2019年03月02日

問い合わせ・内見・指値・購入申込:貸家4号

今回は、貸家4号の
物件問い合わせから内見、
200万円以上の指値で購入申込を
提出するまでの話しになります。

仲介業者さんとのやり取りや、
そのときの心情が
参考になれば幸いです。


物件問い合わせ・内見打診

貸家4号になる物件も、
土地として売りに出ていました。

古家付き売り地物件。

ネットに掲載されている現地写真を
みて、
少し古いけどビミョーだなぁ、
と思い仲介業者さんに電話を発信。

私は、建物の築年数については
新耐震基準の物件、と基準を設けて
います。

(新耐震基準施工:昭和56年6月)

それより新しい建物であれ、と
願いながら電話を発信。

仲介業者のご担当者さんと話しができ、
内容を確認。

建物は、昭和63年築。

(お~昭和築だけどいちおう自分の
 基準内~)

建物面積は、90㎡オーバー、
間取りは4LDK。

(広さはあるなぁ)

カースペース有り、1台。

(まぁ1台敷地内にあればまずまず)

これは良さそうだ、あとは内装費用を
鑑みた本体価格次第、

内見をしたいなぁ、と思い質問。

「古家付き売り地、と、土地として売りに
 出ていますが、建物を利用できればと
 考えています。
 空家でしょうか。 内見したいのですが」

「今、売主様が居住中です。
 売主様が承諾すれば内見は可能ですが、
 建物は使えるか分かりませんよ」
とのこと。

「傾きとかがあるということですか?
 今住んではいるのですよね?」

「荷物がとても多くて。まぁ正直、
 キレイじゃないです。
 それと、売主様は売った後の建物の不具合に
 ついて負担できないので土地として
 売りに出しています」

(負担「できない」?したくない、ではなく?)

そう疑問に思いつつも、こちらとしては
状況次第、価格次第。

そう考え、

「分かりました。建物の状況をみないと
 判断できないので内見をお願いします」

そんなとっかかりから、
後日、内見日、となりました。

内見・室内状況

仲介業者さんとご挨拶を交わし、
玄関口で売主様とご挨拶を交わし、
いざ室内へ。

玄関に1歩入った瞬間、
タバコ臭。

1歩増えるごとに臭いが強くなり、
LDのドア前ではもう激臭。

まっ黄色の壁も手伝ってか
少しクラクラしました。


そしてLD

LDのテーブルには、
タバコの吸い殻が山盛りになった
灰皿。

よくみるとそれがもう1つ。

(こりゃ臭いわ)

しかしそんなLDも全体を見渡してみると、
思いのほか広く、
廊下と隔てる壁にはスリガラスが
あったり、
壁の作り付けの収納や
背の高いドア等より、
いがいとモダンな感じでした。

荷物やゴミ袋がなくなり
キレイになると、良い感じに
変貌を遂げるイメージが持てました。


つぎにキッチン

キッチン方向をみると
ひょっこりお婆様が現れ
ご挨拶。

あとで聞いたら売主様の
お母さまでした。

(この物件は独立型キッチンです)

