2019年01月27日

戸建投資のリフォーム:自分で実施したこと編、成約賃料からの利回り~貸家3号~


「リフォーム:貸家3号」
 ~自分で実施した事項編~


貸家3号の
リフォームについての記事の
最終編になります。

当記事では、
自分で実施した事項をつづった後、
貸家3号のリフォーム費用合計、
そして成約した賃料をもとにした
利回りをつづります。

リフォーム内容やその費用感、
そして成約賃料、
利回りについて参考になればと思います。


自分でやったこと詳細


貸家3号の自分で実施した作業は
下記です。


・2階洋室の床をニス塗り

・LDの床をニス塗り

・キッチンを磨き清掃

・キッチンのコーキング

・トイレを磨き清掃

・窓清掃

・カーポート清掃

・階段のスベラーズ張替

・和室の敷居すべり張替

・コンセントカバー交換(全室)

・電球、シーリング交換

・玄関扉、玄関の門のWAXがけ

・庭木2本の剪定

・砂利の整備


費用合計(材料代):約6万円
      人件費:プライスレス


床のニス塗り

床のニス塗りをしたのは
2階洋室とLDです。

どちらも床の状況が
ビミョーでした。

なので張替や上張りではなく
自分で塗りました。

ビミョーというのは、
床を張り替えたり
上張りをするほど
痛みや汚れがヒドイわけでもなく、
かといって掃除だけでは
なんかキレイに見えない。

極力フローリングにしたい。
(入居者受けを考えて)

なのでCFを上張りするのも
もったいない。

そんな状況でしたので
自分でニス塗りをしました。


この2階の洋室とLDの床は
業務用汚れ落としを使った
拭き掃除で
汚れは落ちました。

しかし、
日焼けによる濃淡の差が
激しい、
ところどころ深いキズがあり
それが変な反射を引き起こしてか
室内に入るときにも目が行って
しまう、
そのため、汚れてはいないけど
なんだかキレイに見えない
という状況でした。

なので、塗装しよう、と思い、
ホームセンターで
木材・床のペンキを探しました。

そこでサンプルを見ながら
完成状況をイメージしました。

ペンキ・ステインとなると
フローリングの木目を消すような
ものが多く
悩んでいました。

キズや日焼けによる濃淡を消すには
木目が消える程度の方が良いのかな
と思いつつ、
サンプルを見ると
クロスと合わず、床がういてしまいそう。

そこで見つけたのが、
色入りニスでした。

無色透明のニスではなく
チークという色のニスです。

これにした理由は、
・木目を残せること、
・濃すぎない、
・多少の色が着くため
 日焼けで薄くなったところにも
 着色できる、
・ニスの光沢も出せる→キレイに見えるのでは、
と思い、これを選びました。


床のニス塗りは、
思ったより大変でした。

まずは養生。

幅木やクロスを汚さないよう
マスキングテープと新聞紙を使い
養生をします。

そしてニスをオン。

ずっとかがんでの作業のため
疲れました。

ムラができないように、と
気を付けて塗っていきましたが、
途中から疲れて
気が持ちませんでした。


ニスは2度塗り。

ということで、1日程
時間を開けて2度目のオン。

2度塗り兼ねて
ムラの修正を図りました。


 ニス塗り(2階洋室)ビフォー
ニス塗り・ビフォー(2階洋室):貸家3号


    ニス塗り(2階洋室)・アフター
ニス塗り(2階洋室)・アフター:貸家3号


キッチン磨き・コーキング

使用感満点であったキッチンは
磨き上げて復活させました。

磨き掃除には、
「ブレークアップ」という
業務用汚れ落としと
「ボンスター」という金たわし的な道具が
おススメです。

今回もそれらを使用しました。

(先述の床の汚れ落としのところでの
 業務用汚れ落としとは
 このブレークアップのことです。
 おススメなので、当記事の最後に
 紹介ページのリンクを
 貼っておきます)

タイルの目地も、これらを使い
キレイにしました。

そしてキッチンの周囲をコーキング。

コーキングも貸家1号、2号で
打ったことがあったので、
それなりに仕上げられました。


      キッチン・ビフォー
キッチン・ビフォー:貸家3号


     キッチン・清掃中
キッチン・清掃中:貸家3号


  キッチン・アフター
キッチン・アフター:貸家3号


階段スベラーズの張り替え


階段のヘリについている
ゴム状のすべり止め、
スベラーズを張り替えました。

既存のすべり止めを剥がすのに
粘着力が強く、
ムリに剥がすと後が残ったり
床の一部も一緒に剥がれて
しまうのでは、と心配になるほど
ガッチリくっついていました。

が、強引に剥がして問題無。

安価ですので、やっておいた方が
良いと思います。

(スベラーズの剥がすコツ・設置のコツが
 分かる紹介ページも
 当ページ下部にリンクを貼って
 おきます。)


   階段ヘリのすべり止め

階段ヘリの滑り止め:貸家3号



庭木の剪定

2本ほど、少し大きい庭木があり
剪定しました。

庭木は、入居者さんが住んだ後を
考え、いつも剪定しています。

賃貸借契約上、入居者さんに
メンテナンスをしてもらう契約を
していますが、
面倒だと思います。

長く住めば住むほど
自分の家でないお家の庭の手入れを
するのは面倒になる可能性があります。

(庭いじりが好きな方は問題ありませんが、
 そうでない方の場合。
 どんな方が入居するか分かりませんので。
 それに庭いじりが好きな方は
 自分の好きなものを植えると思います)

