し
 建物の瑕疵担保責任免責としている。

そういった状況から、
指値に全く応じないことはないと思う、
とのこと。

その他、質問して分かったことは、

・住宅ローンの残りはない

・引っ越し費用は自分で出せるのか。
 無職で次の住まいはあるのか。
 売買契約を締結した後に、
 費用を出してほしい、
 引っ越し先がない、といったことには
 ならないか。
 →売却したお金と、売主様の母が年金暮らし
  であること等より、それは大丈夫。
  仲介業者が責任を持って対応する。
  (仲介業者さんは大手仲介会社)

・建物について、発見している不具合はないか
 →給湯器が故障中。
  そのため風呂が使えない。

だから少しきれいな感じだったのか。
使ってないから。
給湯器はまたガス屋さんにお願いするから
問題ないな。

...。

あそこに住んでる皆さんは、風呂、
どうしてるんだろう。

近くに銭湯はなさそうだけど...。

深くは考えないようにしよ。

指値金額確定・購入申込

あとは指値金額。

想定賃料について話し、
リフォームにかかる費用を伝え、
そのためいくらが希望です、という
流れで伝えました。

想定賃料が7万5千円前後なのは、
仲介業者さんも同意見。

そしてリフォーム費用について
ブツブツと。

浴室で80万円くらい、
クロスとCFを張り替えるのに
面積が大きいので100万円を少し
超えるかなぁ、
給湯器が故障している、
和室・・・、タバコの脱臭・・・、
ざっくり250万円。

7万5千円。

750万円-250万円。

500万円。

ちらっ。 と仲介業者さんの方を
みて様子を確認。

目が合ったので、
500万円、が希望です。

500万円ですかぁ、う~~ん。

シンプルに、困った感じが出ていたので、

希望は500万円ですが、
たとえば530万円で、
売主様はお手元に500万円は残る、
というのはいかがですか。

と提案。

なるほどぉぉぉ。う~~~ん。

なんとか530万円でお願いします、
ともう一押し。

すると、
どうなるか分かりませんが
売主様に話してみます、
とのこと。

(たのむーーー!)

というわけで、530万円で購入申込を
提出しました。

売り出し値は、750万円でした。


なお、指値をする直前のリフォーム
費用についてブツブツ言うところで、
浴室や給湯器についてもブツブツは
言いましたが、
実際にリフォームする気は
ありませんでした。

あくまで仲介業者さんに、
指値の根拠的に伝わること、
費用感を持っていること、
本当に所有物件が他にもあり
経験者であることをPRする、
というのが、
遠回しに伝わればと思い、
ブツブツ言っていただけです。

今後の動き・信金に融資打診

かくして指値交渉開始です。

期待をしつつ、私は融資について、
いよいよ信用金庫に当たってみようと
ワクワクしていました。

なお、指値時点では、
仲介業者さんに、
日本政策金融公庫で3軒とも借りて
購入したこと、
今回もそれでいける、
と伝えていました。

現に日本政策金融公庫には、
貸家3号の融資の際に
次もいけそうなニュアンスで聞いていました。

しかし、ここで1度信用金庫の融資に
トライし、
公庫とは違った融資内容にならないか、
信用金庫のプロパー融資はどんな
内容になるのかをみたい、
と考えていました。

(耐用年数オーバーの物件なので
 プロパー融資になるのだろうと
 勝手に思っていました)


次回、信用金庫の融資打診について
です。


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> 戸建て4号

2019年03月16日

信用金庫へローン打診・問答:戸建て4号

購入申込を提出し、
返答を待ちながら、
信用金庫へ融資打診に
行きました。

ローン打診した信用金庫は、
私が住んでいる県内に
本店のある信用金庫。

打診した支店は、
自宅最寄りの支店。

(貸家4号の所在も県内ですが
 その支店や自宅とは別の市です)

初動は電話

まずは電話で問い合わせ。

電話に出た事務員さんに
「収益不動産購入に伴う
 ローンについてお伺い
 したいのですが」
と申し出。

ローン担当に変わると言われ
しばし待機。

ローン担当の方がお出になられて、
下記質問を受けました。

・当行の口座を持っているか

・当行と取引があるか
 (融資を受けたことがあるか)

