戸建て1号:ローン活動

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2018年05月03日

はじめての融資付け活動 ~日本政策金融公庫~

日本政策金融公庫へ問い合わせ

購入希望額を仲介業者さんに
伝えるのと並行して、
融資について動いていました。

書籍を中心とした情報から、

耐用年数オーバーの戸建は
日本政策金融公庫が適していると考え、

自宅最寄りの日本政策金融公庫の支店に
連絡しました。

連絡をし、収益不動産の購入を
検討していると伝えました。

日本政策金融公庫は、
「投資用」不動産と言うとNG、と
書いてあったので、
気をつけて「収益」不動産、と
言いました。

最初の電話では、
自営業なのかどうかや
不動産を購入した後も会社員を
続けるのか、
といった質問がありました。

そして、
創業計画書の提出が
必要であること、

購入検討の不動産の資料一式、

源泉徴収票等の、

提出書類についての
説明がありました。

書類確認後、面接し、
融資についての可否が解答できる、
とのことでした。

この融資相談の時点では、
前記事の価格交渉結果が分かる前の段階。

購入できるか
分かりませんでしたので、
融資の土台にのりそうか
視て頂けないかと
持ちかけました。

電話口の方は、若干、
めんどうそうな感じでしたが、
了解して頂けて、

購入検討物件の資料一式と
源泉徴収票を渡すことになりました。

資料を確認したら電話を頂くことになり、
初回の連絡は終わりました。

日本政策金融公庫とのやり取り

翌日がちょうど休みでしたので、
すぐに提出を求められた資料を
持参しました。

資料を持参してから、2日後。

日本政策金融公庫の担当から
連絡がきました。

もう承認?と思いましたが
まさかそんなことは
ありませんでした。

借入希望額はいくらか、
借入期間は何年希望か、
とのことでした。

借入希望額については、
600万円と伝えました。

その際に、
物件募集マップの金額ではなく、
600万円で話しがまとまったら買うこと、
600万円以上にしか
価格交渉ができなければ見送ると
考えていることを伝えました。

借入期間については、15年、
と伝えました。

これも以前に読んだ書籍の情報で、
最長で15年
だったためです。

しかし、この電話の時点で、
どちらも希望通りには
いかなそうなことを言われました。

借入額については、
担当の話をまとめると、
一見さんで100%融資は難しい。

借入期間については、
15年は貸出実績のある法人で、
一見さんで個人の場合は10年が最長、
とのことでした。

それを聞いて、
借入期間については、承諾しました。

借入額については、
自己資金がいくら必要になるか
教えてほしいと
伝えました。

それと、
金利はいくらかと質問をしてみました。

すると、担保の有無でかわるとのことで、
担保があれば、2%~2.2%、
担保無しで、3.1%、とのことでした。

(高っ。自宅の住宅ローンは0.875%なのに)

住宅ローンの金利のイメージがあったので
率直に高いと思ってしまいましたが、
これは住宅ローンではないので、
比較対象が違うかと気を取り直し、

良いご回答を期待しています、と伝え
電話を終えました。


それから5日後、再度、連絡がありました。






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2018年05月04日

融資、土台には乗りそう ~日本政策金融公庫~

借入希望額、借入希望期間について
連絡をもらってから、
5日ほど経った日に
(資料を渡してから1週間ほど)

再度、日本政策金融公庫から
連絡がありました。

自己資金の割合次第では、
融資の土台にのりそうです、
とのこと。

(よかったぁ。.....自己資金、
 どれくらいいるのかなぁ)

自己資金を、
4割から5割以上入れてもらう
必要がありそうです、とのこと。

(け、けっこう必要だなぁ)

