戸建て3号

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2018年12月07日

貸家3号購入に向けて・貸家3号の概要

貸家2号の入居付けが
完了しました。

つぎは貸家3号に向けて
発進です!

貸家3号は、貸家2号の
入居付けが完了した
約3か月後に売買契約締結
となりました。

貸家1号と同じく
古家付き売地として売りに
出ていた物件です。

古家付き売地でしたが、
建物は平成6年築です。

室内も特に問題はなく、
表装リフォーム(クロス張替、
清掃)で十分そうな程度でした。

売主様の売却理由が、
不要のため処分したい、
売った後に建物の不具合関連の
費用を負担したくない、
売りっぱなしにしたい、とのこと
から、
古家付き売地として売りに出て
いました。

リフォームについては、
表装のみで十分そうでは
ありましたが、
結果的には、アクセントクロスの
使用、浴室の壁面にアクセント
パネルの設置、駐車場の塀と門を
一部解体・撤去も実施しました。

(駐車場の塀の解体・撤去は、
 売主様が、車を停めておらず、
 塀と門を設置し、車を駐車できない
 状態になっていたためです)

そのあたりの費用についても
参考にして頂けるかと思います。


融資は、貸家3号も、
日本政策金融公庫より融資を受けて
購入しました。

金利は、貸家1号、貸家2号と
低くなってきて、貸家3号は
より低い金利となりました。

前面道路が2項道路でしたが、
公庫の融資に問題はありませんでした。

(2項道路については、貸家3号の
 融資付けの記事にて説明します)


貸家3号購入の際の心情について、
貸家1号、貸家2号が入居付けでき、
2軒からの賃料収入が入ってきて
いたので、
もっと強気に進めていけるかと
思っていたのですが、
それまでとあまり変わりませんでした。

貸家2号の購入の際とは
少し違いましたが、
1軒1軒が勝負、という意識は
変わらず、
見落としはないか、と、何度も繰り返し
気をつけました。

(貸家2号購入の際は↓こちらです。
 貸家1号の入居付けから貸家2号と出会うまで

家賃収入は入ってきていましたが、
物件購入や修繕等、戸建投資関連以外に
一切使っておらず、
日常生活には賃料収入は
ないものとしていたため、
あまり変わらない心情だったのかも
しれません。


貸家3号は、1番高い家賃が
取れている物件になります。

購入価格も1番高いです。

建物面積が、約81㎡と、
貸家1号、貸家2号と比べて
1番小さいです。

小さいけど大丈夫か、
80㎡超えれば想定賃料で
貸せる、と、思う...。


次の記事から、そんな貸家3号の
体験記になります。


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2018年12月16日

雨垂れ石を穿つ:貸家3号内見下準備

貸家2号の賃貸付けも無事
完了し、貸家3号取得に
向けて、物件探しの日々が
始まりました。

貸家3号購入までの間、
貸家1号、2号から安定的に
家賃収入が入ってきていました。

そのため、貸家1号や2号を
購入したときのような不安は
少なかったです。

貸家2号に出会うまでの間

しかし、かといって
貸家を所有する前に想像して
いたような余裕も
ありませんでした。

1つ2つ上手くいったから
次も上手くいくだろうといった
余裕は皆無。

買おうとする際の後押し、
賃貸付けが長期に渡っても
貸家1号2号の賃料収入で
カバーしていける、という
背中を押す材料にはなりましたが、
経験があるから大丈夫という
自信は強くは持てませんでした。

いつになったら余裕が生まれる
のか、もっと所有不動産の規模が
大きくなればいずれ...と
思っています。

とにかく今は、1件1件、
着実に進んでいくしかないと
思っています。

千里の道も一歩から、
雨垂れ石を穿つ、
継続は力なり、ですね。


そうして日々ネット検索を
続けていたところ、
発見しました。

貸家3号(に、なる物件)。

土地として売りに出ていました。

現地写真として掲載されている
写真に写っている建物が、
よく見かける築40年の建物とは
明らかに違って見えました。

ネット検索は、会社から帰宅した
夜に行っていましたので、
この物件を発見した翌日、
仕事の合間を縫って、
仲介業者さんに電話を発信。

(私は物件を探すのに、
 アットホーム
 スーモ
 ホームズ、を
 よく利用しています)