面倒で、メンテナンスをされなく
なったら、近隣からのクレームの
可能性もあります。

未然にトラブルを回避することや
長期入居してもらうことを考え
事前に剪定しています。

そのため今回も剪定しました。

庭木の剪定は意外に大変です。

今回は以下の写真のような木です。


庭木:貸家3号



細いから大したことないと思われる
と思います。

私も当初そう思っていました。

しかし剪定を始めてみると
これがなかなかに大変。

植わっている生木を剪定するのは
なかなか切り終えれません。

この細さでしたので
手のこではじめましたが
結局、電動のこぎりを使いました。

特に根元の方を切ることを考えると
最初っから電動のこぎりを使用することを
おススメします。

(はじめに幹の上の方を切り、
 枝を落として、
 次に根元の方をと、2段階に
 分けて切りました)

時間も労力も考え、電動のこぎりを
使っちゃった方が良いですね。

おススメの電動のこぎりも紹介
しているので、やはり当ページ下部に
リンクを貼っておきます。


砂利の整備

家の周りの雑草を抜き、
砂利の整備・新規砂利敷設を
行いました。

今回の貸家3号で
入居者ご案内時に必ず目につくのは
玄関前・外の門を入ってすぐの
ところ程度です。

さほどスペースも広くないので
無難に仕上げましたが、
入居者さんが物件内見にきた
ときをイメージして実施しました。

物件内見に来て、
外の門を入ってすぐのところは、
物件に立ち入る第1歩です。

物件1歩目で視界に入るところも
キレイにしておく、
手入れをしておくと、
キレイに手入れされている物件だなと
安心感を持ってもらえます。

細かいところですが、
そういった細かい箇所をキレイにして
おく積み重ねで
好印象な物件ができあがります。

なのでココも手を抜かずに
整えました。

なお、貸家2号は、外の門から
玄関までのアプローチが長く、
カラー砂利や
ガーデンソーラーライトを使い
デザイン性を持たせました。

その写真を掲載しているページの
リンクも、当サイト下部に
貼っておきます。

ガーデンソーラーライトの
紹介ページではありますが、
参考にして頂けると思います。


  砂利整備・ビフォー
砂利整備・ビフォー:貸家3号


  砂利整備・アフター
砂利整備・アフター:貸家3号


  砂利整備・作業中
砂利整備(玄関横):貸家3号


  砂利整備・アフター
砂利整備・室外機:会社3号



その他、トイレ掃除等のいわゆる
ハウスクリーニング、
襖の敷居すべりの張替や
コンセントカバーの交換、
電球の交換等、細かい部分は
自分で行いました。

細かい部分は、業者さんでは
なかなか行き届きませんし、
入居者さんの印象UP、
長期入居の貢献を狙い
自分で実施しました。


貸家3号の成約賃料・リフォーム費用合計

これらの内容のリフォームを
施したうえで貸家3号の成約賃料は、
96,000円となりました。

(経緯はおって記事にします)

貸家3号のリフォーム関連費用
合計は、865,000円。

(リフォーム業者さんに依頼した
 リフォーム費用:約70万円、
 ガス会社さん関連:材料費約6万円、
 畳屋さん費用:4.5万円、
 自分で実施した事項費用:約6万円、
 (人件費:プライスレス))


貸家3号の利回り:12.17%

貸家3号の購入価格は、810万円。

購入諸経費は、約50万円。

810万円+50万円+86.5万円=
946.5万円。

年間賃料:115.2万円

利回り:12.17%


~2019年4月10日追記~

良いリフォーム業者を見つけるには、
どうしたらよいか。

安くて安心して依頼できるリフォーム
業者を見つけるための第1歩は、
相見積もり。

複数のリフォーム業者さんの相見積もりを
取得し、金額を確認。

相見積もりを取得するために
打ち合わせをするので、
その際に
自分と気の合う業者を見つけること。

金額と対応の良いリフォーム業者さんを
見つけることが、
上手く賃貸運営していくコツだと
感じています。

私も、複数のリフォーム業者さんに
相見積もりをお願いし、
良いと思えるところを見つけるに
至りました。

また、リフォーム業者さんが、
すぐに駆け付けることのできる
エリアは限られてきます。

所有物件の所在がバラつく場合、
物件とリフォーム業者さんの
事務所の距離も気にかけておく
必要があります。

賃貸後の修繕対応を考えると、
物件に近くのリフォーム業者さんで
ないと、すぐに駆け付けて対応して
もらうことができません。

そんなリフォーム業者さんを探すのに
便利なサイトを見つけたので
下記にリンクを貼っておきます。

このサイトであれば、
希望のエリアのリフォーム業者さんを
探し、見積もりを取得することが
できます。

希望のエリアについては、
市区町村まで指定できるので、
所有物件の近くのリフォーム業者を
エリアを指定して探すことができます。

また、所有物件を拡大していくことを
お考えであれば、
どこにでも行きやすいエリアにある
リフォーム業者さんを探すこともできます。

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業務用汚れ落としブレークアップの
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2019年01月26日

戸建投資のリフォーム:ガス会社・畳屋依頼内容編~貸家3号~


「リフォーム:貸家3号」
 ~ガス会社依頼内容・畳屋依頼内容編~


前記事の
リフォーム業者に依頼した内容に続き、
当記事は、
ガス会社さんに依頼した内容、
畳屋さんに依頼した内容
についてつづります。

前記事と併せて
リフォーム内容や
リフォームの費用感が
参考になればと思います。



プロパンガス会社さん依頼内容詳細

プロパンガス会社さん依頼内容は
下記です。

・ガスコンロ設置

・洗面台交換(材料支給。既存洗面台廃棄)

