貸家1号:リフォーム

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2018年05月22日

井戸水使用箇所を上水使用に変更 ~不動産投資実践ブログ~

井戸水使用を上水に切り替え

決済を終え、貸家1号物件が
晴れて自分のものになりました。

(やっっったー!!!)

しかし、
決済時に売主様から聞いた
井戸水使用の件(前記事売主様からのビックリな話し参照)
により、
喜んでばかりはいられません。

内装工事業者さんに連絡し、至急、
見積もり依頼をしました。

決済日から1週間後、
現地にて内装工事業者さんと
待ち合わせ、
ボロ家に突入しました。

すぐに配管を調べてもらいました。

その間に自分は、
内装工事業者さんに
リフォームしてもらう箇所を除いた
自分で清掃する箇所の清掃方法を
検討しました。

内装工事業者さんによる
クロス張替や床のCF上張り工事が
入る前に
掃除に入った方が、
周りの汚れを気にせず
思いっきり掃除できる箇所を
絞りました。

具体的には、
トイレやキッチン、洋室の柱、
窓のサンです。

そして、
掃除や補修に失敗(汚れが広がる等)しても、
内装工事業者さんが工事に入る前であれば、
さいあく、
その失敗部分も頼めると考え、
掃除・補修チャレンジ箇所も
絞り込みました。

具体的には、
浴室やトイレのカビ・汚れ落とし、
キッチンや浴室のコーキング、
キッチンの収納スペース内の
シート張り、です。

と、検討しているところへ
内装工事業者さんより
声がかかり、配管確認の結果と
対応策の提案が
ありました。

まず、配管を確認したところ、
井戸水使用箇所は、
浴室、洗濯機、外水栓の3か所でした。

そして対応策は、
配管の繋ぎ替え、でした。

キッチンや洗面台等、
上記3箇所以外は、
通常の上水使用になっているため、
その上水の配管に切り替える
というものです。

(配管て、壁の中に入っているのでは?
 壁を開けて、配管切り替えるのって、
 相当な費用がかかるんじゃぁ...)

聞いた瞬間、まずい、と思いました。

「それってけっこうな費用がかかるのでは」と
質問しました。

すると、繋ぎ替えればよい配管が、
外壁に這わせている管で、

1階洗面室の外にあたる位置で、
足場を組む必要もなく、

壁を開ける必要もないため、
大した費用はかからずにできる、
とのことでした。

(そうなんだ。不幸中の幸いか?
 業者さんの言う、大した費用じゃない
 っていうのがいくらくらいなのか、
 感覚が分からないんだよなぁ)