「アットホームを見ましてぇ、
 お伺いしたい物件があるの
 ですがぁ」、と、
内心ワクワクなところ、
ローテンションで電話をしました。

掲載されている写真に建物が
あったので、建物の築年数や
床面積を伺いたい、と伝えました。

担当から折り返すと言われ、
待つことになりました。

その後、担当の方から折り返しが
来ましたが、仕事中で出れません
でした。

仕事あがりに、電話を発信。

建物の内容について聞くことが
できました。

建物は、平成6年築、
床面積は、81平米超、とのこと。

一戸建てとして売りに出しそうな
内容でしたので、
どうして売土地なのか質問。

雨漏りとか、傾きがあるのですか?

すると、建物に問題は見られない、
とのこと。

土地として売りに出しているのは、
売主様の売却理由からとのこと。

なにやらこれは良さそうだと思い、
詳細は内見時に直接会って聞くことにし、
内見打診をしました。


次の休み、待ちに待った内見日。

あとは指値が通れば購入か、と、
事前にシミュレーションを重ね
内見に臨みました。

事前のシミュレーションは、
建物に入り次第、確認するところ、
売主様の売却理由をよく聞くこと、
と、内見時のチェック項目と
仲介業者さんとどう話すのかを
シミュレーションしていました。

建物に入り確認するところについては、
特に水回りの既存設備の確認です。

貸家2号で浴室の交換、トイレの
交換、キッチンの交換をしているので、
そのときにかかった費用を事前に
見返しました。

貸家2号のリフォーム

平成6年築ですので、既存設備のまま
交換なしで大丈夫かとも思い
ましたので、
既存設備のままで大丈夫な場合と
水回りの設備交換が必要な場合で、
それぞれ指値をいくらにするか
事前に考えておきました。

指値を算定するために、
賃料相場も調べておきました。

(賃料相場は、ホームズで
 調べました↓
 ホームズ家賃相場


売主様の売却理由については、
相続や買い替えによる処分・換金
であれば購入する、
近隣トラブル等であれば、内容次第、
と想定していました。

また、建物に問題はないと言っていたが
自分でよく確認しなければ、
室内で亡くなったというようなことは
ないかも、よく確認しなければ
と考えていました。

そして、内見打診に併せて物件の
住所を聞いていたので、
グーグルマップを使用し、
近隣のスーパーの位置、
コンビニの位置、
ドラッグストアの位置を調べて
おきました。

そんな下準備をして、
貸家3号購入への内見に
発進しました。


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次の記事物件内見(貸家3号):内見時のチェックポイントについて

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2018年12月20日

物件内見(貸家3号):内見時のチェックポイント・指値について

貸家3号の内見日。

平成6年築のうえ、
仲介業者さんから、
建物は問題ないと聞いて
いたので、
ワクワクの内見でした。

仲介業者さんより早く
現地に着いたので、
待ってる間に外観や軒、
駐車スペース等、物件の
外回りを確認しました。

外回りは特に問題なし。

軒の、雨漏りを彷彿とさせる
ようなシミはなし。

外壁や基礎のヒビ割れ・クラック
もなし。

駐車スペースにも何もなし。
(タイヤや荷物等もなし)

駐車スペース入り口は、
塀・門で車が駐車できない
状態なので、
塀・門の撤去が必要と確認。


駐車場:フェンス・門:貸家3号
    駐車スペース入り口の塀・門


駐車場:貸家3号
       駐車スペース


物件の目の前に車を横付けして、
物件の外回りを見ているところへ
仲介業者さんがやってきました。

あいさつを交わし、いざ物件へ。

物件は空室で、荷物は一切なく
ガランとした状況でした。

玄関から、1階を見て回ります。

リビング、リビング横の和室、
和室の収納、洗面室、トイレ、
浴室。

1階を一通り見ましたが、
問題なし。

クロスにすすが付いていたり、
和室の畳が日焼けして緑でなく
なっていたり、
洗面室のCFに洗濯機の脚の跡が
付いていたり、といった
住んでいた感はありましたが、
張り替えて一新すればよい、
という程度でした。