・温水暖房便座の設置:2台(材料支給)

・TVモニターフォン交換

(給湯器は既存のものが
 不調になり次第、交換)


プロパンガス会社さん関係での
費用は、材料支給をした
洗面台、
温水暖房便座の購入代のみ
となります。

ガスコンロの代金や設置料、
TVモニターフォンの代金、設置料、
既存TVモニターフォンの廃棄代、
洗面台設置台、
温水暖房便座の設置代は
無償です。

これらは、
プロパンガス会社さんと10年契約を
結ぶことにより
現金支払いはなし、となります。

正確には、10年で費用を償却する
というイメージです。

プロパンガス会社さんは
長期に自社を使用してもらうため
そのようなサービスをしています。

注意点は、
以前の記事でもつづりましたが、
ガス使用料単価を
高額にしないかということ。

大家さん側には費用を無償とし、
その分入居者さんに
高額な請求をして
大きな負担をさせないか
注意が必要です。

入居者さんはつらいですし、
大家さん側としては
長期入居してもらいにくくなるため
です。


以前、貸家2号の入居者の奥様より
ガス代の件で連絡をもらったことが
あります。

ご近所さんと話していたところ
うちのガス代、だいぶ高いみたいなのですが
とのこと。

具体的にどれくらい高いか分かるかと聞くと、
1万円以上高いとのこと。

それは随分高いなと思い、
確認し、相談してみますと伝え、
すぐにプロパンガス会社さんに連絡しました。


プロパンガス会社さんに連絡したところ、
単価が数十円高いことが分かりました。

(購入時のガス会社切り替えに伴い、
 売主様が使用していた元々の
 ガス会社さんに単価を確認しており、
 その単価と比較して
 数十円高いことが分かりました)

プロパンガス会社さんと良い関係を
築いておきたいので
怒ることはしませんでしたが、
相談するニュアンスで
単価を下げてほしい旨
伝えました。

併せて、
購入当時、ガス会社の切り替えに伴い
元のガス会社さんの単価を伝え、
それに合わせてくれるという話しを
したこと、と

入居者の奥様がご近所付き合いで聞き
自分のお家だけ1万円以上高いと
具体的にいくら高いと認識している
ことを
添えて。


結果、その電話で
すぐに単価を下げてもらえました。

貸家2号の入居者さんにも
単価を下げることを連絡し
了承を取り付けました。

大事には至りませんでしたが、
入居者さんの奥様も
横つながりでそんな話しを聞いては
心象が悪かったと思います。

ガス会社さんは強力なパートナーですが
手綱をしっかり握っておかないとキケン
という事例でした。


話しがそれましたが、
設置等はプロパンガス会社負担なので、
かかった費用は下記です。

洗面台・温水暖房便座2台の
購入代金合計:約6万円

これらは
ホームセンターのセール時に
買いに行きました。

セールのタイミングでなくても
アマゾン等ネットサイトでも
安く売りに出ています。

私がおススメする温水暖房便座を
ご紹介しています。
ご紹介ページは当記事の下部に
リンクを貼っておきます。
いくらくらいのものが良いのかも
つづっていいます。


なお、給湯器は
この時点では交換しません
でした。

既存のものが数年落ち程度で
まだまだ使用可能なものだったため
です。

先行き故障した場合、
無償でプロパンガス会社が
交換することになっています。


      洗面台・ビフォー
洗面室・ビフォー:貸家3号


  洗面台・アフター
洗面室・アフター:貸家3号


1階温水暖房便座・ビフォー
1階トイレ・ビフォー:貸家3号


1階温水暖房便座・アフター
1階トイレ・アフター:貸家3号


2階温水暖房便座・ビフォー
2階トイレ・ビフォー:貸家3号


2階温水暖房便座・アフター
2階トイレ・アフター:貸家3号


   TVモニターフォン・ビフォー
TVモニターフォン・ビフォー:貸家3号


TVモニターフォン・アフター
TVモニターフォン・アフター:貸家3号




畳屋さん依頼内容詳細


畳屋さんに依頼した内容は
下記です。

・畳表替え(1階6畳・2階4.5畳)

・襖張替(全て)

費用合計:約45,000円


畳屋さんは、当初、
貸家1号、2号でお願いした
畳屋さんに依頼するつもり
でした。

しかし、時間の経過とともに
サービスの内容が変わってしまったため
貸家3号は
別の畳屋さんに頼みました。

畳表替えの単価は、
貸家1号、2号でお願いした
畳屋さんが
1番安いことに変わりは
なかったのですが、
襖張替の単価が少し上がったことにより
総額は他の畳屋さんと
あまり変わらなくなりました。

そして、無料で選べた
畳のヘリの種類も
2つだけになりました。

そのため他の畳屋さんと同じ金額で
見栄えの良くない畳になってしまう
かたちになってしまいました。

銀行の金利じゃないですが、
何度も利用することにより、
単価が安くなる、
もしくはサービスが良くなる、
といったことがあれば良いなぁ
と期待していたのですが、甘かったです。

残念ではありましたが、
他の畳屋さんも探すことにし、
ネットや新聞広告で見つけた
他2社と比較して、
結果、新たな畳屋さんにしました。


この新たな畳屋さんは、貸家4号でも
お願いすることになるのですが、
2回目だから安くなる、
サービスが増えるということは
こちらの畳屋さんでも
ありませんでした。