まだ、面接前で、
正式審査前ですので、
あくまで目安ですが、
この内容でもよければ創業計画書を
提出のうえ、
面接にお越しください、
とのことでした。

視て頂いたことに感謝を伝え、
金額が整ったらあらためて連絡する
ことを伝え、
やり取りを終えました。


正直、この連絡を受けて
内容を聞いてすぐに思ったことは、

金利も安くないし、
借入期間も10年から
伸びないので
月額の支払いもけっこうあるし、

自己資金の温存もあまりできないので、

ビミョーだなぁと思いました。

しかし、
他の金融機関(地方銀行や信金)
にも連絡をして、
土台にのるかどうかと
聞きまわっていたのですが、

耐用年数オーバーもしくは耐用年数から
築年数を差し引いた残存期間が
ほぼない物件で、

かつ、一戸建物件を融資対象にしている
金融機関は他に
見つかっていない状況でした。

そもそも戸建物件かつ実績のない会社員を
融資対象にしている
金融機関が他にない中で、

土台にはのりそうといった解答だけでも、

次第に、良い内容かと
思えるようになりました。

戸建大家さんをはじめるには
他に融資してくれる銀行は
みつかっていませんでしたし、
ノンバンクの金利よりは安い。

戸建を買い足していくためには、
まずは日本政策金融公庫の融資で
いくつか購入し、
徐々に信金や地銀に移行しようと
考えました。


そうして、
後は申し込みを入れていた物件の
金額がまとまり次第、
創業計画書を作成し、
面接を受ける、
というところまで進めておいたところ、

購入価格590万円での価格交渉、
内諾の連絡が入りました。


いよいよ創業計画書の作成、
面接に入ります。






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2018年05月05日

創業計画書にトライ ~日本政策金融公庫~

融資について下準備をした後、
売主様との購入金額について
内定したので、
いよいよ日本政策金融公庫へ
創業計画書の提出、
面接を受ける運びとなりました。

日本政策金融公庫の
創業計画書作成に向けて


創業計画書なんて、もちろん
作ったことなどないので、
作れる気がしませんでした。

日本政策金融公庫の担当へ、
購入金額がまとまったので、
正式審査をお願いしたいと
連絡しました。

創業計画書を作成する旨と、
面接日はいつが良いかと聞かれ、
面接日を設定しました。

その際に、創業計画書の
作成の仕方について質問しました。

電話越しの担当も、
HPにひな型と記入例がありますので、
とそっけない感じでした。

しかし、こちらとしては、
こういった経験のないことを
1つずつクリアしないと
先に進めないんだ、と
気持ちをふるいたたせ
HPを探しました。

HPには、話しの通り
記入例とひな形がありました。

わりと簡単に見つけることはできました。

しかし、記入例のPDFを見ると、
美容師さんが開業する内容のため、
自分の場合はどうしたら良いのか。

参考になるような、ならないような。

自営業者向けの記入例を出されても
自分はフツ―のサラリーマンですし。

まあ、考えててもしかたないと思い、
とにかく自分なりに記入し、
面接時に質問して修正しようと、
記入をはじめてみました。

内容は、
創業の動機、
経営者の略歴、
取扱商品・サービス、
取引先・取引関係等、
従業員、
借入の状況、
必要な資金と調達方法、
事業の見通し、です。


各項目について、
記入を開始します。


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2018年05月06日

創業計画書の記載の仕方 ~日本政策金融公庫~

創業計画書の各項目について
記載をはじめました。

日本政策金融公庫の
創業計画書に記載した内容


「創業の動機」については、
4年前に自宅マンションを購入し、
前年に結婚し、
将来について
あらためて考えていたところ、

大手航空会社の倒産報道があり、
自己の備えの必要性を感じたことを
記載しました。

「経営者の略歴」は、
大学卒業、現在の勤め先、
を記載しました。

「取扱商品・サービス」は、
ないので記載なしです。

記載なしにするのは、
なんとなく不安になりましたが、
ないものはないし、
と割り切って、次に進みました。

「取引先・取引関連等」は、
記入例を丸写ししました。

(記入例をは日本政策金融公庫のHPに
 あります)

「従業員」、もちろん記載なしです。

「借入の状況」については、
自宅マンションの住宅ローンの
内容を記載しました。

自宅マンションの住宅ローンは、
リフォームセットローンのため、
抵当権が2本に分かれています。

そのため、2行に分けて記載しました。

(住宅ローンが
 足かせにならないかなぁ。
 でも本当のことを
 ちゃんと書かなきゃなぁ)

「必要な資金」と「調達方法」は、
「必要な資金」欄に
賃貸用不動産(土地・建物)590万円、
リフォーム100万円、
諸費用(仲介手数料、司法書士費用、
火災保険、不動産取得税)80万円、
合計770万円、
と記載しました。