キッチン:貸家3号
         キッチン


浴室:貸家3号
     浴室


1階和室:貸家3号
        1階和室


1階トイレ:貸家3号
    1階トイレ


続いて2階に向かいます。

階段に壁パンチ跡等は
ありませんでした。

ペットの多頭飼いによる
獣臭も、もちろんありませんでした。

(貸家1号では壁パンチ跡が
 あり、獣臭がひどかったのです。
 貸家1号の内見時は↓こちら
 貸家1号の初見

2階に到着。

2階は洋室2部屋(各室6畳)に
和室1部屋(4.5畳)。

穴が開いている等、大きな問題は
なし。

洋室の床(フローリング)に小傷や
日焼けで色が剥げてしまった箇所が
目につきますが、
それは塗装でいける程度。

和室は、畳が日焼けした程度。
表替えで十分。

和室の壁は砂壁で、埃がそこかしこに
付着してましたが、砂が剥がれている
箇所はなし。

清掃で十分な程度。

ベランダの足場も問題なし。
清掃で十分な程度。

2階のトイレも水漏れしてるような
跡もなく、クロス・CFの張り替え、
清掃で十分な程度でした。

仲介業者さんから聞いていた通り
建物に費用がかかる箇所は見受けられず、
表層リフォームと清掃で
入居付けはできそうな状態でした。

2階洋室(北側):貸家3号
   2階洋室(北側)

2階和室(ゴザ):貸家3号
        2階和室


2階洋室(南側):貸家3号
   2階洋室(南側)


2階トイレ:貸家3号
    2階トイレ


これは取得したい、と思い、
あとは購入価格次第となりました。

貸家3号は、900万円で売りに出ています。

事前に調べた周辺の賃貸状況から、
想定賃料は9万円台前半、
9万円を切れば賃貸付けは固い
見通し。

リフォーム費用は、70~80万円と
皮算用。

購入諸経費は、約50万円。

これまでの購入の仕方から
購入価格を算出すると、
750万円以下。

しかし今回は平成6年築であること、
最寄駅から徒歩11分であること、
さいたま市内であること等より、
800万円までは伸ばしても
買いだと考えました。

仲介業者さんと、
良いお家ですね~、と談笑から
指値を言うタイミングを
はかります。

雨漏りとか傾きもなさそうですが、
と聞くと、
売主様が住んでいた時まで、
そういった問題はなかったと
聞いています、との解答。

戸建てとして売りに出しそうなところ
どうして土地で売りに出しているのかと
質問。

まず、売却理由は、
住み替え、とのこと。

売主様は、会社員を定年し、今は
リタイアされている年齢。

子供は巣立ち、あまり使わない2階の
掃除が億劫になってきた。

3駅隣のターミナル駅まで病院通いを
していた。

将来を考え、そのターミナル駅最寄りの
マンションに住み替えた。

そして、土地として売りに出している
理由は、
そういった年齢であり、
年金暮らしに入ったところなので、
売却した後に、雨漏りやシロアリ、
建物の傾き等を指摘されて、
瑕疵担保責任で
費用を負担するのは避けたい。

というのが、土地として売りに
出している理由、とのことでした。

丸々鵜呑みにはできませんが、
物件を見た限り、問題はないため、
売却理由にも問題はなさそうと
判断しました。

そうしていよいよ指値交渉依頼です。

良いお家なので、買いたいと思っている
のですが、売主様は価格のご相談の
余地はありそうですか、と質問。

ローン残もなく、お金に困っている
状況ではないので、大幅な金額ですと
他の方を待つと言われそうですが、
全く下げないことはなさそうです、
とのこと。

いくらが希望ですか、と聞かれ、
希望は700万円です、と解答。

一瞬にして仲介業者さんの顔が
曇りました。

一気に顔が曇ったのが分かったので、
続けて、
希望は700万円なのですが、
730万円ですとか、手元に
700万円は残る、という金額で
交渉できませんか、と
すかさず金額を上げました。

