戸建て1号:契約~決済

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2018年05月14日

重要事項説明書の確認ポイント ~一戸建て不動産投資~

融資が無事、内定しました。

重要事項説明書・売買契約書の
確認に入ります。

私が、特に注意した
重要事項説明書の
ポイント
をご紹介します。

(ご紹介の順番は
 重要事項説明書記載の
 順番です)

・道路について
 物件の接道は、
 建替えが可能な道路に
 接道しているか。

 万が一、売却が必要になった際、
 建て替えが可能な物件かそうでないかで、
 価格・売却対象者が大きく変わるため。

 今回の物件は、
 位置指定道路・幅員4mの
 道路に接道しており、
 建て替え可能。

・売買対象に私道部分が含まれているか。

 私道(今回は位置指定道路)部分が
 売買対象に含まれていない場合、

 厳密には、通行するのに
 私道所有者の通行承諾を取得する必要がある。

 トラブルがあった際、通行承諾を
 取得していないと不利になる
 可能性があるため。

 今回の物件は、
 売買対象に私道部分有り。

・売買対象に私道が含まれる場合、
 負担金の有無。

 近隣所有者による取決めがある場合等、
 負担金が決められている場合がある。

 収支に影響するため。

 今回の物件は、無し。

・飲用水の敷地内引込管口径と
 メーター口径が何mmか。

 敷地内引込管口径が13mmだと、
 建て替え時に20mmに変更する際に
 費用が発生する。

 3階建てでメーター口径13mmだと、
 トイレや洗面台、浴室の数や
 それらの設置位置によるが、
 3階の水圧が弱い可能性がある。

 口径が13mmで、
 3階に水回りがある場合、
 売主様にも、水圧について確認。

 20mmであれば問題なし。かつ、
 建て替えしても十分。

 現状のメーターが13mmで、
 建替え後20mmにする場合、
 差額金を水道局に支払う必要有り。

 今回の物件は、13mmだが、
 2階建てなので把握のみ。

・下水について、
 公共下水なのか、浄化槽なのか。

 公共下水であれば問題なし。

 浄化槽の場合、
 メンテ業者のコストを確認。

 前面道路に、公共下水の本管が
 敷設されているか確認。

 敷設されている場合で、
 建て替え時に公共下水にする場合、
 接続費用がかかる。

 売却時に、
 交渉材料の1つにされる可能性有り。

 浄化槽のブローモーターの交換費用を
 リフォーム費用に算入。
 (約15,000円)

 今回の物件は、浄化槽。

 前面道路に公共下水の
 本管の敷設なし。

 浄化槽メンテ業者のコストは、
 年額12,960円、年4回メンテ実施。

・ガスについて、
 こちらで指定するプロパン業者に変更可能か。

 現状は、都市ガスか個別プロパンか
 集中プロパンか。

 都市ガスの物件でも、
 貸家にするにあたり
 プロパン業者にお願いし、
 個別プロパンに変更します。

 なので、こちら指定のガス会社に
 変更可能かどうか確認します。

 都市ガスかプロパンか、
 将来、売却するには
 都市ガスの方が人気なため、
 都市ガスが好ましい。

 集中プロパンについては、
 貸家2号が集中プロパンでしたので、
 貸家2号のお話しの際に
 あらためて書きます。

・ローン特約の記載有無。

 ローンを組んでの購入のため、
 内定は得てますが、
 万が一を考え、記載を確認。

・その他重要な事項欄。

 近隣にある送電線についてや、
 隣地境のフェンスの扱いについて等、

 事前に仲介業者さんから
 聞いていない内容が
 記載されていないか、

 聞いてなかったものでも
 大したことのない内容か、
 気をつけて確認します。

 近隣トラブルや事件、
 コワイ方の事務所が
 近くにある場合も、
 この欄に記載されます。

・備考欄。

 仲介業者さんによって、
 備考欄が少ない
 重要事項説明書もありますが、

 大手の仲介業者さんだと、
 最後の方に備考ページとして、
 なかなかのボリュームの備考が
 あったりします。

 前のページまでの定型説明内容に
 該当しないものをここに盛り込むようで、

 ここも重要なことが記載されていることが
 多々あります。

 それまでのページの説明で疲れてきた
 終盤に
 出てくるページなので
 最後まで気を抜かず確認します。


その他、金額や期日も当然
しっかり確認しますが、
それ以外に特に注意しているポイントを
抜粋しました。


次回は、売買契約書の注意ポイントをご紹介します。


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次の記事契約書の注意ポイント(物件状況等報告書・設備表)

前の記事融資結果 ~貸家1号~


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売買契約書の注意ポイント(物件状況等報告書・設備表も)