その方が、
故障した井戸水を使用するための
ポンプを修理、
もしくは交換するより
安いとのことでした。

故障したポンプは、
敷地内の地中に埋まっており、
掘り起こして、交換して、
埋め戻す方が
よっぽどお金がかかる
とのことでした。

なので、
内装工事業者さんの提案する方法での
見積もりをお願いしました。


内装工事業者さんと
話しを終えたあと、
自分で清掃・補修する箇所に必要となる
掃除道具を検討し、
貸家1号を後にしました。

そして仲介業者さんに連絡し、
内装工事業者さんの
現地確認が終わったこと、
後日見積もりが届くので、
見積もりが届き次第
あらためて連絡する旨、
報告しました。


大した費用じゃないとのことだったけど、
一体、いくらになるんだろう...。


~2019年4月11日追記~

良いリフォーム業者を見つけるには、
どうしたらよいか。

安くて安心して依頼できるリフォーム
業者を見つけるための第1歩は、
相見積もり。

複数のリフォーム業者さんの相見積もりを
取得し、金額を確認。

相見積もりを取得するために
打ち合わせをするので、
その際に
自分と気の合う業者を見つけること。

金額と対応の良いリフォーム業者さんを
見つけることが、
上手く賃貸運営していくコツだと
感じています。

私も、複数のリフォーム業者さんに
相見積もりをお願いし、
良いと思えるところを見つけるに
至りました。

また、リフォーム業者さんが、
すぐに駆け付けることのできる
エリアは限られてきます。

所有物件の所在がバラつく場合、
物件とリフォーム業者さんの
事務所の距離も気にかけておく
必要があります。

賃貸後の修繕対応を考えると、
物件に近くのリフォーム業者さんで
ないと、すぐに駆け付けて対応して
もらうことができません。

そんなリフォーム業者さんを探すのに
便利なサイトを見つけたので
下記にリンクを貼っておきます。

このサイトであれば、
希望のエリアのリフォーム業者さんを
探し、見積もりを取得することが
できます。

希望のエリアについては、
市区町村まで指定できるので、
所有物件の近くのリフォーム業者を
エリアを指定して探すことができます。

また、所有物件を拡大していくことを
お考えであれば、
どこにでも行きやすいエリアにある
リフォーム業者さんを探すこともできます。

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次の記事井戸水からの切り替え工事の費用

前の記事売主様からのビックリな話し


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2018年05月23日

井戸水から上水への切り替え工事の費用

上水への切り替え費用見積もり取得

井戸水使用の状態を
内装工事業者さんに
みてもらってから1週間後、
見積もりが届きました。

故障したポンプを交換するより
費用をおさえられる
とのことでしたが、
いくらになるんだろう...。

見積もりをみると、
64,800円!

(思ったより安い!
 想定家賃の1か月分以下だ)

20万とか30万とかしちゃうのかと
思っていたので、
想定より全然安かったです。

早速、
仲介業者さんに連絡しようと
思いましたが、
少し考えました。

売主様から聞いた際にも考えた、
仲介業者さんに恩を売る案です。

(恩というほど大したことではないですが)

(以前の記事→売主様からのビックリな話し参照)


費用が、64,800円でしたので、
それはこちらで負担し、
今後の物件紹介を得れた方が
良いと思いました。

仲介業者さんに連絡し、
決済時に売主様から聞いた
井戸水使用箇所3か所について、
工事業者さんと相談した
と伝えました。

故障したポンプはそのままで、
配管の切り替え工事を行うと、
対応方法について説明しました。

そして、費用については、
仲介業者さんも知らなかった様子で
あったこと、
売主様も意図的に隠していたわけでは
なかったことが
決済時のやり取りをみて
分かったことを伝え、
今回、
請求しないと伝えました。