当然、瑕疵担保責任は免除で、
購入した後に売主様に何か言うことは
一切ありません、と付け加えました。

すると仲介業者さんは、
何と解答されるか分かりませんが、
売主様に報告してみます、
とのこと。

そして、これを書いてもらえますか、
と、購入申込書を渡されたので、
記載しました。

売主様が、先述のようなご年齢と
聞いたので、
購入申込書に、
「お譲りいただければ末永く大切に
させて頂きます」と付け加えました。

購入申込書を書き終わり仲介業者さんに
渡すと、仲介業者さんは
そそくさと戸締りに入り、
売主様に報告できたら
あらためてご連絡します、と帰って
行きました。

あっさり帰って行ったので、
指値が厳しくてまとまらない、と
思った様子でした。

なので、買えないかぁ、と少し
落胆しながら帰路に着きました。


「内見時のチェックポイントについて」

今回は平成6年築の物件なのに
土地として売りに出ていて、
問い合わせ時に、仲介業者さんから
建物に問題はないと聞いたので、
本当に大丈夫か、建物とは別に問題
(近隣トラブル等)があるのではないか
と懸念し、特に下記内容をチェックしました。

・建物の基礎や外壁にクラック・ヒビ割れが
 ないか

・駐車場や庭に、スノータイヤやゴミ袋等の
 荷物が散乱していないか

・雨漏り箇所はないか

・傾きはないか

・床がフカフカしているところはないか
 (シロアリ被害はないか)


駐車場や庭の荷物については、
近隣トラブルを懸念してのことです。

もし荷物が散乱していた場合、
空家物件ですので、
ゴミを投げ入れる様な近隣の方がいて
トラブルになっている、
もしくは、売主様が無頓着な方で近隣と
トラブルを起こし引っ越した、
ということがあるのではと特に
チェックしました。

雨漏り箇所は、
程度によっては貸家2号のような
金額で補修できることが
分かっていたのですが、
より大きな被害の可能性を懸念し
注意してチェックしました。

傾きについては、
傾きがある場合、相当な費用が
かかることを想定し、
私は傾きのある物件は購入を
避けています。

床がフカフカしているところが
ある場合、リフォーム業者さんに
見てもらわないと、工事金額に
大きなブレが出ることが予想
されるので、リフォーム業者さんを
呼んでの再内見を打診する必要が
あるため、要チェックしました。


「指値について」

指値について、下記内容に気を付けて
希望値を伝えました。

・売主様の状況を聞いてから言う

・物件のダメ出しはしない


指値をいきなり言う方は
あまりいないと思いますが、
仲介業者さんも人の子ですから、
ある程度話しをし、順をおって、
流れを経て、希望金額を伝えるように
しています。