畳屋さんは、そういうのは無い
といった印象です。


      1階畳・ビフォー
1階和室・ビフォー:貸家3号


   1階和室・アフター
1階和室・アフター:貸家3号



次は、自分で実施したこと、
そして貸家3号の利回り、
です。


~2019年4月10日追記~

良いリフォーム業者を見つけるには、
どうしたらよいか。

安くて安心して依頼できるリフォーム
業者を見つけるための第1歩は、
相見積もり。

複数のリフォーム業者さんの相見積もりを
取得し、金額を確認。

相見積もりを取得するために
打ち合わせをするので、
その際に
自分と気の合う業者を見つけること。

金額と対応の良いリフォーム業者さんを
見つけることが、
上手く賃貸運営していくコツだと
感じています。

私も、複数のリフォーム業者さんに
相見積もりをお願いし、
良いと思えるところを見つけるに
至りました。

また、リフォーム業者さんが、
すぐに駆け付けることのできる
エリアは限られてきます。

所有物件の所在がバラつく場合、
物件とリフォーム業者さんの
事務所の距離も気にかけておく
必要があります。

賃貸後の修繕対応を考えると、
物件に近くのリフォーム業者さんで
ないと、すぐに駆け付けて対応して
もらうことができません。

そんなリフォーム業者さんを探すのに
便利なサイトを見つけたので
下記にリンクを貼っておきます。

このサイトであれば、
希望のエリアのリフォーム業者さんを
探し、見積もりを取得することが
できます。

希望のエリアについては、
市区町村まで指定できるので、
所有物件の近くのリフォーム業者を
エリアを指定して探すことができます。

また、所有物件を拡大していくことを
お考えであれば、
どこにでも行きやすいエリアにある
リフォーム業者さんを探すこともできます。

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記事中の、
おススメの温水暖房便座の
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貸家1号のリフォーム内容は
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2019年01月21日

戸建て投資のリフォーム:リフォーム業者依頼内容編~貸家3号~


「リフォーム:貸家3号」
 ~リフォーム業者依頼内容編~


決済も無事完了し
貸家3号のリフォームの話しに
入ります。

リフォーム内容やリフォームの費用感、
そしてこの内容で
いくらで貸せるのか
参考になればと思います。


まず、貸家3号のリフォーム内容は
下記です。


「リフォーム業者さん依頼内容」

・カースペースの塀・門・フェンスの撤去

・クロス張替(居室・廊下・トイレの
       天井・壁すべて)
  アクセントクロス使用

・CF張替(洗面室・トイレ1階2階)

・浴室アクセントパネル設置

・洗濯機用の蛇口交換

・風呂水栓交換

・和室の壁:下地+クロス

・表札ハガシ

費用合計:約70万円


「プロパンガス会社さん依頼内容」

・ガスコンロ設置

・洗面台交換(材料支給。既存洗面台廃棄)

・ウォッシュレットの設置:2台(材料支給)

・TVモニターフォン交換

(給湯器は既存のものが
 不調になり次第、交換)

費用:無償、10年契約
支給材料代合計:約6万円


「畳屋さん依頼内容」

・畳表替え(1階6畳・2階4.5畳)

・襖張替(全て)

費用合計:約45,000円


「自分でやったこと」

・2階洋室の床をニス塗り

・LDの床をニス塗り

・キッチンを磨き清掃

・キッチンのコーキング

・トイレを磨き清掃

・窓清掃

・カーポート清掃

・階段のスベラーズ張替

・和室の敷居すべり張替

・コンセントカバー交換(全室)

・電球、シーリング交換

・玄関扉、玄関の門のWAXがけ

・庭木2本の剪定

・砂利の整備


費用合計(材料代):約6万円
      人件費:プライスレス


「リフォーム業者さん依頼内容詳細」

カースペースの塀・門・フェンスの撤去

まず今回、金額の想定ができなかったのが
カースペースの門・塀・フェンスの
撤去費です。

今までブロックのハツりは
見積もりもお願いしたことがなく
費用感がまったくありませんでした。

今回の物件は
自分の背丈近くある既存フェンスを
撤去すれば、
車を止めれるようになります。

すると駐車場付き物件として募集が
できます。

この物件のエリアも
駐車場付き物件だと強いエリアです。

なので、このフェンス・塀・門の
撤去は必須と考えていました。

しかし費用感が分かりません。

あんまり高くないといいなぁと
祈りながら業者さんに見てもらいました。


業者さんの話しでは、
切って、倒して、捨てちゃえばいい、
そしてセメントで整えて終わり、
とのことでした。

いつも通り簡単そうな感じです。


切れ目も、駐車するのに十分な開口が
取れる位置にできるとのことでした。

貸家1号、2号もお願いしている
業者さんなので、信頼は厚く
施工に心配はありません。

私が心配しているのは金額です。

貸家1号からの付き合いなので
業者さんもそれを察した様子。

(私が顔に出やすいだけなのかも
 しれませんが)

こちらが何も言わなくとも、
10~15万円くらいですよ、
とのこと。

(それくらいなのか。よし)

大家YUTAさんなので
持ち帰ってもっと詰めれるか検討します、
とのこと。

お願いします!!