・職業

・確定申告をしているか、
 何期終わっているか

・購入検討物件について

・融資を受けたい時期はいつか

ローン担当との問答

まず、この信用金庫の口座を
持っているか質問されました。

私はすでにこの信用金庫の
口座を開設済みでした。

貸家3号までの日本政策金融公庫の
借入返済を
この信用金庫の口座から引き落としに
していました。

口座を持っている旨と併せて
貸家3件の借入の返済口座として
いることを伝えました。

「いつもご利用ありがとうございます。
 ではすでに賃料収入がおありなのですね。
 当行とのお取引はございますか」

「融資を受けたことはありません。
 過去に、3年の積立預金を
 したりはしていました」

「ありがとうございます。
 ご職業は会社経営でしょうか、
 個人事業主様でしょうか」

「会社員です」

「分かりました。
 貸家をお持ちとのことでしたが、
 確定申告は終えられてますか?」

「はい。2期分終わっていて、
 今年が終われば3期終わります」

「そうですか。購入予定の物件は
 どういったものでしょうか」

「一戸建ての物件になります。
 所有している3件もすべて
 一戸建てのファミリータイプの
 物件なのですが、
 今回も同じく4LDKの
 一戸建てです。
 土地は約40坪ほどで
 建物は90㎡を超えます。
 昭和63年築です。」

(地型が旗竿地であることは
 言いませんでした)

「そうですか。賃料はおいくらですか」

「今は売主様が居住中です。
 購入し、リフォームをかけて、
 8万円前後、7万円台にもすれば
 賃貸付けできる物件です」

(想定賃料は7.5万円でしたが、
 8万円弱で募集しようとして
 いたためこのように答えました)
 
「あ、オーナーチェンジではなく、
 1度空きになって、そこから
 募集するかたちなのですね」

「はい。これまでのものと同じです」

「なるほど。そうですか...」

「戸建て物件は融資対象でない、と
 いうのはありますか?」

「いえ、そういうことでもないのですが...」

「耐用年数の残存期間以内しか
 融資できないというかたちでしょうか」

「あ、お詳しいのですね。それもみますのと、
 物件については、
 一戸建てですとアパートですとかと違い、
 一世帯のみというところの見かたですね。

 売買価格はいくらですか?」

「売り出し値は750万円ですが、
 いま価格交渉中です。
 600万円以下で購入しようと
 考えています」

「すると借入額は600万円で
 よろしいでしょうか」

「可能であればリフォーム分も
 お借りしたいと考えています」

「合計いくらをお考えでしょうか」

「リフォームは100万円をきる
 程度におさえようと思っていますが、
 約100万円として、
 700万円が希望です。
 よろしければご挨拶兼ねて
 資料を一式お持ちして
 見て頂きたいのですが」

「分かりました」

そして下記、必要資料を教えてもらい
訪問しました。

「信用金庫持参物」

・通帳(賃料入金口座、借入支払い口座)

 (指示されてませんが、生活費口座や
  預貯金の残高が分かるもの全て持参
  しました)

・源泉徴収票

・物件資料
 謄本、公図、測量図、販売マップ、
 建築台帳記載事項証明書、
 上下水道台帳、ガス埋設管図、
 路線価図、賃貸募集中の
 ライバル物件の資料

(評価証明書は仲介業者さんの取得待ちで
 なかったため後日提出しました)

・確定申告書控え

・運転免許証

・所有物件すべての謄本
 (自宅含む)

・所有物件の賃貸借契約書
 
・返済予定表(自宅含む)

・印鑑

信用金庫に訪問

休日でしたがスーツをまとい、
出社時と同じ格好、同じバックに
資料を詰め込み訪問。

日本政策金融公庫訪問時と同様、
ハキハキ対応。

きちんとした返事、挨拶を
心がけた行動。

(キンチョーして
 そうなっただけでもありますが)