物件について褒めたり、不動産業界の
現状を質問する等、
世間話的な話しを先にします。

そして、この物件を買いたいと
思っていることも先に伝えます。

仲介業者さんも、賃貸用に購入する
ことは事前に把握してもらっているので、
金額ありきだということは分かっています。

そのうえで、売主様の状況を聞きます。

売主様の状況的に、希望値を言ったら
どうなのかビミョーなときは、
希望値をストレートに言います。

そして仲介業者さんの顔色を見て、
間髪入れない対応をします。

今回は700万円はさすがに
難しかったことが分かり、
かつ、物件の内容的に、もう少し
金額を上げても採算が取れるので、
すぐに金額を上げました。

採算が取れなければ、希望値を
言って終わります。

あとは仲介業者さんが購入申込を
書いてくれと言うのか、
金額が下がりそうなときあらためて
連絡しますと、言われるのか、
仲介業者さんの返答に委ねます。

売主様に希望を持って行っても
もらえないときは、
他の物件を探します。

深追いしても、良いことがある
可能性は低い、
物件に惚れてはならぬ、と
言い聞かせ、頑張って諦めます。


物件のダメ出しについては、
値引き材料にするため、物件の
ダメだし(粗探し)をし、指摘して、
なので価格を下げてくれ、と交渉
する方が意外と多いそうです。

ですが、
仲介業者さんも売主様も、
じゃあ他の物件買えば、と思うのが
正直なところだそうです。

なので私は、今回のような古屋付き
売り地物件の場合は、
解体費を例に出し、
土地として買う方も
解体費用をもとに
価格交渉をされるのでは、
ということと、

土地として購入し建て替えをされる方だと、
地中埋設物が出てきた際、撤去費用を
売主様に求めてきて、
古家付き売り地として売却しても、
建物の瑕疵担保責任は免責だが
土地の地中埋設物は請求されるのでは、
売主様の希望の売りっぱなしは
できないのではということを話し、

なので建て替えをしない方で
建物の瑕疵担保責任は免責を承諾する方に
売却された方がメリットがあるのでは、
という話しをします。



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2018年12月28日

指値の解答(貸家3号):優先すべきは目標達成

貸家3号を内見し、
購入申込書を提出してから
6日後、
仲介業者さんから連絡が
ありました。

売主様に購入申込について
報告したとのことでした。

「サラリーマン大家YUTA様。
 先日は購入お申し込みを頂き
 ありがとうございました。
 売主様にご報告してきました」

「ありがとうございます...」

(ど、どうだったんだ...)

「まず、購入申込書に記載された、
 末永く大切にする、との記載に
 喜んでいらっしゃいました」

「そうですか...」

(それで...?)

「喜ばれて、サラリーマン大家YUTAさんの
 ことを良い方だと思われたようです。
 思われたようなのですが、
 購入申込金額の730万円は、
 厳しいとのことでした」

「そうですかぁ...」

(ダメかぁ。200万円近い、
 約2割引きの指値は難しいかぁ)

「730万円は厳しいとのことでしたが、
 800万円であれば、ご承諾頂けそうです。

 大切にするとの記載が響いたようで、
 売り出し当初、50万円くらいの
 値引きは応じると
 おしゃっていたのですが、
 100万円下げて頂けそうです。

 800万円ではいかがでしょうか」

「800万円ですかぁ...」

返答はビミョーな感じで
返しておきましたが、
内心、ガッツポーズでした。

内見時の記事の通り、
物件の内容から、800万円でも
買いだと考えていたからです。

内見時の記事はこちら↓
物件内見(貸家3号):内見時のチェックポイントについて


「1時間以内に折り返しするかたちで
 よろしいですか?
 売主様もとても譲歩して頂いていて、
 私も前向きに考えています。
 後で返答を変えることがないように、
 リフォーム金額等を詰めて計算し直し、
 正式にお返事したいと思います」

このように返答し、あらためて
連絡することにしました。

気持ちとしては、
800万円で買います!と
即答したいところでしたが、
下記の狙いを持って上記のような
返答にしました。

・800万円より高くに金額を
 吊り上げられることを防ぎたい

・1拍開けてあらためて返答する
 ことにより仲介業者さんを
 安心させる


金額を吊り上げられることを防ぐ
については、
即答でOKすることにより、
足元を見られて、金額を吊り上げられる
懸念があったためです。

懸念を感じたのは、仲介業者さんが、
800万円で承諾頂け「そう」と
言っていたからです。

承諾をもらっていれば、800万円なら
売ってもいいと言ってます、と
言うはずです。

なので、そこまで話しを取り付けては
いないと判断しました。

その状態でこちらが即答すると、
850万円なり、870万円なり、
ズルズル引き上げらていくと感じました。

なので即答は避けました。

前向きに考えていると言い、
800万円くらいだったら買いそうと
意識させるようにしました。

また、1時間以内にと、短い期間を
設定し、
いたずらに待たせるだけではないと
思ってもらうようにしました。

そして、あらためて連絡した際に、
詰めて計算したうえで、
800万円であれば買いたいと
話して、
金額の吊り上げを防ぐこと、と、
試算したうえでの解答なため、
後々、解答がブレない、
という安心をしてもらうことを
狙い、1拍開けて
再連絡するというかたちを
取りました。