そして後日、
見積もりをもらったところ、
ここの撤去費については、
約10万円でした。


今回のような、一部分の
ブロック塀・フェンスを壊したら
賃貸募集に強くなる
という物件は多くあります。

この程度の金額なら
さほど気にする必要がないことが
分かりました。


         施工前
カースペース外観:貸家3号


         施工前
駐車場:フェンス・門:貸家3号



         施工後
カースペース(施工後):貸家3号



アクセントクロスの使用

つぎに、今回はじめて
アクセントクロスを使用しました。

貸家1号、2号の際は、
ベーシックに仕上げることを
考えていました。

なのでアクセントクロスを使ったことが
なく、今回チャレンジとして
使ってみました。

アクセントクロスを使用した場所は
下記です。

・玄関入って正面の壁1面

・LDのスライドドアの壁
 (ドアを閉めると見えるようになる)

・洋室の壁1面


まず、アクセントクロスを選ぶのは
楽しかったです。

それまでにはなかった柄ばかりですし、
凹凸のあるクロスや
機能(消臭効果等)を持っている
クロスがあり、
こんなのもあるんだと
カタログを見るだけでも
おもしろかったです。

楽しんでいることが伝わってか、
募集の際の入居者の反応が良いと
仲介業者さんに言われました。

賃貸募集は複数の仲介業者さんに
お願いしたのですが、
そもそも
仲介業者さんの反応が
良かったです。


色んな柄がある分
どれが良いのか
とても迷い、時間がかかりました。

選定するのが
少し大変でした。

事前にリフォームの本を
いくつも読んで
イメージトレーニングをしていました。

しかし、いざ現地で検討するとなると
とても迷いました。

まったく無知でいったらと思うと...。


そして費用についてですが、
それまでのクロスと比較し
アクセントクロスの方が
単価が高いです。

ですが、
1面だけアクセントクロスにする
という使い方ですと
総額はそこまで大きくなりません。

費用はクロス張替すべてで
約27.5万円でした。

貸家3号は、木造2階建てで
床面積約81㎡。

ご参考になればと思います。


   施工後(玄関)
玄関アクセントクロス:貸家3号


 施工後(LDスライドドア裏)
LDスライドドア裏アクセントクロス:貸家3号


       洋室1:ビフォー
洋室1・ビフォー:貸家3号


      洋室1:アフター
洋室1アクセントクロス:貸家3号


洋室2は、壁に既存で棚がついていて
シンプルなクロスの方が見栄えが良いと
考えアクセントクロスは使いませんでした。

     洋室2(リフォーム後)
洋室2・アフター:貸家3号




CF張替(洗面室、トイレ)