そのかわりと言っては難ですが、
今後も物件を増やしていきたいので、
今後も良い物件を紹介してほしい。

そうして頂ければ、
今回の井戸水の件の費用は
私が呑み込みます、
と伝えました。

仲介業者さんは、
本当に申し訳ございません、
ありがとうございます、
今後も良い物件を紹介致します、と
言ってくださいました。

ちなみに仲介業者さんに
費用が64,800円であることは
伝えませんでした。

そうして、今回の
井戸水からの
上水切り替え工事の費用は
私が負担するかたちで
終止符を打ちました。


この仲介業者さんからは、
その後、
たまに物件紹介の
ご連絡を頂けるようになりました。


今回の件のような費用や、
以前の記事(内装工事見積もりがきました)の
内装工事の費用が、

自分の中で経験として蓄積されていき、

大体どれくらいの費用がかかるものかという
大枠の目安が自分の中で少しづつ
できていきました。

そしてそういった費用感覚が、
今後の、貸家2号、貸家3号...と
買い進めるにあたり、
強い後押しとなっていきました。

自分が、不動産投資をはじめようと思い、
貸家1号を探していた時に、

こういった具体的な金額や、
起こりうる事象、

相手とのやり取りについて知っていれば、
もっと早く一戸建て不動産投資を
はじめることができたと思い、

この「戸建投資体験記」を書いています。

これから不動産投資を
はじめようとしている方、

貸家・戸建賃貸を
はじめようとしている方の参考に
必ずやなれると思い、
細かいやり取りや金額について
書いています。


井戸水使用についても
対応方法が決まりましたので、
次はリフォーム工事に入っていきます。

~2019年4月11日追記~

良いリフォーム業者を見つけるには、
どうしたらよいか。

安くて安心して依頼できるリフォーム
業者を見つけるための第1歩は、
相見積もり。

複数のリフォーム業者さんの相見積もりを
取得し、金額を確認。

相見積もりを取得するために
打ち合わせをするので、
その際に
自分と気の合う業者を見つけること。

金額と対応の良いリフォーム業者さんを
見つけることが、
上手く賃貸運営していくコツだと
感じています。

私も、複数のリフォーム業者さんに
相見積もりをお願いし、
良いと思えるところを見つけるに
至りました。

また、リフォーム業者さんが、
すぐに駆け付けることのできる
エリアは限られてきます。

所有物件の所在がバラつく場合、
物件とリフォーム業者さんの
事務所の距離も気にかけておく
必要があります。

賃貸後の修繕対応を考えると、
物件に近くのリフォーム業者さんで
ないと、すぐに駆け付けて対応して
もらうことができません。

そんなリフォーム業者さんを探すのに
便利なサイトを見つけたので
下記にリンクを貼っておきます。

このサイトであれば、
希望のエリアのリフォーム業者さんを
探し、見積もりを取得することが
できます。

希望のエリアについては、
市区町村まで指定できるので、
所有物件の近くのリフォーム業者を
エリアを指定して探すことができます。

また、所有物件を拡大していくことを
お考えであれば、
どこにでも行きやすいエリアにある
リフォーム業者さんを探すこともできます。

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2018年05月29日

リフォーム開始 ~戸建て1号~

これから貸家1号のリフォームに
取り掛かります。

私は、フツ―のサラリーマンですので
会社が休みの日(週休2日制)に
しか作業に入れませんし、
大工仕事等の特技はありません。

なので、素人でもできる作業や
細かい作業は自分でおこないますが、
(拭き掃除を中心に
少しの面積のカッティングシート張り、
コーキング、庭木の剪定等)

大部分は内装工事業者さんに
リフォームをお願いするかたちです。

まずは、
内装工事業者さんにお願いする
クロス、CFの柄を決めました。

リビングと廊下の壁・天井は
同じクロスにし、
トイレや洗面室は
各室違うものにする、等、
CFと併せて決めました。

貸家1号は、
はじめてということもありましたが、
面積も広く、
4LDK、各居室6畳以上、
L字型バルコニーと
間取りに力があると考えていたので、
フツ―の感じで、
フツ―にきれいなお家をつくろうと、
無難な柄・色を使用しました。

決めたクロス・CFを
内装工事業者さんに伝え、
まずは掃除機で室内のほこりや
小クズをとりに
はいりました。

ペット複数等飼いのためなのか、
ベタベタしたフローリングに、
すすが伸びてガム風になったような
黒いペースト状のものがへばりついて、
掃除機ではとれないペーストが
そこかしこにありました。

(購入時の状況は→貸家1号の初見

床はCFを上張りする予定ですので
放置にしましたが、
キッチンカウンターや、出窓部分、
居室の柱にも
黒いペーストが多々ありました。

こすれば落ちるかとこすってみると、
伸びて黒いしみとなってしました。

これも、
内装工事業者さんの工事着工までに、
以前の記事(井戸水使用箇所を上水使用に変更
の中でも記載した
失敗を気にせずに
自分で作業したい箇所の作業に入ります。

洗剤を試してみようと思い、
帰りがけにビバホームで買う
ことにしました。

それと、
キッチン下の収納の床部分が
大きく黒くカビていたので、
これはカッティングシートを
上張りしてしまおうと思い、
ビバホーム購入リストに入れました。

今日のところは
ビバホームで買うものを
リスト化することにしました。

他は、コンセントカバー、掃除用具、
ウォッシュレット、
照明(シーリング、廊下の電灯)、
障子紙、網戸の網、コーキング、
トイレットペーパーホルダー、等々。

そして次回、
黒いペースト落とし、
キッチンのコーキング、
カッティングシート貼りになります。


~2019年3月13日追記~

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2018年05月31日

黒いペースト剥し ~戸建て1号~

今回は、前記事で書いた
床や柱、階段等いたるところにある
黒いペースト落としにとりかかります。

まずは、購入したヘラを使用し、
削ってみました。

黒いペーストの端っこが少しはがれ、
カスがぽろぽろととれる程度でした。

(これじゃあキリがない)

ヘラのみでは相当な時間がかかりそうな
恐怖を覚えたので、
つぎにスプレータイプのシール剥しを
吹きかけてみました。

吹きかけてから少し時間をおいて、
ヘラでこすってみました。

吹きかけないときよりは多く
剥がれましたが、
それでもあまり取れません。

(なんなんだこれわぁ)

吹きかけてからの漬け置き時間を
長くすればよいのかと、
今度は長めに漬け置いてみました。

...あまり変わりません。

(はぁ..)