それから30分が過ぎた後、
仲介業者さんに連絡しました。

(1時間も経たずに連絡し、
 すぐに動いたという
 スピーディーさを演出するため
 30分が経過したくらいに
 再連絡しました)

「細かく再計算しました。
 結果、800万円であれば
 購入したいと考えています」

「そうですか!ご連絡ありがとう
 ございます!売主様にお話しし、
 話しをまとめるよう動きます!」

「宜しくお願い致します!」

再度、連絡を待つことになりました。


その翌日、仲介業者さんから
連絡が入りました。

「サラリーマン大家YUTA様、
 売主様に800万円の旨、
 お話ししてきました」

「ありがとうございます...」

「830万円では
 いかがでしょうか」

なんとなく想像していましたが、
金額の吊り上げが始まった感じでした。

「売主様は、830万円であれば
 売ると言っているのですか?」

「830万円であれば売却に
 応じそうです」

(また、応じ「そう」との話しでした。
 結局900万円の満額まで
 吊り上げる気なのでは、と
 思いました)

「800万円でとのことだったので
 800万円でなんとか、まとめて
 来てくださいよぉ。」

嘆くように伝えました。
仲介業者さんを味方に付けるべく、
決して、足元を見ていることに
言及せず、お願いするかたちを
取りました。

「分かりました。あらためてご連絡
 します」

以下は私の完全な主観で、推測ですが、
売主様に800万円の話しをして
いなさそうでした。

またまた売り「そう」とのことでしたし、
昨日の今日の連絡でしたし。

足元を見られ、駆け引きされた気分で、
嫌なやり方ですね。

イライラします。

しかし、仲介業者さんに腹を立てて
指摘しても、安い物件を買えるわけでは
ありません。

目的は、安く物件を買うこと。

これに耐えることも、目標に進むための
必要事項だと言い聞かせました。


それから3日後、
仲介業者さんから連絡がありました。

「サラリーマン大家YUTA様!
 売主様にお話ししてきました!
 810万円であれば売却されます!
 いかがでしょうか!」

勢いのある電話でした。

これまでの流れから、
勢いでまとめにかかりたいのか?、
10万円て何?、と思いました。

が、不動産購入において、
今回の物件において、10万円で
おじゃんにするのは得策ではありません。

ツッコミどころの多い仲介業者さんからの
電話でしたが、
目標優先、と、飲み込みました。

「...ぁありがとうございます。
 810万円ですね!分かりました!
 それでお願いします!」


こうして、貸家3号の価格が
まとまりました。


「貸家3号の購入申込で思ったこと」

・購入申込書に、売主様へのメッセージを
 書くことは、有効。

 (事前に、売主様がどんな方か把握できた場合)

・仲介業者さんは売主寄り。

 売主様に嫌われて
 媒介契約(販売活動の依頼契約)を
 打ち切りにされてしまうと、売り物(商品)が
 なくなってしまうため、
 売主様寄りの対応をする。

 (売れる物件の場合。買い手が付きにくい、
  売れない物件の場合は、買い手寄りに動く)

 売主様寄りの場合、購入申込金額の
 買い上げを狙ってくる。
 
 買主寄りの場合、指値をすんなり受け入れ、
 売主様に積極的に交渉してくれる。

自分が買おうとしている物件が、
仲介業者さんが売れる物件と見ているか、
売れない物件と見ているかも考え、
どちら寄りに動くか見据えて対応すると
良いと思いました。

・優先すべきは、自分の目標

仲介業者さんも人ですので、
いろいろな方がいます。

悪気がないが、内容的に足元を
見ていると勘違いされてしまう方も
いるでしょう。

はたまた、そういったことを全く
感じさせず対応する方もいます。

しかし、どちらも本心は分かりません。

いずれにせよ、不動産投資家が、
自分の基準に見合った物件を購入すること、
自分の目標に向かって進んでいくことを
優先すべきです。

目標達成を優先、と考えて動くと、
過程でのやり取りで不快なことが
あっても、乗り越えていけます。

将来、買った物件の賃貸付けが無事
完了し、家賃が入ってくれば
小事は忘れられます。

一時の不快な出来事に目標を見失わず、
堪えるところは堪えて、
自分の目標達成に向けて
進んでいきます。


次は貸家3号の融資付けについてです。


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次の記事3度目の融資付け活動(資料提出)~日本政策金融公庫~貸家3号