キッチンにいってみると、
最近のシステムキッチン。

建物年式とはあきらかに異なる、
比較的最新型のシステムキッチン
でした。

内心、とてもテンションがあがりました。

これはいい。

浮かれないように、
故障や大きな傷がないか、
良くみておかなきゃ。

タバコのヤニがキッチンまで侵食し、
キッチンもベタつきがあったり、
コーキングが黄ばんだりはしていましたが
自分で清掃すればいけそうな程度。

色が黄色なのが、外観は青だし、
後程見ることになる浴室も青で、
どうなの?と思いましたが、
まぁキレイであれば良いだろうと
よしとしました。

そしてお婆様に不具合がないか質問。

問題無し。


つぎに和室

1階和室はLDと地続きの和室です。

LDとの境の襖は開け放たれ、
タバコ臭もLDと分かち合っていました。

和室は6畳+床の間のため、
広く感じました。

障子はボロボロ&ベタベタ。

タバコ漬けは
ここまで徹底されていました。


そして洗面室・浴室へ。

とその前に、洗面室に入る手前の廊下の
床が、若干ペコペコしていました。

範囲は大きくないですが、
いつも通るところで気になるところ。

これは直す必要あり。

費用は不明。

自分ではどのくらいか分からず、
正確にはリフォーム業者さんを呼ばねば
分からない内容でした。


そして洗面室

広さもそれなりにあり
表装張替と洗面台交換でいけそう。

ここもあいかわらずのタバコ臭。

洗面室内や、買った後に分かった
洗面室の作り付けの収納の
トビラの中までタバコ臭。

タバコってここまで臭いがつくもの
なのかと、衝撃でした。


臭い以外は問題無し。


つぎに浴室

青。

タイル壁が青いです。

白で良かったんじゃない?と
誰にともなく心の中で質問が
起きました。

まぁキレイにすれば...。

青いタイルについては、
個人の好みだし、ここの色1つで入居を
避けるほどでは、と言い聞かせ、
ステンレスの浴槽を確認。

浴槽はなぜかキレイ。

よく見ると、浴室じたいは
カビの黒ずみなどがさほどなく、
意外とキレイな状態。

よし、と思い次へ。


つぎは1階トイレ

ヤニでまっ黄っ黄なクロスに後押しされ、
キタナイ、という印象。

しかしトイレの設備に問題はなく、
壁も張り替えればOK。


そして2階へ。

2階にあがる階段もまっ黄っ黄。

2階が近づくにつれて、またタバコ臭が
強くなってきました。

2階も臭いのか、と思いながら到着。

あがってすぐはトイレ。

問題無し。

そして洋室4.5畳

(2階は、廊下を中心に右と正面奥が洋室、
 左が和室)

階段をあがってすぐ右側の洋室4.5畳。

タバコ。

まずは臭いがきました。

おそらくご主人の部屋で、強烈なタバコ臭。

そして床の状態や壁の状態は荷物でみえません。

フローリングなのかカーペットなのか。

クロスはおそらく黄色いのでしょう。

天井はみることができ、雨漏りのシミと
思われるようなものはないことを確認。

広さが4.5畳ですし、
クロスを張り替えて、
床はCF上張り。

そう算段しました。


続いて、もう1つの洋室

(階段を上り、廊下の正面奥)

こちらは6畳。

ここは大きい問題なし。

タバコ臭も薄め。

傾きも感じず、です。

おそらく窓を閉めっきりのため、
窓枠まわりに黒カビが。

しかし対応可能な程度。


そして最後に2階和室6畳

タバコ臭は強くありますが
大きな問題はなし。

傾きもなし。


こうして貸家4号の初見を終えました。

貸家4号の、内見後の感想

印象的なのはやはりタバコ臭。

ファミリー + お婆様で暮らされていた
とのことで、皆さんの、特にお子さんの
体は大丈夫なのか、と心配になるほど
でした。

しかしそれを除くと、
表装の張替、
システムキッチンが比較的新しい、
浴室は年式を感じるが
タイルのひび割れもなく、いけそう、
と、大きな致命傷はありませんでした。

建物面積があるので、
表装リフォームでも今までよりは
金額が張りそう、
それと、
いかにタバコ臭を落とせるか、が
ネックと判断しました。

タバコ臭については、貸家1号の
獣臭を撃退できたので、
なんとかなるのでは、と判断。

そうなるとあとはリフォーム費用と
購入価格の算段です。

指値・購入申込の下準備

物件をあとにし、仲介業者さんと相談。

仲介業者さんより、
いかがでしたか?、との質問。

室内はあの状況でけっこうキビシイですよね、
と、
私が引いたのではないかと心配
している様子。

なので、
リフォームはそれなりに費用がかかりそうですね、
でも価格が見合えば買いたいです、
と解答。

交渉の余地はあるのかと質問。

すると仲介業者さんより、まず売主様の
状況を教えてもらいました。

・売主様(50歳弱)は仕事を辞めてしまい
 収入がなくなってしまった。

・生活を考え、売却し換金したい。

・売ったあと建物の不具合を直せと
 言われても、お金がないため対応できない。

 そのため土地として売りに出し
 建物の瑕疵担保責任免責としている。

そういった状況から、
指値に全く応じないことはないと思う、
とのこと。

その他、質問して分かったことは、

・住宅ローンの残りはない

・引っ越し費用は自分で出せるのか。
 無職で次の住まいはあるのか。
 売買契約を締結した後に、
 費用を出してほしい、
 引っ越し先がない、といったことには
 ならないか。
 →売却したお金と、売主様の母が年金暮らし
  であること等より、それは大丈夫。
  仲介業者が責任を持って対応する。
  (仲介業者さんは大手仲介会社)