これは根気のいる作業だとあきらめて、
へらをぐっとさしこみました。

すると、さっきまでより、まとめて剥せました。

(ん?)

ヘラを鋭角に立て、力を込めると少し多く
剥すことができ、
ヘラの使い方も違ってたということが
分かりました。

ヘラに、シール剥しがなじんでいたことも、
うまいことあいまったと思います。

地道な作業に変わりありませんが、
希望が見えた気がしました。

こういった地道な作業が、入居者さん獲得の第一歩と
ポジティブに捉え、カリカリと剥していきます。

~2019年4月10日追記~

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2018年06月01日

キッチンのコーキング実施 ~貸家1号~

続いてキッチンのコーキングです。

まずは、今付いている変色した
古いコーキングをはがします。

カッターで端をめくり、指で
力いっぱい引っ張ってみました。

一気にピーっと剥がれればと思ったのですが、
途中で切れてしまいスッキリとは
いきませんでした。

カッターで端をめくっては引っ張る、を
何度も繰り返し、
なんとかキッチン周りの古くなったコーキングを
剥しました。

剥がれ残ったコーキングのカスも磨き落とし、
マスキングテープを貼っていきます。

思ったより真っ直ぐ貼るのが難しく、
曲がってきてしまったところや、
段差のところは1回切って、
継ぎ足ししていきました。

なんとかマスキングテープを貼り、
いよいよコーキングです。

コーキングのノズルを切り落としましたが、
出てきません。

どれくらい切り落とせばよいか分からず、
切り落とす長さが短すぎました。

もう1回切りましたが、まだ出てこず、
さらに切り落としました。

ようやくコーキングが出てきて、
マスキングテープに沿って撃ちはじめたのですが、
ノズルを切り落としすぎて、
コーキングがとても太くなってしまいました。

止めようにもドンドン出てきて止まらないので、
そのまま撃ち進みました。

もう失敗したらやり直せばいいやと
半ばやけくそでした。

次に、付属のスプーンのようなもので、
ならし作業に入ります。

これがキレイにできれば、
仕上がりはキレイにできるんじゃないかと、
丁寧にならしました。

しかし、マスキングを継ぎ足しした部分が
真っ直ぐでないので、
コーキングもマスキングに
沿って曲がりました。

最初のマスキングがいかに大事だったか
痛感しました。

やり直しか?と、不安がよぎりました。

ふとコーキングを見ると、すでに少しづつ
乾き始めているようでした。

突き進み、乾いたらカッターで
曲がった部分を切ろうと思い、
ならし作業を続けました。

ならし作業は、コーキングを取る分量が
難しかったです。

コーキングが多すぎたのかと思いますが、
ならし作業でコーキングを拭いすぎると
隙間が見えてしまいますし、
多めに残そうとすると表面がさらっとならず、
体で覚えるしかないなぁと思いました。


悪戦苦闘しながらも、ならし作業を終え
乾燥待ちに入りました。


頃合いをみて、マスキングテープ剥しに
入ります。

ペリペリとマスキングを剥していくと、
思ったよりキレイにコーキングができていて、
ちょっと感動しました。

しかし調子に乗ってはいけませんね。

テンポよくマスキングテープを剥していると、
マスキングテープの上にコーキング材の余りが
多めに乗っているところにさしかかり、
マスキングテープと一緒にコーキングも
剥がれかけました。

素人の肌感覚ですが、
コーキングは二度塗りできない感じでした。

なので、コーキングを撃った途中の部分で
一緒にコーキングも剥してしまうと、
やり直しという感じがしていました。

ぞっとして、マスキングテープ剥しを止め、
カッターを使い、余分なコーキングを
切り落としました。

剥がれかけた部分は、
というか、一部剥がれた部分は、
少し剥がれただけなので、
指でぐっと押し込み、
なかったことにしました。

乾いてゴムみたいな感じになっているので、
隙間にキュっと収まりました。

こうして、神経を尖らせながら全ての
マスキングテープを剥し、
曲がったところをカッターで切り落とすという
細かい作業を経て、
キッチン周りのコーキング撃ち作業は
完了しました。


教訓は、
下準備が1番重要(マスキングテープ)、
ノズルの切り落とす長さによってコーキングの出量を
調整する、
最後まで気を抜くな(マスキングテープ剥し)、でした。

~2019年4月10日追記~

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