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2019年01月05日

3度目の融資付け活動(資料提出)~日本政策金融公庫~ 貸家3号

貸家3号の融資付けについて、
貸家3号も
貸家1号、貸家2号と同じく
日本政策金融公庫を利用しました。

貸家3号の融資は
貸家2号の融資を受けてから
8か月後です。

その間に日本政策金融公庫の
担当は変わりました。

日本政策金融公庫も
他の銀行と同じように、
5年程度で異動があるそうです。

3年以降は異動になる可能性が
高まり、5年以上同じ支店に
いることは少ないとのことでした。

貸家1号、貸家2号とも
同じ担当の方で融資を
受けており、心強かったのですが、
いなくなってしまいました。

異動が決まったときに
連絡をもらい、次の担当の方と
電話でのご挨拶はさせてもらいました。

しかし、それだけでは
私の融資について前向きなのか
どうなのか分かりません。

多くの書籍でも、銀行の担当が変わり
融資を受けれなくなったとの
話しがありました。

振り出しに戻ったような気になり、
はじめて融資付けした時のことを
思い出しました。


貸家3号も融資を受けれるのかなぁと
心配しながら、
日本政策金融公庫の新しい担当に
電話を発信。

購入したい物件があり、
融資をお願いしたい旨、伝えました。

れいのごとく、購入検討の物件資料の
持参を促され、
訪問することとなりました。

なお、はじめて融資を受けた際に
必要だった
創業計画書は不要でした。

源泉徴収票も、貸家2号のときの
保存があるとのことで不要でした。

電気・ガス・水道の光熱費支払い済み
証明書も不要。

持参した資料は、下記です。

・物件資料(謄本・公図・測量図・
      道路台帳・固定資産評価証明書・
      建築計画概要書・
      台帳記載事項証明書・地図・
      募集マップ)
・購入検討物件の見込家賃の根拠となる
 資料
・購入検討物件が相場より安く売りに
 出ていることが分かる資料
・路線価
・免許証
・通帳
・印鑑

今回もスーツを着用し、訪問。

ハキハキと返事をすることを意識。

(さすがに3回目なので、貸家1号や
 2号のときのような、新入社員のような
 動きは、逆に変だろうと思い、
 そこまでかしこまりすぎないことを
 意識しつつ、ハキハキと返事をしました)


電話で話した新しい担当の方に呼ばれ
ブースに入りました。

ブースに入り、まずは挨拶。

前任の担当に、貸家1号と2号の
2件ともお世話になったこと、
そしてその感謝を伝えました。

そして、現状、無事収益を上げている
ことをPRし、
暗に、今回も同じく融資してください
とほのめかしました。

今回の担当は、感情を表に出さない
タイプの方でした。

そのため暗に込めても感触が
分かりません。

前任の方は、関西の方で抑揚のある方
でしたので、沢山話しながら
進んでいくかたちでした。

暗に込めて言うと、それに反応して
くれていたのですが、
今回はスルー。

前任の方は、やせ型でおしゃべり。

今回の方は、ポッチャリで寡黙。

なんとも正反対なご担当に変わりました。


スルーされたこともあり、
融資、難しいのかなぁ、と思いました。


そんな私をよそに、物件についての
確認が始まりました。

物件資料を手に取りながら、
今回の物件について教えてください、
とのこと。

心の中で、よぉしっ、と気合を入れて
説明しました。

説明したのは以下の内容です。

・最寄駅から徒歩11分

・平成6年築、4LDK、
 敷地内に駐車スペース有り

・そのためファミリーの需要が見込めること。
 ファミリーの入居者は長期入居の
 傾向で安定すること。

・内装状況は中古物件としてはキレイ。
 しかし早期入居付けするために手を加える
 計画を考えている。
 その内装工事費用は自己資金でまかなう。
 
・想定賃料は9万円前後。
 持参した資料を説明。
 説明した持参した資料は、周辺の
 賃貸募集中物件の募集マップ。

・周辺の販売中物件の資料を説明し、
 割安であること。
 (周辺の販売中物件は1500万円前後。
  現状価格の900万円ですでに
  相場より安い。
  →万が一は、売却して返済できる)