重要事項説明書の
確認ポイントに続き、
売買契約書の特に
注意したポイント
のご紹介です。

・特約

 事前に話した内容の通りの特約が
 記載されているか、

 自分だけ不利になるような公平性に
 欠けた特約が入っていないかを
 確認します。

 今回は、瑕疵担保免責の特約が記載。

 瑕疵担保免責とは、瑕疵=見えない部分の欠陥
 のことで、
 購入後、雨漏りやシロアリ、
 給排水管の裂傷が 発覚しても
 売主様は責任を負いません、
 修復費用の負担はしません、
 というものです。

 (通常は、引き渡しから3か月以内に
  発覚した場合、
  売主様が責任と費用負担を負います)

 今回の貸家1号は、
 もともと土地で売りに出ていたため、
 売主様が建物の瑕疵担保責任は
 負わないことが
 前提として分かっていました。

 売主様が把握している限り、
 雨漏りやシロアリ、給水管が
 水漏れしていることは無い、と
 聞いてはいました。

 心配ではありましたが、
 その分購入価格も安いので
 合意の上での特約記載です。

・融資利用欄

 融資金額、融資承認取得期日の記載を
 しっかり確認。

 融資内定はもらっているが、
 万が一を考え、
 きちんと記載を確認。

他、契約金額や売買対象不動産に
ついての記載確認も大事ですが、
特に要注意なポイントを抜粋しました。

そして、売買契約書裏面に記載の
約款の中で登場する
物件状況等報告書と設備表についても
要確認です。

(この2点は契約日当日に
 説明されるかたちで
 事前にもらうケースは
 あまりありません。
 話しのついでに、
 ここでご紹介します)

物件状況等報告書は、
売主様が把握している限りの情報が
記載されています。

・雨漏り
・シロアリの害
・腐食
・給排水管の故障
・建物の傾き
・境界、越境について
・配管の状況
 (他人の敷地を通っている配管の有無、
  他人の配管が自分の敷地内に有るか無いか)
・地盤の沈下
・敷地内残存物(井戸、旧建物の基礎等)

他にもありますが、
上記だけでも、該当すれば
大きな費用がかかったり、
トラブルになる事項です。

記載内容次第では、
契約書にサインする前に
売主様にしっかり確認します。

設備表は、
売主様が把握している限りの
建物の設備と故障の有無が
記載されています。

給湯器やキッチンのガスコンロ、エアコン等。

既存のものをキレイにして使おうと
算段していたものが
壊れているとなると、
リフォーム費用がかさみ、
総額がずれてきますので、
これも要確認です。


前回の記事の重要事項説明書と
今回の記事の売買契約書を
事前に確認し、

仲介業者さんに確認した旨、

修正依頼箇所はない旨伝え、

契約締結日に備えます。


次の記事は、
契約締結日までに準備しておくものの
ご紹介をします。


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次の記事売買契約締結時の必要なもの

前の記事重要事項説明書の確認ポイント


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2018年05月16日

売買契約締結時の必要なもの ~不動産投資実体験ブログ~

売買契約締結時に必要なもの

重要事項説明書と売買契約書の
事前確認が終わりましたので、

契約締結時に必要なものを準備しておき、
契約締結に挑みます。

契約締結日までに準備しておくものは、
下記になります。

・手付金(現金で準備。
     今回の貸家1号の場合は50万円)

・印鑑(買主は実印でなくてもOKですが、
    私は実印にしました。

    実印を使う機会があまりなく、
    使いたいという自分の気持ちが
    あったのと、
    売主様への礼儀として)

・身分証明書(運転免許証)

・仲介手数料の半金

・ボールペン(重説・契約書等の
       書類サイン用)

手付金の金額については、
購入申し込み時に仲介業者さんと
相談し設定。

指値額や売買金額等、
希望内容により、
仲介業者さんから、
いくらぐらいが良いと
提案されることが多いです。

仲介手数料の半金については、
仲介業者さんとの話し次第ですが、

契約締結時に半金、もしくは
端数を切り捨てた調度の金額
(例:10万円)に
なることが多いです。

これらを事前に準備しておき、
契約締結に臨みました。

持ち回り契約

そして契約日当日。

以前の記事融資結果 ~貸家1号~に書きましたが、
今回の契約は持ち回り契約のため、
私の自宅に仲介業者さんが来て、
自宅での契約になりました。

仲介業者さんが、車の渋滞のため、
少し遅れて、
21時過ぎに自宅まで来てくれて、
契約となりました。

流れとしては、
重要事項説明書の説明、

売買契約書の説明、

物件状況等報告書の説明、

設備表の説明、

身分証明書の確認・コピー、

各書類のサイン、

手付金、仲介手数料半金を渡し、

領収書の受領、です。

重要事項説明書と売買契約書は
以前の記事(重要事項説明書の確認ポイント
契約書の注意ポイント)の
通り、事前に確認してましたので、
変更点がないかの確認だけでした。