・建物について、発見している不具合はないか
 →給湯器が故障中。
  そのため風呂が使えない。

だから少しきれいな感じだったのか。
使ってないから。
給湯器はまたガス屋さんにお願いするから
問題ないな。

...。

あそこに住んでる皆さんは、風呂、
どうしてるんだろう。

近くに銭湯はなさそうだけど...。

深くは考えないようにしよ。

指値金額確定・購入申込

あとは指値金額。

想定賃料について話し、
リフォームにかかる費用を伝え、
そのためいくらが希望です、という
流れで伝えました。

想定賃料が7万5千円前後なのは、
仲介業者さんも同意見。

そしてリフォーム費用について
ブツブツと。

浴室で80万円くらい、
クロスとCFを張り替えるのに
面積が大きいので100万円を少し
超えるかなぁ、
給湯器が故障している、
和室・・・、タバコの脱臭・・・、
ざっくり250万円。

7万5千円。

750万円-250万円。

500万円。

ちらっ。 と仲介業者さんの方を
みて様子を確認。

目が合ったので、
500万円、が希望です。

500万円ですかぁ、う~~ん。

シンプルに、困った感じが出ていたので、

希望は500万円ですが、
たとえば530万円で、
売主様はお手元に500万円は残る、
というのはいかがですか。

と提案。

なるほどぉぉぉ。う~~~ん。

なんとか530万円でお願いします、
ともう一押し。

すると、
どうなるか分かりませんが
売主様に話してみます、
とのこと。

(たのむーーー!)

というわけで、530万円で購入申込を
提出しました。

売り出し値は、750万円でした。


なお、指値をする直前のリフォーム
費用についてブツブツ言うところで、
浴室や給湯器についてもブツブツは
言いましたが、
実際にリフォームする気は
ありませんでした。

あくまで仲介業者さんに、
指値の根拠的に伝わること、
費用感を持っていること、
本当に所有物件が他にもあり
経験者であることをPRする、
というのが、
遠回しに伝わればと思い、
ブツブツ言っていただけです。

今後の動き・信金に融資打診

かくして指値交渉開始です。

期待をしつつ、私は融資について、
いよいよ信用金庫に当たってみようと
ワクワクしていました。

なお、指値時点では、
仲介業者さんに、
日本政策金融公庫で3軒とも借りて
購入したこと、
今回もそれでいける、
と伝えていました。

現に日本政策金融公庫には、
貸家3号の融資の際に
次もいけそうなニュアンスで聞いていました。

しかし、ここで1度信用金庫の融資に
トライし、
公庫とは違った融資内容にならないか、
信用金庫のプロパー融資はどんな
内容になるのかをみたい、
と考えていました。

(耐用年数オーバーの物件なので
 プロパー融資になるのだろうと
 勝手に思っていました)


次回、信用金庫の融資打診について
です。


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kodatechintai123 at 11:30|PermalinkComments(4)戸建て4号 