受付窓口に申し出て、名前と
ローン担当の方のお名前、
お約束している旨を報告。

おかけになってお待ちください、と
言われ、
はいっ、と返事。

背筋を伸ばしてソファに腰かけていると
あちらへどうぞ、と
店内奥のブースへ通されました。

着席を促され、少々お待ちください、
の一言に、はいっ、と返事。

しばらくすると電話で話した
ローン担当の方がおみえになりました。

すかさず立ち会がり、ご挨拶。

どうぞ、と着席を促され、
はいっ、と返事をして着席。

まずは信用金庫のご担当者さんが
空気を和ませるような世間話。

私がスーツを着ているのをみて
仕事の合間ですか?と質問。

休みです、と返答。

今日の意気込みが伝わった様子でした。

それにしてもお若いですね?との
投げかけ。

電話の感じでもっと年上と思った
とのこと。

童顔なもので、とやり取り。

気を使ってくださる気の良い
ご担当者さんでした。

そして本題へ。

持参した資料の提出

まずは通帳の提出。

電話でこの信用金庫の口座を
利用していることを話していたため
口座情報をみていてくれたとのこと。

日本政策金融公庫の借入の返済も
順調ですね、とのこと。

他の、賃料入金口座の通帳も渡し、
順調に入金されていることを
アピール。

賃料は、生活費としては一切
手を付けていないことを
アピール。

併せて、預貯金の残高がわかる
資料(ネットバンクの口座残高の写し、
勤め先の財形貯蓄の写し等)も
提出しアピール。

源泉徴収票はそっと提出。

確定申告書を、黒字です、
と言いながら提出。

各所有物件の返済予定表を
そっと提出。

各所有物件の賃貸借契約書を、
入居者の方の入れ替えは
ほとんどないです、と
言いながら提出。

ご担当者の方が
「ありがとうございます。
 写しを取らせて頂きますね」
と離席。

これ全部コピーとるの大変だなぁ
と思いながら物件資料を手元に
準備。

早々にご担当者の方が戻ってきて
「コピーは他の者にまかせて
 きました」
とのこと。

そして物件についてから
借入について。

物件の資料を提出しながら
ご担当者さんが
「この辺りは住宅街ですよね?」
と、あまり詳しくないことを
お話しされました。

住宅街であることや、
周辺施設について、幹線道路
までの出やすさについて説明し、
ファミリーの入居者を狙えることを
話しました。

物件の担保評価については、
今回の物件は、より最寄りの支店の
方が調べることになるそう。

そのため少し時間がかかるとのことでした。

他の金融機関の状況の確認

そして、他の金融機関にも
本件で打診しているところはあるのか、
すでに借入したことがある
日本政策金融公庫は今回の案件は
融資をしないのか、という
質問がありました。

まず、他の金融機関に打診はしていない旨
解答しました。

(本当にしていませんでした)

つぎに日本政策金融公庫について。

日本政策金融公庫に打診はしていなかった
ので、その旨解答。

前回の貸家3号をお借りしたあとに
まだ借り入れ可能かと口頭ベースで聞いたら、
同じような内容であれば大丈夫そう
と言われたことを伝えました。

すると、今回はなぜ日本政策金融公庫で
借入しないのかと質問されました。

借入期間が、その理由であることを
正直に話しました。

それとリフォーム分までの融資が
難しいこと。

日本政策金融公庫より、借入期間は
最長10年といわれていること。

15年以上の融資を受けれると、
手残りの増加分と返済のスピードが
調度良いと考えていることを
話しました。

リフォーム分まで借入、については、
突発的な修繕等に備えて
手元のキャッシュを温存する体制を
整えたい旨、話しました。

「なるほど、では借入期間は
 15年でよろしいですね?」との
ことでした。

長ければ長い方が良いかと
思ったので、
「20年では」と返事。

「20年は厳しいと思います」

「15年で十分です」

とあっさり方向転換しました。

つぎにリフォーム分まで借入について。

電話で約100万円と言っていたが
実際のところ、どうか、とのこと。

リフォーム業者や畳屋さん等の
合計でそれくらいになると返答。

すると、
見積もり1つ分でないと融資できない
とのこと。

見積もり1社分のみの融資。

であれば1番高額になる
リフォーム業者の分をと思い、

見積もりがまだなので推測だが、
70~80万円だと思う、と返答。

すると、
リフォーム分の融資は、
本体と別で、保全の関係で、
たとえば100万円で審査しておいて、
80万円に下がったので、という
対応はできない、とのことでした。

若干少なめに申請しておいて
そうならないようにしてほしい
とのことでした。

見積もりを早めに取得し金額を
決めてほしいこと、
仮で70万円ですすめておいて
良いかと聞かれ、
承諾しました。

金利はどのくらい?