それと
アクセントクロスではないのですが、
洗面室のCFも印象的な柄をと
考えました。

お家全体を考え、
アクセントクロスを
使っている部分があるのに
洗面室の床が今まで通りだと
合わないと思ったこと、

玄関入ってすぐ右手が洗面室
なのですが、
洗面室のドアが開いていると
玄関に入ったらすぐに見えることより

今回はCFも変化を付けてみました。

CFの費用は、アクセントクロスと
違って通常通りでできます。

トイレは、
1階のトイレは洗面室と
スライドドアを経て繋がっており、
洗面室のCFと同じ視界に入るので
洗面室とのバランスを考えました。

2階のトイレのCFはベーシックに
しました。


CF費用合計:約4万円


     洗面室:ビフォー
洗面室・ビフォー:貸家3号


  洗面室:アフター
洗面室・アフター:貸家3号


  1階トイレ:ビフォー
1階トイレ・ビフォー:貸家3号


  1階トイレ:アフター
1階トイレ・アフター:貸家3号


  2階トイレ:ビフォー
2階トイレ・ビフォー:貸家3号


  2階トイレ:アフター
2階トイレ・アフター:貸家3号



浴室アクセントパネルの設置

これも今回初の試みです。

浴室はユニットなのですが、
入り口正面の1面だけ
パネルを上張りしました。

元はすべての面がホワイトベース。

ホワイトベースにアクセントを
入れると見栄えがします。

これも評判良かったです。


費用:約6万円


    ビフォー
浴室・ビフォー:貸家3号


    アフター
浴室・アフター:貸家3号


その他リフォーム業者依頼箇所

・洗濯機用の蛇口交換

元は只の蛇口。

万が一のために、
自動ストッパー付きに交換。

費用:約1万円


・風呂水栓交換

混合水栓だったのを、
シングルレバーに交換。

費用:3.5万円


         施工後
浴室水栓・アフター:貸家3号



・1階、2階の和室の壁:下地+クロス

元は砂壁。

下地を貼ってもらい、クロスに。

今後は、クロスを張り替えるだけで
OKな仕様に。

費用:12.5万円。


      1階和室:ビフォー
1階和室・ビフォー:貸家3号


   1階和室:アフター
1階和室・アフター:貸家3号


・表札ハガシ

売主様の表札が張りっぱなしでしたので
撤去。

費用:5,000円。


表札について、
貸家2号の際、入居プレゼントという
かたちで、入居者さんのお名前の
表札を作って差し上げました。

しかし、記事にした通り
2か月で退去されてしまいました。

その後は実施していません。

売主様の表札をハガスのみ。

入居者さん負担で付けてもらって
かまわないと思っていますが、
皆さん付けずにそのまま。

質問をもらったこともありません。

不便もないようですので、
ハガスだけで良いと思います。


以上、
リフォーム業者さん費用合計:約65万円(税抜)
税込合計、約70万円、
となりました。


次は、プロパンガス業者さん依頼内容、
畳屋さん依頼内容、
自分で実施したこと、です。


~2019年3月13日追記~

良いリフォーム業者を見つけるには、
どうしたらよいか。

安くて安心して依頼できるリフォーム
業者を見つけるための第1歩は、
相見積もり。

複数のリフォーム業者さんの相見積もりを
取得し、金額はもとより、
自分と気の合う業者を見つけることも、
上手く賃貸運営していくコツだと
感じています。

私も、複数のリフォーム業者さんに
相見積もりをお願いし、
良いと思えるところを見つけるに
至りました。

また、入居後の修繕対応を考えると、
物件に近くのリフォーム業者さんで
ないと、すぐに駆け付けて対応して
もらうことができません。

そんなリフォーム業者さんを探すのに
便利なサイトを見つけたので
下記にリンクを貼っておきます。

このサイトであれば、
希望のエリアのリフォーム業者さんを
探し、見積もりを取得することが
できます。

希望のエリアについては、
市区町村まで指定できるので、
所有物件の近くのリフォーム業者を
エリアを指定して探すことができます。

また、所有物件を拡大していくことを
お考えであれば、
どこにでも行きやすいエリアにある
リフォーム業者さんを探すことができます。

こちらがそのサイトのリンクになります↓





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私がリフォームするのに役に立った本は
こちらのサイトの中で
ご紹介しています↓
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リフォーム開始 ~貸家1号~


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2019年01月20日

決済日:早めに到着したらやるべきこと、決済後:実施した方が良いこと ~貸家3号~

「決済日:貸家3号」

日本政策金融公庫の融資
正式承認をもらい、
リフォームの準備をし
ようやく決済日を迎えました。


決済場所:都市銀行

決済時の持ち物

・銀行届印
・通帳
・キャッシュカード
・実印
・免許証(身分証明書)


決済日に早めに到着したら
やっておいた方が良いこと

・伝票の作成


決済完了後に行った方がよいこと

・水道を全箇所開栓

・玄関の鍵確認



「決済場所の選び方」

決済場所は、仲介業者さんの
営業所の最寄りの都市銀行。

場所は
私が選びました。

日本政策金融公庫の
融資金入金銀行口座は
自由度が高く
都市銀行・地方銀行・信用金庫等
選べます。

そんな中、仲介業者さんの営業所から
近い銀行をと考えて決めました。

理由は、
決済時に司法書士の
先生は身分証明書のコピーを、
仲介業者さんは領収書の
コピーを取る必要がありますが、

決済場所の金融機関で融資を受けない
場合、基本的に、
コピー対応はしてくれないからです。

(ブースの使用もできません)

決済場所の銀行でコピーが
できないと、
どこかにコピーを取りにいかないと
いけません。

なので仲介業者さんの営業所が
近ければスムーズだと考え、
仲介業者さんの営業所の
近くで自分が口座を持っている
銀行を選びました。

また、売主様も
その都市銀行が近いことも
ありました。


早く到着したらやっておくべきこと

「伝票の作成」


集合時間15分前に到着。

早く到着したため、まだ
どなたもいませんでした。

調度良いと思い、
先にやっておいたらよいことを
やっておきました。

やることは、
伝票の作成。

「振込伝票」と
「出金伝票」の作成です。

「振込伝票」は残代金を売主様の
口座へ振り込むためですが、

売主様の仲介手数料半金分を
差し引いた金額を記載しておきました。

売買契約締結時に、
売主様も私と同じく
仲介手数料の半金を払っていた
ところを見ていたので
残りの半金はこの決済日に支払うはず
だからです。

(売買契約締結時、私が渡した手付金から
 支払っていて、自分で現金の用意は
 していませんでした)

それと、これまでの決済も、
仲介業者さんは仲介手数料の残金を
現金で受け取っていたこと、

売主様は現金を用意せず
残代金から捻出して払うため
振込額は仲介手数料の残額を差し引き
した金額にして
仲介手数料の残額は
現金で出金していたため、
そうしておきました。

「出金伝票」は、
仲介手数料の残金(私のと売主様の)、
司法書士の先生の費用を
現金で出金するためです。


伝票を書いている間に、
司法書士の先生、
仲介業者さん、
売主様が到着されました。


集まって最初に行うことは
司法書士の本人確認・書類作成


その間に、仲介業者さんに
伝票の確認をしてもらう



挨拶も早々に、
すみっこの記入台を取り囲み、
まずは司法書士の先生による
本人確認、書類作成。

その間に、作成しておいた
伝票の確認を仲介業者さんに依頼。

作成した内容でOK。

売主様が司法書士の先生の
書類作成を終え次第、
仲介業者さんが売主様に伝票を渡し
振込先口座の記入を依頼。

私は、先生の書類を作成して
銀行窓口の待ち番号を引いて
置きました。


銀行窓口に伝票を提出

窓口に呼ばれて、
売主様が振込先口座を記入した
振込伝票を受け取り、
窓口にて手続き。

振込伝票と併せて
出金伝票、
通帳、
キャッシュカードを提出。

番号札をもらい待つことになりました。


売主様はその間に残代金の
領収書の作成。

仲介業者さんは、その領収書と
免許証のコピーに営業所へ。


いつもこの銀行窓口は
時間がかかります。

今回はちょうど1時間ほど
待ちました。

少しでも早く、窓口に伝票を
渡すことが
早く済ますコツかと勝手に
思っています。

そのため、伝票を作成しておきました。


待っている間、売主様から
菓子折りを頂きました。

売買契約締結のときのお返し
とのことでした。

良い売却ができました、ありがとう
という言葉も添えて。

感激でした!