2019年02月24日

1年以上買えない時期にやっていたこと:貸家4号


満室中になんとか物件取得したい


貸家3号の入居付けも完了し、
いざ貸家4号へ。

1号、2号、3号が入居中の間に
早く4号を取得したいところ。

貸家2号で退去をされた際、
新規物件の取得をストップ
させられたような感覚が
ありました。

物件が空いてしまうと
ローン返済がのしかかります。

1軒空いた場合は他の2軒でカバー
できますが、
2軒空いてしまうと大変なことに
なります。

そのため退去が出た場合、
新規物件の取得の前に
まずは入居付け。

気持ちは早く新規物件を
買いたいのですが
ブレーキをかけられる。

そのため、満室中に、早く
貸家4号になる物件を
購入してしまいたい。


そう思いつつも、焦って
買ってはマズイ。

慌てず、焦らず、しかし速やかに。


そんなことを考えながら、
ネット検索と内見の日々を重ねました。


が、貸家4号購入には、
なかなか届きませんでした。


買えない日々


貸家4号の購入は、貸家3号が完了
してから1年以上。

1年以上買えず、もどかしい時間を
過ごしていました。

買いたいけど、良さそうな物件が
まったくない。

行っていた内容は、
基本的に、地道なネット検索。

ネットで検索し、物件の探索を
続けていましたが、
貸家4号の探し始めから
時間が経つにつれて、ドンドン
物件が減っていく印象でした。

減っていく、というのは、
物件の数ではなく、
もう少し価格が下がったら、
もし指値が効いたら良い物件に
なりそうだな
と感じる戸建物件のことです。

以前までは、少ないながらも、
ちらほらと、
そんなタラレバの可能性が0では
なさそうな価格の物件がありました。

しかし日が経つにつれ、
そう感じる物件はドンドン減っていき
ました。

物件が高くなってきているのか?と
思いました。

土俵にあがることすらできない

物件を検索する時点で、
内見したい、内装費用次第でおもしろいかも、
という物件が、
以前と比べてもほとんどない。

売り出し価格からして
目がありそうな物件がない。

しかし、交渉してみないと
買える確率は0。

売主様が応じてくれれば
契約は成立する。

それが不動産だ、と思い、
仲介業者さんに
問い合わせの電話を発信。

そうして貸家4号購入までに
何件も見に行きました。

しかし、貸家4号になる物件以外は
すべて以下の繰り返しでした。

内見 → リフォーム費用想定 →
指値額について相談 →
購入申込を受け取ってもらえない。

購入どころか、売主様に金額を
持っていってすら、もらえませんでした。

土俵にあがることすらできませんでした。

相手にもされない

売主様なのか仲介業者さんなのか、
私からみると、
やり取りは仲介業者さんなので、

仲介業者さんが軒並み強気だ、と
感じました。

価格交渉の話しになると、
売主様にそれとなく聞いてみますね、
と購入申込は受け取らず、
聞いてみる、とのこと。

それで目があれば連絡します、とのこと。

それで連絡がきたケースはありませんでした。


そして次第に、一切受け付けないスタンスが
増えていき、

価格の交渉の余地はありますか、と
質問した時点で、
ないです、
この金額(売値)で考えてください、
とバッサリ。

交渉の余地なしでした。

ピーク時は、
最初の電話問い合わせの時点で、
投資用、投資家、と分かると、

この物件は価格下がりませんので~と
仲介業者さんが
投資家を相手にしたくない感が
強くなり、

投資用で購入という時点で相手に
されない、
という状態になりました。

購入できる気配がなさすぎて
購入条件を妥協するか迷う


1年以上購入できず、
土俵にすらあがれない状況が続き、

あまりにも、購入できる気配すらない、
戦うことすらできない日々が
続いたので、

購入物件の条件を妥協して買うべきか、と
検討し始めました。

私はそれまで、市街化調整区域の
物件は避けていたのですが、

もうそれでもいいかなぁ、

いってみるか?


物件検索をしているなかで、
建物の築年や広さ、売値から
目につくのは調整区域の物件ばかり。

売れ残ってか、長いこと掲載されて
いるので、
検索する度に目に留まり、
この物件良いんじゃないか?
いってみるか?
次第にそんな気になっていきました。

所有物件の3軒が入居中の間に
物件を買い足したいし。

調整区域でも再建築ができるものも
あるし、
賃貸するには調整区域かどうかは
関係ない。

悩みました。


妥協して買うくらいなら
買わない方が良い


巷では、1棟マンションや
1棟アパートの購入が過熱
していた時期。

以前から大家さんをやっている方は、
今は売り時、と情報発信している方も
多い。

そんな時期でした。

中古戸建もそれの影響だったのか
定かではありませんが、
私は戸建も価格が上がっていると
感じていました。

しかしそんな時期でも
1棟物・戸建と種別にかかわらず、
買えている方の情報発信もありました。

仲介業者さんとのそれまでの
付き合いで買えているのかな、と、
貸家1号~3号の取引をしてもらった
仲介業者さんに電話を発信。

物件を購入したい旨、物件の情報を
紹介してほしい旨、話しました。

しかし結局、
目ぼしい情報は来ませんでした。

情報をもらっても高い。

もしくは建物の築年数が相当に古い。

これを無理して、買いたいから買う、
というのはやってはマズイ。

しかしこのままでは購入できない。

やはり購入条件を妥協するか?