そして私より、
「私は融資を受けれる可能性ありそう
 なのでしょうか」と質問。

可能性があるかないかについては、
今わかっている情報では、
可能性はある、とのことでした。

もちろん今日もらった資料を精査して、
総合的に判断をすることになるが、
数字計算的に、今のところは、
とのことでした。

「もし融資可能となった場合、
 金利や借入期間は
 どれくらいのイメージでしょうか」
と質問。

すると、
まず、多いケースのアパートを新築する
プランだと、
もろもろ決まっているため、
この段階でも比較的正確に話しが
できるそう。

しかし今回は中古物件かつ戸建物件。

商品的に用意している融資プランで
該当するものは、ないとのこと。

いわゆるプロパーローンで
すすめることになるため、
本承認がおりるまで
分からない。

その上で、ご担当者さんが該当しそうと
思う内容でいくと、
金利は2.5%前後のもの、とのこと。

期間、融資額は希望内容ですすめるが
現段階ではなんとも答えられない、
とのことでした。


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2019年秋に出版できるよう、
鋭意、原稿作成中です。

出版について、こちらの記事で
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出版予定になりました


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kodatechintai123 at 11:00|PermalinkComments(0)
> 戸建て4号

2019年03月23日

信用金庫でローンを引く(戸建て4号)~戸建て投資ブログ~

信用金庫に訪問した日の夜。

信用金庫に依頼され
宿題としていた書類を提出。

その書類は、
賃料入金表と
経費一覧表。

賃料入金表

賃料入金表は、
各所有物件ごとの
賃料の入金日を表に
したものです。

エクセルで、
入金年月日と入金額、
更新料が入金されたときは
更新料も記載。

賃料入金口座の通帳を
追いかけ、作成。

面倒さに心折れかけましたが
融資を受けるためだと
鋭意作成。

貸家1号、2号、3号と
縦に3本に分けて、
毎月の入金日、賃料を
記載。

上部には各貸家の住所も記載。

エクセルで作成。

左上には、分かりやすいようにと、
私の氏名、
住所、電話番号を記載。

滞りなく、定期的に賃料の
入金を得ていることを、
この表にて掲示、アピール。

経費一覧表

経費一覧表は、
購入直後に作成している
既存の表で対応できたので、
印刷するのみ。

内容は、
購入金額、
売買契約書印紙代、
司法書士費用、
仲介手数料、
リフォーム費用、
火災保険、
不動産取得税、
固定資産税日割り清算金、等
各費用を各項目ごとに
エクセルで表にしたものです。

印鑑証明書取得費用等の
細かい費用も記載しています。

リフォーム費用についても
リフォーム業者さんにお支払いした
金額をはじめ、
自分で行う清掃用品や
カッティングシート費用等、
細かい費用もすべて記載している
ものです。

そしてそれらの合計を算出し、
利回りを算出しています。

自分が把握しておくために
作っていたものですが、
それで事足りて
手間が省けて良かったと
感じています。

(入金表もつくり、これも作りでは
 しんどいと感じました)

夜間ポストに投函し提出

そして、
前記事の訪問時に、
夜間ポストに投函できることを
教えてもらっていたので、
すぐに、投函。

投函は深夜になりました。

深夜ですし
着の身着のまま向かいました。

(翌日会社なので
 早く寝なければ)