こういう取引が続けられたら
良いなぁと思いました。


支払い、領収書・鍵の受け取り

窓口に呼ばれました。

現金と、振込手続き完了の伝票を
受け取り、
司法書士の先生と
仲介業者さんにパス。

それぞれ確認された後、
領収書を受け取り、
売主様からも残代金支払いの領収書を。

そして、カギを受け取りました。

3回目ですが、
このカギを受け取るのは
たまりません。

なんというか
新しい扉が開いたような、
新たな試練がもたらされたような、
1つの目標が達成されたような
そんなことを私は感じます。

頑張るぞ!と気合も入ります。


こうして、無事、貸家3号の
決済が完了しました。

(やったーーー!)


決済完了後に行った方がよいこと

・水道を全箇所開栓

・玄関の鍵確認


「水道を全箇所開栓」

決済が完了し、
その足で、その勢いのまま
貸家3号にin。

水道を開栓し、もろもろの
水を流します。

キッチン、浴室、洗面台、
トイレ(1階・2階)、
外水栓。

これを行う理由は、
水漏れ防止、
水漏れの確認です。

つい最近まで住んでいた
居住中物件でなく
空家となってから
買っているため、
直近での
水の使用はありません。

水道を使っていない期間の
長さや
その間の気候、
乾燥具合によりますが、
長期的に空家で、久々に水道を
使った場合、水漏れを起こすことが
あるそうです。

水道管の接続部分はゴムパッキン
のため、
ゴムパッキンが乾燥しきったところ
久々に水道を使い
収縮してひび割れし、そこから
水漏れが起こることがあるそうです。

また、これを行うことにより、
水漏れしているかどうか確認し、
水漏れ箇所があれば
リフォーム業者さんに
追加工事として依頼します。

追加工事は、リフォーム着工中に
してもらった方が
業者さんは動きやすく
金額も別料金となりません。

貸家3号は、前記事の通り
決済日までにリフォームの
打ち合わせをしていたため
この2日後から
リフォーム着工予定でした。

なのですぐに確認しました。

結果的に水漏れはなし。


「玄関の鍵確認」

また、通常はこの際に
玄関の鍵の動きがスムーズか
どうかも確認しています。

貸家3号は前記事の通り
決済日までに建物内に出入り
していたので、
その際に確認していました。

しかし、決済日までに
自分でカギを触ることがなく
忘れてしまうことも
よくあると思います。

内見のときは仲介業者さんが
開錠。

契約後も、所有権移転前は
仲介業者さんの立ち合いが必要
というケース。

そうなると自分で玄関のカギを
確認するのを忘れて、
決済日以降にはじめて自分で
玄関のカギを開ける
ということはままあると思います。

もし修理や交換が必要になる場合、
先述の水道と同じく
リフォーム期間中の追加工事に
できるよう
カギを使えるようになったら
早くに確認しておきます。


なお、水道の水を流すのは
決済が完了した後にしています。

貸家3号のように決済前に立ち入りが
可能でも、
まだ自分のものではないためです。


決済が完了したので
いよいよリフォームに入れます。


次は
貸家3号のリフォームについてです。



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2019年01月19日

日本政策金融公庫で3度目の融資付け活動&決済日までにできること

「日本政策金融公庫の金利、
 決済日までにできること:貸家3号」


日本政策金融公庫の金利:貸家3号


1、書類提出、兼、面接日

 提出書類
 ・売買契約書
 ・重要事項説明書
 ・賃料入金口座の通帳
  (貸家1号と2号の分)


貸家3号の売買契約の締結が
完了しました。

完了後すぐに
日本政策金融公庫に連絡しました。

売買契約書等提出、兼、面接に
行くことになりました。


売買契約書提出日、
今回の持参物は、
・売買契約書
・重要事項説明書
・賃料入金口座の通帳
でした。

これまで必要であった
・光熱費の支払い明細
・源泉徴収票
・創業計画書
は今回は不要でした。


上記持参物を持って日本政策金融公庫に
行き、
またブースに通されました。

売買契約書・重要事項説明書を
提出 しました。

そして賃料入金口座(貸家1号と貸家2号の分)
の通帳を求められ提出しました。

ここで、
前の2件は順調ですか?と
質問がありました。

状況をありのままに話しました。

貸家1号は、順調。
毎月、賃料入金の遅れはありません。

貸家2号は、
最初の入居者の方は
2か月で退去されてしまったこと、
理由は離婚、
そして退去後約2か月で今の入居者に
なり、その後順調。
貸家1号と同じく
期日を守って賃料の入金がなされている。

(詳細は以前の記事をご覧ください↓
 2か月で退去されてしまいました。違約金自力回収 ~貸家2号~


貸家2号に退去があったことが
どう評価されるのか
マイナスにならないかと心配だったので、
問題ないことが伝わるよう
落ち着いたトーンでどうどうと解答
しました。

日本政策公庫の担当は私の解答を
聞いて
そうですか、と一言。

相変わらずの
余計な話しをしないタイプな感じでした。


売買契約書・重要事項説明書・
賃料入金口座の通帳のコピーを取りに
行かれました。

戻ってきて面接か?と構えていましたが、
物件や融資金額について
先日のお話しと変わりなしで
よろしいですか?と質問されて
はい、と答え、
何かご質問はありますか?
と聞かれました。

なければ今日は終わりですと言わん
ばかりの空気です。

より詰めた計算をしておきたいのですが
金利はどれくらいになりますか?
と質問しました。

正確にはなんとも言えませんが
前回より下がると思います。
前回の金利で計算しておいて頂ければ、
それより高くはならないですよ、
とのこと。

ありがとうございます。

(やった。もっと下がるんだ)

他にはいかがですか?

