戸建て2号

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2018年08月17日

貸家1号の入居付けから貸家2号と出会うまで

貸家1号の入居者が引っ越してから
約5か月後、
2戸目の物件(貸家2号)を購入しました。

貸家2号に巡り合うまでの5か月間、
次の物件の購入に対しての心境としては、
意外に浮き沈みがありました。

貸家1号が思ったより早く入居付けができ、
うまくいった勢いで次に進めると
思っていました。

が、そうでもありませんでした。

たしかに貸家1号の入居付けが完了してすぐは
このまま次へと、
貸家1号の再現をすれば
いいんだと息巻いていましたが、
次第に勢いは落ちていきました。

というか自分で落とすようにしました。

その勢いのまま買っては失敗するのではと
不安にかられたからです。

そして、貸家1号の再現には、
はじめての貸家購入に向けての
細心の注意がありました。

勢いを落とさないと、その細心の注意は
取り戻せないのではと
思ったからです。

一方、貸家1号のローン返済が
賃料収入でまかなえている間に
早く貸家2号に進みたい、
進まなければという
早く買った方が良いという考えも
働きました。

いつ退去されるか分かりませんし、
退去されたらローンは給料から
まかなわなければならない、
そうすると次の入居者が決まらないと
貸家2号に進めず、どんどん
遠のいていく、
貸家2号を早く買って入居付けすれば、
どちらか片方が空室になっても
もう片方で支えられる、
そう思ったからです。

早く買うと、貸家1号により
盲目になっている状況で貸家2号を
買うことになるのではと
不安になりつつ、
でも、早く買った方が、支払いに関して等
安全かと、
フクザツでした。

結果的には、買うか見送るか考える物件に
出会ったとき、貸家1号を所有していることは忘れ、
貸家1号のときのように考える、
というかたちを取りました。

そうして判断した物件の、最後の一押しに、
貸家1号の賃料収入があるし、と
貸家1号を所有していることを
背中押しに使って購入できたのが、
貸家2号になります。


貸家2号も貸家1号と同じく
日本政策金融公庫にて融資付けをし
購入しました。
金利について変化がありました。

リフォームでは、浴室交換、キッチン交換、
トイレ交換、洗面台交換と水回り設備を
交換し、和室を洋室変更したりと、
貸家1号と比べて、リフォーム箇所が
多くあります。

最初の入居者が入居後、2ヵ月で退去という
ハプニングにもみまわれました。


次の記事から、そんな貸家2号の体験記を
はじめます。



次の記事貸家2号発見

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2018年08月22日

貸家2号発見

貸家1号の賃貸付けが完了し、
貸家2号取得に向けて
物件探しの日々が始まりました。

前記事の通り、複雑な心境を
自己コントロールするよう努め
ながら、ネット検索し、
よさそうな物件の現地に赴き、
探していました。

そんなある日、いつも通りネットで
物件を検索していると、
価格、駅距離、築年、建物面積から
目につく物件が現れました。

価格は、580万円。
  (価格変更の記載がありました)
駅距離、徒歩15分。
  (最寄駅は埼玉県の私鉄の、
   ターミナル駅の隣駅で、
   乗降人数・知名度等、駅力は
   あまり強くないです)
平成元年築。
建物面積は84.04㎡の4LDK。
木造2階建て。
駐車場は普通車が1台駐車可能。

すぐに物件の所在を、グーグルマップで
確認に入りました。

番地は記載がなく、前面道路は私道のため、
正確な物件の位置は分かりませんでしたが、
町名と駅距離で、大枠の位置を確認しました。

車社会のエリアで、国道16号に出て、
少し行けばイオンがある立地。

物件から駅まで行く途中にスーパー有り。

駅前には大きいホームセンター有り。

入居者のイメージが湧きました。

貸家1号と同じように、
3~4人家族で、通勤に車を使用する
ファミリー。

これは良い物件になるのでは、と、
翌日朝1番に仲介業者さんに問い合わせました。


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次の記事物件問い合わせ・内見までに調べたこと~貸家2号~

前の記事貸家1号の入居付けから貸家2号の購入まで




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2018年08月23日

物件問い合わせ・内見までに調べたこと ~貸家2号~


昨夜からの勢いで
仲介業者さんに
問い合わせを入れました。

物件をネットで見たこと、
内見希望であることを申し出て、
売却理由を聞きました。

売主様は、
相続で物件を引き継がれたが、
別の場所に自宅があり、
使う予定はないため
売却されるとのこと。

前所有者の孤独死が心配になり、
建物内でお亡くなりに
なったのでしょうかと質問。

病院に運ばれて息を
ひきとられたとのことで、
一抹の心配は
取り越し苦労に終わりました。

建物について、
傾きがあるとか、
雨漏りしているところがあるとか、
そういった問題は
ありませんか、と質問。

傾きはない、とのこと。

雨漏りは、
2階の洋室のトップライトで
発生したことがあるとのこと。

どのように修復したのか、
もしくは修復していないかは
所有者が変わってしまい
分からないとのこと。

室内については、
住んでいたので
それなりの使用感があります、
とのこと。

電話で聞いた限り、
2階の雨漏り箇所の程度は
要チェックだと感じましたが、
他は大きな問題はなし、
という印象でした。

良さそうな感じです。

内見日について調整しましたが、
担当との都合の合う日がないため、
やむを得ず
私の会社帰りに行くことにし、
夜の内見をすることにました。

約1週間後の20時~20:30に
現地待ち合わせとし、
住所を聞いて
電話を終えました。

(すでに価格が割安と感じて
 いたので、 もっと早く
 内見に行きたかったのですが、

 担当者の内見対応可能日との
 都合が合わず、

 他から購入申し込みが入り
 買い逃すのではと
 落ち着かない1週間を
 過ごすことに
 なってしまいました)