スピード対応が功を奏す、
と自己満で提出。

そして翌日に投函報告の
電話。

併せて、宜しくお願いします、と
PUSH。


それと、
信用金庫に訪問してから数えると
4日後。

仲介業者さんから
評価証明書が届きました。

価格については交渉中で、
進展あり次第あらためて
連絡するとのこと。

待つしかないと思い、
心より期待してお待ちしています、
と返事。

信用金庫に評価証明書を提出。

こちらも夜間ポストに投函。

翌日、信用金庫のご担当者さんから
受け取った旨の着電。

宜しくお願いします、と返事。

ローン審査解答

そうして信用金庫に訪問してから
10日後。

1本の電話がなりました。

信用金庫からの着電。

きたっ、と思い応電。

「はい、もしもし~」

「信用金庫の担当です~。
 大家YUTA様、
 融資についてのご解答なのですが
 今お電話よろしいでしょうか」

「はい!お願いします!」

「もろもろの資料のご協力
 ありがとうございました。
 物件についての算定も終わり、
 上に話しをあげました。
 正式承認は、売買契約書も
 締結されてからになりますが、
 方向性として、
 今回、当行から融資をさせて
 頂きたいと考えています」

「ぁ、ありがとうございます!
 では、融資内定ということ
 でしょうか!」

「はい。そうなります。」

「ありがとうございます!」

(やったーーー!)

「売買価格は交渉中とのことでしたが
 決まりましたでしょうか」

「いえ、まだ返答待ちです。
 融資内定の報告と併せて
 聞いてみます。」

「そうすると融資実行日は
 まだ未定ですよね。
 売買契約書を提出して頂き、
 抵当権の設定契約を締結してと、
 融資実行は少し
 時間がかかりますので
 ご注意ください」

「分かりました。
 売買契約書提出から
 どれくらいのイメージ
 でしょうか」

「1か月みて頂ければ」

「分かりました。
 あのぉ金利や借入期間は
 どういった内容でしょうか」

「はい。金利は2.5%。
 借入期間は15年です」

(おぉ言ってた通り)

「借入額はどうなんでしょう」

「本体600万円と
 リフォーム分70万円です」

「ぁ、ありがとうございます!」

(希望のまま通ってる!
 あ、まだ内定か)

「リフォーム分が70万円を
 下回ることはないですよね?」

「はい、それはありません」

「わかりました。できれば
 そのままでお願いします」

「リフォームの見積もりはまだ
 ですが、極力そうなるように
 します。
 本体価格は下がっても問題ない
 ですよね?」

「はい、問題ありません。
 購入価格の100%の融資に
 なりますので、
 下がれば下がった金額までに
 なります」

「分かりました!ありがとうございます!
 価格交渉頑張ります!」

(私が交渉するわけではありませんが)

「ご連絡お待ちしております」

信用金庫のローン、内定を獲得できました!

素直に嬉しかったです。

ローン承認の要因

後日、この信用金庫のご担当者さんに
聞いたところ、
要因は、口座利用、とのことでした。

すでに貸家を保有し、
賃貸運営していたこと、
賃料が順調に入金されていたという
実績の加味もあったようですが、

この信用金庫の口座で、
日本政策金融公庫の借入3本の
返済をしていたこと、
過去に積立預金をしていたことが
良かったようです。

3本の返済すべての状況を、
自行の口座を見るだけで
把握できること、
遅延・滞納はなし、

過去に行っていた積立預金は
3年間毎月定額を預金にまわす
積立預金ですが、
それによって、
計画性・お金の管理能力・
地道だが着実に活動する姿勢を
評価できたため、とのことでした。

(積立預金の月額は2万円です)

また、さらに後日、
同じ信用金庫の別の
ご担当者さんに教えてもらった
ところ、
(途中で今回の方から変わり、
 引き継いでくれた
 ご担当者の方です)

会社員の方の資産形成の支援、や、
3000万円以下の融資金額、
というのが基準のようなものに
合致しているそうです。

(推測ですが、
 信用金庫の使命の1つである
 地域振興、地域の中小企業支援、
 に該当するということではと
 思いました)

また、ワンルームマンションは
ローン対象外だそうですが、

戸建物件は土地も建物も
すべてオーナーの所有のため、
オーナーの一存で対応できるため
ローン可能ともおしゃっていました。


その後の貸家5号(未遂)も
この信用金庫のローン内諾を得て
売買契約の締結をしていました。

ローンとは別の理由で白紙解除
したので、幻となってしまいましたが。

(そのため未遂と表記しました)


次は購入価格、リフォームのお話しと
続いていきます。


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本を出版する予定になりました。
2019年秋に出版できるよう、
鋭意、原稿作成中です。

出版について、こちらの記事で
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