隣の、「調達の方法」欄には、
自己資金470万円、
日本政策金融公庫からの借入300万円、
合計770万円、
と記載しました。

「事業の見通し」については、
想定家賃を固めに考え、
7.5万円と記載しました。

調べたところ、
賃料8万円を狙えそうでした。

それが資料として分かるものを
添付資料として、提出しました。

8万円でいけそうだが、
7.5万円で想定し、
想定は固く見積もっている
ということを伝えるための
添付資料も用意しました。

添付資料は、アットホームで調べた、
購入対象物件と条件の近い
貸家の募集ページを
印刷したものです。


先述の、自己資金の金額については、

融資が土台にのるかどうかの連絡を
もらった際に、
購入本体価格の半分くらいは
自己資金が必要と言われたこと、

そして、
賃貸付けがうまくいかず、
さいあく給料から捻出して
月々の返済をすることになっても、
月3万円ほどであれば
なんとかやっていけるだろうと、
月々返済額を考えての
設定金額でもあります。

当初、使用する自己資金は
極力抑えての購入を
考えていました。

しかし、結果的に、
このように借入額を抑え、
借金額を少なくしたことが、
購入の第1歩を踏み出せた要因にも
なっています。

また、せっせと貯めていた自己資金ですが、
正直、それには、
妻が捻出してくれた分も含まれています。

私自身、
25才で自宅マンションを購入した後、
書籍で勉強に励みつつ、
地道に貯蓄をしてきました。

そして結婚し、今回の購入に至るには、
妻に協力してもらったところも
多分にあります。

(心から感謝です)


追々、書きますが、
今回の購入に至るまで、
大家さんになろうと考えてから
4年の歳月がかかっています。

その間に、
1棟マンション・アパートを
買おうと考えたこともありましたが、
多額の借金をかかえることに
1歩が踏み出せませんでした。

そしてようやく、
今回のような購入金額であること、
自己資金を投入し借入額を抑えることで、
やっと1歩が踏み出せました。

その間の勉強した内容、
自己資金の貯え方、
妻と良好なタッグを組む方法、
それについても当サイトで
つづっていきます。


こうして
創業計画書という
慣れない資料の作成を終え、
いよいよ面接に向かいます。


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2018年05月07日

はじめての面接 ~日本政策金融公庫~

いよいよ面接予定日を
迎えました。

日本政策金融公庫の
はじめての面接


持参物として指示された資料を
ひっさげ、面接場所に到着しました。

「持参資料」は、
創業計画書をはじめ、
物件資料、
自己資金のわかる資料(通帳)、
免許証、でした。

自己資金のわかる資料として、
指示はされてませんが、
勤め先の財形の残高がわかるものも
持参してみました。

(少しでも、自己資金を
 多くみせれたらと思ってです)

面接場所は、日本政策金融公庫の
自宅から最寄りの支店です。

(融資が土台に乗るか、
 当初連絡したのも
 自宅の最寄りの支店です)

就職活動以来の面接で、
とても緊張しました。

就職活動当時は学生でしたが、
今は社会人。

それなりのマナーがないとまずいのでは、
学生みたいな面接をしても良くないのではと、
緊張に拍車をかけました。

支店に到着し、1階の受付窓口の方に
融資の面接を受けにきた旨伝えると、
2階へ誘導されました。

2階のドアを開けると、
正面に順番待ちのチケットを取る機械があり、
左に待合者用のイス、
右に接客ブースがありました。

窓口のカウンターに座っている方に、
順番チケットをお取りください、と言われ、
はい!と、面接時に呼ばれたような返事をし、
チケットを取りました。

結局、学生のようになりました。
私、29才...。

チケットを取り、
待合者用のイスに腰かけ、
順番待ちをしていると、
YUTA様ですか?と
声をかけられました。

はい!と、大きめの返事をして
すぐに立ち上がりました。

緊張もしていましたが、
自分はお金を借りにきているんだ
という思いから、

なぜか、新入社員の研修で教わったことを
やればいいんだと思い込み、
変に力が入ったファーストコンタクトと
なりました。

立ち上がり、名刺交換した後、
事前に郵送で受け取っていた受付票を
確認してもらいました。

再度、呼ぶまでお待ち下さい、とのことで
しばらく待つことになりました。


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次の記事面接続き(創業計画書に沿った問答)~日本政策金融公庫~

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