物件のネック内容としては、
口頭ベースでは
雨漏りだけといったところ。

あとは、リフォーム費用と
見込み家賃次第。

そして、金融機関からの融資次第で
良い物件になると、
テンションが上がってきました。

内見時に、見終わってすぐに
購入申し込みを入れることが
できるように、
内見までの間に
グーグルストリートマップ上での
正確な物件の位置、
見込み家賃の精査、
路線価から土地の積算評価額を
調べておきました。

(見込み家賃について、
 物件問い合わせ時は、
 大枠いくらくらいという
 感覚を掴む程度に
 調べていましたが、
 
 今回は、募集中物件について
 最寄駅はじめ隣駅のもの等
 範囲も広げて
 より細かく調べました。
 
 調べるのに使用したのは
 貸家1号の時と同じく、
 HOME'S家賃相場です)


そうして待つこと1週間。

いよいよ内見日になりました。


次の記事内見~貸家2号~

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2018年08月29日

内見時に注意して確認した箇所 ~貸家2号~

貸家2号(になる予定物件)の
内見日が来ました。

20時過ぎに現地に着き
まだ若干の明るさが
残っているうちに
急いで外観を見ました。

外壁は吹付なのですが、
大きなヒビが入っている
ところはなく、
確認できる範囲では、
多額の修復費が
かかりそうなところは
なさそうでした。

そうして外観を見ているところへ
仲介業者さんがやって来ました。

ご挨拶をして、建物内にin。

周囲は暗くなってしまい、
電気を点けての内見になったため、
見落としがないよう注意しなければと
気合を入れて各部屋を見ていきました。

(売り出し価格自体が割安だと思い、
 この日に購入申し込みを入れたいと
 思っていたため、このように
 夜に内見しましたが、

 明るい日に再度見てから購入申し込みを
 入れた方が見落としがないため、
 無理して夜に内見は基本やらない
 方が良いです)

特に、リフォームが必要になると
高額になってしまう箇所を
見落とさないようにと
注意しました。

リビングや和室、洋室の室内は、
キレイとは言えませんが、
クロス張替・CF上張り・畳表替えで
回復できそうな状態。

貸家1号のようなペット屋敷でもなく、
大きな問題は見当たりませんでした。

つぎに水回り。

キッチンはブロックキッチンで、
サビや汚れがひどい状態です。

穴が開いていたりとうことはなく、
相当頑張って掃除をすれば
回復できるかなといったところ。

サビ部分をどこまで
回復させられるかは
やってみてかなといった具合でした。

トイレは、1階と2階。

1階のトイレは、
ヒドイ状態でした。

変色していて、
汚れがひどく、
パッとみで、交換だ、と思いました。

(今思えば清掃でいけたのかなと
 思いますが、衛生面も考え
 交換しました)

2階のトレイは
清掃でいける程度でした。

浴室は、タイルにステンレス浴槽で
古さが強く出ていました。

ステンレス浴槽の底部分は
変色していて、
収支次第ではありますが、
交換したいと思う状態でした。

さて、購入申し込み金額の計算です。


次の記事購入申し込み~貸家2号~

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2018年08月30日

購入申し込み ~貸家2号~

購入申込書を提出するために、
リフォーム費用の概算を
はじきだし、
見込家賃と鑑みて
購入申し込み金額の算段を
します。

まず、内見前に調べておいた
見込み家賃は、
7万円~7.5万円。

さいあく6万円台に落とせば
入居付けは大丈夫と
見込みました。

そしてリフォーム費用について。

前記事の通り、今回、
水回りは交換したいところ。

貸家1号のリフォーム時に、
各水回りのおおよその費用を
聞いておきました。

浴室交換・約100万円。

キッチン交換:システムキッチン・約80万円。
       ブロックキッチン・約40万円。

トイレ交換・約20万円。

そうすると全部交換したとして、
水回りが約160万円。

クロス張替・CF張替をし、
他に細々した費用や
想定外の費用がかかったとして、
トータル250万円と考えておけば
大丈夫と算段しました。

(少し多めかとは思います)

リフォーム250万円、
諸経費50万円(仲介手数料・司法書士費用)、
合計300万円。

貸家1号のときの買い方と
同じように以下のように
考えました。

見込み賃料7万円×100=700万円。

700万円-300万円=400万円。

よって、400万円で買えれば、
やっていけると想定しました。

購入申し込み金額は400万円。

そして次は、
仲介業者さんが、400万円の
購入申し込みを
売主様に持っていってくれるか、
です。

売り出し価格は、580万円。

厳しいと断られそうだなと思い、
まずは、
買いたいです、と意向を伝えました。

そして、買いたいけど金額が
合わないとやっていけないこと、

水回りをリフォームする必要が
あることを
現物を一緒に見ながら話し、
リフォーム費用は200万円以上は
かかりそうなこと、

そのため、400万円で
買わせて頂けませんか、と
伝えました。

仲介業者さんは、
なるほど、おっしゃっている内容は
分かりました、
でも厳しいと思います。
売主様が何とおっしゃるかは
分かりませんが、
売主様に聞いてみます。
と、売主様に交渉はしてみると
言って頂けました。

売主様は相続で引き継がれているので、
売った後にも何か言われる可能性があると
400万円はまず難しいと思う、
とのこと。

瑕疵担保責任免責・境界非明示の
条件を付けて交渉してみて、
どこまでいけるか、
とのこと。

その2点の条件を承諾し、
ローン特約は
付けてもらうことにしました。

結果、購入申し込み金額400万円、
瑕疵担保責任免責、境界非明示、
ローン特約付き、にて
売主様と交渉してもらうことと
なりました。


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