う~~~ん。

もう少し粘ろう、条件を妥協せずに
もう少し粘って探そう。

ずっと、
条件を妥協してしまうか?
いやいやもう少し粘ろう、と、
格闘していました。


そして、もういよいよ
条件を妥協して、いっちゃおうっ、
と思い、
仲介業者さんに電話を発信しようと
したとき、

いちおう家族に一声かけておこう、と
思いました。

「これだけ買えてないから、条件を緩め
ようと思う」
そう切り出すと、思いがけずバッサリと、

「じゃあ買わなければ?」

と言われました。

「なんで買わないと”いけない”の?」

はたと、我に返った気分でした。

そうだ、買わなきゃ”いけない”という
ことはない。

良いと思うものがあれば買えばいい。

妥協して買うくらいなら、買わなければ
いい。

数百万円の物件は不動産の中では
少額かもしれないけど、
1個人としてみると少額ではない。

すでに借金もある。

(貸家3軒と住宅ローン)

そんな状態で、妥協した物件のために
借金を増やす・現金を減らす。

であれば買わないで
今の状態をキープし、備えていた方が
良いのでは。

家族の、簡単な一言ではありますが、
私には大きく響き、
それでなんとか
踏みとどまることができました。


買えない時もあきらめずに継続

私もこうしてブログをやっているので、
ウルトラCのような方法を発信したい
という気持ちは山々なのですが、

結果、私の実施していた内容は、
地道に物件情報を検索し、
内見にいき、玉砕を繰り返す、
になりました。

誰でもできることを
地道に継続する。

ウルトラCにすがりたい気持ち
なのが正直なところですが、
私にウルトラCは舞い降りて
きませんでした。

皆がやっていること、
誰でもできることを
自分も継続して行う。

自分に負けない。
(家族に助けてもらいましたが)

自分の基準を大きく緩めることに
なるのであれば、買わない、
待つ。

チャンスはいずれくると信じる。


1年以上買えない日々が続いた時、

物件検索を地道に繰り返す、
情報収集を継続する、
その間に並行して本で勉強する、

これがアンテナを張り続ける
ということだ、と言い聞かせ、

物件がほしいという気持ちから
くる、購入物件に対して盲目に
なってしまう自分と、
家族に助けられながら、
戦っていました。


そうして物件検索・内見の日々、
自分との闘いの日々を重ね、
貸家4号に至った次第です。


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2019年02月23日

貸家4号始動・概要

貸家4号へ

貸家3号の入居付けが
完了しました。

つぎは貸家4号にむけて
発進です!

物件を2つ、3つ、同時並行で
購入し、リフォームし、と
進めていく方もいるのだと
思いますが、
私は1戸ずつ、入居付けが完了
したら次へ、と進めていく
かたちになりました。

理由は単純に資金によります。

もし、2戸同時購入する余裕が
あれば、
同時並行で一気に所有物件の数が
増えてほしいなぁと
思ったこともありました。


まぁ、妄想していても始まりません。

まずは目の前のことを
実施しなければ。


物件検索のスタートです。


貸家4号の概要:初ものづくし

貸家4号は、貸家3号の入居付けが
完了してから約1年3か月後の購入と
なかなか買えませんでした。


「貸家4号のスペック」

・駅徒歩19分
・土地面積:132.31㎡
・建物面積:91.70㎡
・間取り:4LDK
・建物築年数:昭和63年築
・カースペース有り


今回は初の旗竿地。

初の昭和築の物件。

初の信金利用。

初の外国人入居者、と

私にとって初ものばかりな物件と
なりました。


リフォーム業者さんに依頼した
リフォーム内容は、
表装リフォーム。

浴室はタイル壁にステンレス浴槽。

貸家2号ではそれをユニットバスに
交換しましたが今回はそのまま。

このタイプの浴室でいくのも
今回が初となりました。

今回変えなかった理由と
その影響について感じたことも
リフォーム内容の記事でつづります。

室内状況

建物内は
タバコの激臭。荷物の散乱。

貸家4号は、とにかくタバコ臭い
物件でした。

(売主様、居住中物件)