・路線価について。
 前面道路が接続する道路の路線価は
 84,000円/㎡。
 物件の土地面積は79.58㎡。
 668万円。

・前面道路は2項道路。
 購入検討の物件はセットバック済みのため
 購入後に面積の増減はない。
 2筆に分かれていて、半分は近隣の個人が
 所有者。のこり半分は市が所有者。
 再建築は可能。
 近隣の個人の所有者に、通行掘削承諾書を
 取得予定。


説明途中に、日本政策金融公庫の担当から
質問がありました。

それは、2項道路のところでした。
建替えは可能なのですか、
とのこと。

これは自分で調べていたのが
功を奏しました。

事前に役所の窓口に行き、
仲介業者さんからもらった資料を
もとに質問し、
建替え可能との解答を得ていました。

(仲介業者さんに確認依頼をして
 いたのですが、一向に返事が
 もらえなかったためです)

そのため自信を持って答えることが
できました。

建替え可能であることを説明すると、
日本政策金融公庫の担当は
分かりました、といって
終わりました。

建替え可能か、再建築可能かどうかは
要チェックのようでした。


一通り説明し終わった後に、
借入希望額はいくらですか、
と聞かれました。

800万円(物件購入価格の100%)
です、と答えました。

貸家2号と同じく、購入価格の100%の
融資をして頂き、
諸費用やリフォーム費用は
自己資金でまかなう考えであることを
伝えました。

そうですか。
とのことで、感触がつかめません。

難しいですか?と聞きました。

う~~ん...。

どうなのか分かりません。

積算(評価)はけっこう出てると
思うのですが、と聞いてみました。

すると、
うちは(日本政策金融公庫)
積算だけじゃほとんど(の案件)が
土台に乗らないんですよぉ、
と話し始めてくれました。

路線価の7~8割くらいで
みるのですか?と聞きました。

いや、6割です、
とのこと。

(内心ビックリしました。
 そんなに掛け目が厳しいんだぁ、と)

6割?じゃあよっぽど土地値が高い
ところじゃないと合わないですねぇ。
じゃあ収益還元(法)のウエイトが
多いんですか?

ケースバイケースです。
物件によります。
でも最近多いのは、おっしゃる通り
収益還元法をメインに
積算(評価)をプラスするかたちです。
とのことでした。

無口な印象の新しい担当の方が
とたんに話し出してくれて、
それも、話すと優しい感じでした。

それとなかなか貴重な情報を、
ぶっちゃけてくれた感じで、
なんだかとても嬉しくもなりました。


融資、宜しくお願いします!と
挨拶して資料提出は完了しました。


それから1週間後に連絡し、
融資が土台に乗りそうか
聞きました。

いけそう、とのこと。

そして、契約締結後、契約書・重要事項
説明書提出と併せて面談することを
促されました。

すぐに仲介業者さんに連絡し、
契約締結に向けて動きました。


次は貸家3号の契約締結時の話しになります。

そしてその次に日本政策金融公庫の
面談日の話しになります。


「貸家3号の資料提出に伴い
 分かったこと」

・日本政策金融公庫の担当の
 移動周期は3年~5年

・同じ年に2度目の融資を受けようとすると
 提出済みの書類(創業計画書、
 源泉徴収票、光熱費支払い証明書)は
 保存で対応してくれる

・下準備が大事

・寡黙で不愛想に見える方も
 話してみると、そんなことない

・日本政策金融公庫の土地積算評価は
 路線価の6割



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kodatechintai123 at 20:20|PermalinkComments(0)