それでも、けっこう時間が
かかるもので、
21時過ぎに開始し、
終わったのは23時近くでした。

(仲介業者さん、遅くまでありがとう)

無事、
売買契約書のサインが完了しました。

後日、予定通りに売主様もサインして
くだされば契約締結となります。


次は、残代金支払い日・所有権移転日までの
準備内容になります。


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次の記事契約締結後から決済日まで

前の記事契約書の注意ポイント(物件状況等報告書・設備表についても)


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2018年05月17日

契約締結後から決済日まで ~サラリーマン大家実践ブログ~

売買契約締結完了

私の契約書のサインが
完了しました。

そして3日後、売主様も
サインが完了したと
仲介業者さんから
連絡が入りました。

押印済みの売買契約書・重要事項
説明書を郵送してもらい、
届き次第、
コピーを日本政策金融公庫に
提出しました。

それから2週間後、
日本政策金融公庫から
連絡があり、無事、本審査が
承認になりました。

仲介業者さんに連絡し、
本承認になった旨の報告と、
決済日(残代金支払い、所有権移転)の
調整を進めたい旨、
伝えました。

売主様の都合を確認・調整して
もらっている間、

抵当権設定契約書等、押印書類を
押印しに

日本政策金融公庫に行きました。

そこで日本政策金融公庫に、
いつ以降であれば、
融資金を私の口座に入金できるか確認し、

こちらの決済が可能な日取りも
明確にしました。

そうして売主様との調整も整い、
決済日が決まりました。

資金を三菱UFJ銀行に集めておき、
実印、免許証を持って、
決済に臨みます。


決済時、売主様から想像もしていなかった
ことを伝えられました。


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次の記事はじめての決済日~貸家1号~

前の記事売買契約締結時の必要なもの


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> 戸建て1号:契約~決済

2018年05月18日

はじめての決済日 ~戸建て1号~

一戸建て不動産投資物件はじめての決済日

いよいよ決済日を迎えました。

今日が無事終われば、
はじめての貸家購入となります。

(入居者が決まってはじめて
 貸家となるのですが...。
 ワクワクが止まりませんでした)

仲介業者さんのお店に集まり、
その後、銀行に行き、
支払手続きをする、
という流れでした。

まずは仲介業者さんのお店に
行きました。

すでに売主様が到着しており、
はじめてのご対面となりました。

お会いする直前、
どんな方なんだろうと
少し緊張しました。

価格交渉をしていましたし、
希望の価格は
売り出し値と乖離がありましたので、
機嫌が悪かったらどうしようと。

きちんと挨拶しなければと、
はじめての融資面接(はじめての面接~日本政策金融公庫~)の
ときのようになりながら、
挨拶をしました。

そして用意しておいた菓子折り
(私が大好きなヨックモック)を、
気持ちばかりですが、
とお渡ししました。

私の緊張をよそに、
売主様もご丁寧な
ご挨拶をしてくださいました。

少し、照れくさそうというか、
やりにくそうな感じでは
ありましたが。

(後程、世間話しをした際に聞いたのですが、
 私が若かった(29才)ために、
 少し驚いていたそうです)

一見、強面な方でしたが、
その挨拶を機に、
私はホッとしました。

続いて司法書士が到着しました。

司法書士の先生と各々が挨拶し、
司法書士による本人確認がありました。

免許証の確認、
書類にサイン・実印押印。

そして司法書士の確認が完了したため、
銀行に支払手続きに行きました。

銀行にて売主様の口座を記入し、
振込金額を入念に確認し、
支払依頼書を提出しました。

待合で待つこと40分、
窓口に呼ばれ、
出金した現金の受け取りと併せて、
振込処理が完了したことを
言い渡されました。

出金した現金とは、
司法書士の先生の費用、
仲介手数料のことです。

振込処理が完了したことを
仲介業者さんに伝え、
仲介手数料を渡し、
司法書士の先生に費用を渡し、
仲介業者さんのお店に戻りました。

売主様からの領収書の作成・コピー、
引き渡し完了確認書の
作成・コピーのためです。

仲介業者さんがコピーを取りに
席を外している間、
売主様がお話を切り出してきました。

そこで、
想像もしていなかったことを聞かされました。

「あの物件、井戸水を使ってるんですよ。」


???!?

(んぇ??)



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次の記事売主様からのビックリな話し

前の記事契約締結後から決済日まで


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