風通しをあまりしないのか、
ずっとLDにいると
クラクラしてくるような。

ヤニ臭さは1階2階とも全体にわたり、

1階のLDKを中心に廊下もヤニ臭く、
クロスは真っ黄っ黄。

ドア枠もベタベタ。

照明もベタベタしたものがベットリ。

ホコリもネチョッ。

印象としては、肺がんになる、です。


リフォーム業者さんに、表装の張替
リフォームをお願いしましたが、
クリーニングは自分で行いました。

広さもそれなりにあるため、
このタバコ臭をなくすための清掃に
四苦八苦しました。

初の信用金庫利用

貸家4号は、信用金庫の
融資を受けて購入しました。

これまでの3軒は日本政策金融公庫で
融資を受けていましたが、
今回、初の信用金庫。

信用金庫で融資を受けるため、
以前から細かい準備を
していました。

その内容も
参考になればと思います。

心情

貸家4号の外観の色について、
外観は青。

薄い青とかでなく、青。

そして浴室のタイル壁も青。

入居付けにどう転ぶのか。

印象が強く、入居付けに良い方向に
傾くのか、
嫌がられるのか。

旗竿地であること等々の初ものが多い
こともあり、
えいや、で購入に
踏み切った感があります。

(結局いつもこんな感じです。
 ここまで気を奮い立たせなくても
 買えるように、いつなるのか。
 いつかなるのか。
 毎回毎回こう自分と葛藤するので、
 平穏なまま買うことができるように
 なる気がしません)


貸家3号から1年以上、物件の購入に
至らなかったので、
もろもろの勘が鈍っていないか、
この物件を買っても大丈夫か、
でもこれはようやく回ってきた
買えるかもしれないチャンスなのでは、
本当にチャンスなのか、
と、購入時は複雑でした。


外国人入居者

結果的に入居付けはできましたが、
入居者さんは、
初の外国人の方。

入居後に、賃料についての連絡を
もらったことがありました。

その際の私の対応についても
つづっていきます。


次の記事から、そんな貸家4号の
体験記になります。


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前の記事戸建投資の繁忙期・賃料を下げるタイミング(貸家3号)


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2019年02月14日

戸建投資の繁忙期・賃料を下げるタイミング(貸家3号)

貸家3号の入居者募集を
開始しました。

貸家3号の物件概要と
募集内容は以下の通りです。


「貸家3号の物件概要」

・駅徒歩11分
・平成6年築
・建物面積約81㎡
・4LDK
・敷地内カースペース有り


「貸家3号の募集内容」

 賃料:9万3千円
 礼金:0
 敷金:1か月
 ペット飼育:可能
 ※ペット飼育の場合、
  賃料+3千円、
  敷金2か月


仲介業者さんのスピード感

募集をお願いした仲介業者さんは
下記。

「募集依頼をした仲介業者さん」

・エイブル
・ハウスコム
・アパマンショップ
・地元の業者2社


前記事の通り募集依頼をかけてから、
各社ネットに情報をアップしてくれて
いきます。

貸家2号と同じく、
エイブル、ハウスコム、アパマンショップは
ネットに掲載するのが早かった状況です。

写真の掲載は、現地に撮影しに来る
必要があるため、どうしても
遅れてしまいます。

それでも10日かからないくらいで
上記3社は
写真まで掲載が完了しました。

地元の業者さんは、1社は
募集の依頼にお店に伺ってから
1週間後に写真以外の情報がアップ。

写真は、3週間後くらいに
外観写真のみ掲載され、
室内写真は最後まで掲載されなかった
状況です。

もう1社の地元の業者さんは、
募集の依頼にお店に伺ってから
1か月弱ほどで、
外観写真を含めた物件情報すべてを
一気に掲載されたかたちでした。

こちらも室内写真の掲載はなしの
状況でした。

内装のリフォームや清掃等を
頑張ったので、
大家さんとしては、
室内写真も載せてくれると嬉しい
というのが正直なところですね。

まぁ、私がいくら嬉しくても
入居が決まらないことには意味がないので、

仲介業者さんのやり方に細かい口出しは
しないようにしよう、
(口出ししても面倒臭がられるだけかも)