特にありません。

では今日は以上になります。


ということで、面接というか
書類提出日といったかたちで
あっさり終わりました。

大丈夫なのかなぁと
心配になるくらいアッサリ
終わりました。

なお、借入期間については
今回はもう質問もしませんでした。

前回までの経緯からして
15年は難しい、
10年だなと思っていました。


2、融資承認、金利は1.35%


その日から1週間後、
融資OKの連絡をもらいました。

金利は話しの通り下がるのか
気になっていたので確認しました。

貸家3号の金利は、1.35%。

貸家1号が、2.1%。

貸家2号が、1.55%なので
借りるたびに下がっていった結果と
なりました。

話しの通りで安心しました。


そして融資実行はいつが良いか質問され、
約1か月後を希望すること、
売主様と調整して確定になるので
正確な日時はあらためてご連絡する、と
伝えました。

今回の融資OKによる喜びは
大分あとになって訪れました。

それは、もろもろ入り混じったから
だと思います。

・日本政策金融公庫の担当の融資OKの
 連絡が淡々としていたこと
・3回目で多少の慣れがどこかで
 できていた
・購入後が勝負だと考えるように
 なってきていた
・決済後、自分のものになって
 リフォームして、賃貸付けする。
 これからその土台に乗るところだと
 考えるようになってきていた


日本政策公庫の担当の淡々とした電話に
つられて
私から仲介業者さんへの連絡も
淡々としたものになりました。

日本政策公庫より、融資正式承認の
連絡が入りました。

融資実行日を教えてほしいとのことで
決済日を決めていきたいと考えています。

売主様はいつ頃ご都合が良いか確認を
お願いします。

私は早い方が良いですが、
日本政策公庫の融資金が口座に入るのが
最短で3週間後くらいとのことでしたので
それ以降になります。

そう仲介業者さんに伝え
売主様のご都合を確認して頂き、
1か月後の決済日が設定されました。

決済日が決まり、日本政策公庫に連絡し
融資実行日を伝えたあと、
嬉しさが込み上げてきました。

(やったーーー!3軒目が買える!)


ひとしきり喜びを噛みしめたところで
次の行動に移すことにしました。


決済日までにできること

  ・リフォーム準備
  ・プロパンガス屋手配
  ・材料支給する設備品購入

 決済日までに上記準備を
 しておく理由

  ・少しでも早く賃貸募集に出せる
  ・空室期間を短縮できる
   早く入居が決まれば
   その分早く賃料を獲得できる
   

1、リフォーム準備

決済日までの間にリフォームの内容決定、
見積取得、発注。

そうすれば自分の所有になってすぐに
リフォームに入ってもらい、
賃貸募集が少しでも早くできます。

空室期間を少しでも短くできます。

リフォーム業者さんも先約が有り
こちらの希望日から工事を開始できない
可能性があります。

それを防ぐには少しでも早く
工事日を伝えておく必要があります。

早く動いておいて損はしません。


2、プロパンガス屋手配

私はプロパンガス屋さんに
下記設備の設置・交換を依頼しています。

・洗面台設置(材料支給)
・ガスコンロ交換
・ウォッシュレット設置(材料支給)
・給湯器交換
・TVモニターフォン交換

そのため、こちらもリフォーム業者さんと
同じく、早くリフォームを完成させるため
早々に打ち合わせを行います。

また、既存が都市ガスであったり
別のプロパンガス会社さんであったり
する場合、
プロパンガス会社さんの切り替え作業に
時間がかかるケースがありました。

自分の所有になる予定日(決済日)は
概ねいつ頃かを伝え
それに合わせて動いて頂けるよう
打ち合わせします。

なお、以前の記事でもつづった通り、
プロパンガスの使用料が変に高く
ならないよう、
都度、プロパンガス会社さんに
確認しています。

この決済までの間に、使用料についても
確認をします。


3、材料支給する設備品購入

洗面台やウォッシュレット、
LED照明等、自分で買うものに
ついて、少しでも安く買えたらと
思います。

なのでガス会社さんや
リフォーム業者さんと早めに打ち合わせて
自分で購入するものを確認し
セール品の情報を
早くから取得し
極力安く買いたいと考えています。


「決済日までの間、物件に出入りできるよう
 仲介業者さんとも連携」

仲介業者さんに、
決済日までの間に
リフォーム業者さんを呼んで
現地打ち合わせをしたい旨話し、
許可を取ります。

承諾してもらい、
物件のカギは現地キーボックス対応に
してくれました。

これでいつでも物件に入れます。

注意していることは、
当然まだ自分のものではないので
物件に立ち入るときは
事前に必ず連絡をしてから
入ります。

無断では入りません。


こうして少しでも早くリフォームを
完成させ、市場に投入することを
考えています。


これらリフォーム等々の準備を重ね、
決済日を迎えました。


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次の記事決済日:早めに到着したらやるべきこと、決済後:実施した方が良いこと ~貸家3号~

前の記事売買契約書のチェックポイント ~売買契約締結(貸家3号)~


当記事前半で記載した以前の記事は
こちらからも見れます↓
2か月で退去されてしまいました。違約金自力回収 ~貸家2号~


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