エイブルさん等3社とは違ったやり方が
あった方が
3社をすり抜けてしまう方をキャッチできるのかも
と考え、

特に何も言い付けはしませんでした。


繁忙期にもかかわらず反響がなく
気をもみました


結果的に、貸家3号は、
募集から1か月半ほどの間に
反響が1件。

そして、もうそろそろ2か月が経つという
募集開始2か月直前でもう1件反響があり、
その方で成約となりました。

2月から募集を開始して、
成約は3月末近く。

2月中は、反響無し。

繁忙期にこのような反響状況でしたので、
気をもみました。

繁忙期に投入できることも見込んでの
賃料設定でしたが、
読み違えたか、と気落ちしていました。


賃料を下げるタイミングはいつがベストか

最初の反響があったのは3月上旬。

2月中は音沙汰無しなので、
2月のおわり、
悩んでいました。

この時期で反響が1件もない。

家賃を下げるべきか。

下げるべきだろうな。

ネット検索時の賃料検索範囲からいって、
1,000円、2,000円下げても
状況は変わらないだろうな。

(検索は5,000円単位。
 いまの賃料93,000円は
 95,000円以下で検索すればヒット。
 次の検索範囲は90,000円以下。
 千円、二千円下げても、大きくは
 変わらないであろうと考えました)

下げるとしたら、90,000円ちょうどか
89,000円か。

(検索サイトにより、90,000円「以下」で
 検索されるサイトと
 90,000円「未満」で検索されるサイトが
 あるため)

1,000円の差で繁忙期を逃すわけには
いかないな。

そんなことを考えつつ、
賃料を下げるタイミングは、いつにするか。

・3月に入ったらすぐ
・3月上旬の状況をみて3月中旬にする
・3月いっぱいは現状で粘り、3月末に変更する

賃料を下げることは決めましたが、
下げるタイミングもまた悩みました。

賃料は少しでも多く取りたい。

しかし反響がなければ収入は0。
むしろローン支払いのためマイナス。

考えているうちに、
繁忙期を逃すことの方がマズイ
と考えるようになりました。

そしてどうせ下げるなら、
仲介業者さんに相談してしまおう
と思いました。

仲介業者さんに相談

それまでは、賃料を下げる検討をしている
ことを仲介業者さんに相談すると、
足元を見られるかもと思い、
賃料についての相談はしないように
していました。

しかし、繁忙期を逃すことの方がマズイ、
どうせいずれ賃料を下げることは決めた、

そして、
足元を見られたとしても成約しない方が
厳しい(ローン返済があるため)。

そう思い仲介業者さんに相談することを
決めました。

えいやで、仲介業者さんに電話し
アポを取り、面と向かって相談する
機会をつくりました。

(アポを取り、相談しに行ったのは
 大手3社です。
 地元の業者さんは前記事でつづったこと
 を言われたりもして、
 相談にならず、とにかく賃料を下げさせて
 きそうと思ってしまっていたためです)

仲介業者さんのところに伺い、

私「状況はどうですか?」

と平静を装い質問。

仲介「繁忙期ですからやっぱり動いてますよ」
とのこと。

仲介「3月に入って、2月からのシングルの
   動きが活発です。

   ファミリーはこれからですねぇ。」

私「ファミリーは今ではないんですか?」

仲介「ファミリーは4月ですね。
   3月終わりから4月。
   
   4月中には決めて、GWに引っ越し
   するというのが多いですよ。」

(そ、そうなの?)

私「すると、貸家3号の賃料を見直すと
  すると、いつ頃がちょうど良いですかね?」

仲介「3月下旬頃が良いと思いますよ。
   その4月に向けて。

   まぁシングル中心とはいえ3月中に
   貸家が決まるのも他の時期よりは
   断然可能性が高いですし。」

私「そ、そうですか。」


他の2社の仲介業者さんもほぼ同じことを
言っていました。

まとめると、
・ファミリーは3月下旬からより動きが
 活発になる

・4月に十分決まる

私は3月中に決めなければならない、
4月に入ったら一気に動きが落ちてマズイ、
と考えていました。

しかし、3社ともそのように言っていたので
賃料を下げるタイミングについて、
まず、3月上旬はなし、
とすることにしました。

つぎに、
4月に向けて動くとすると、その少し前に
賃料を下げよう、

3月下旬を目途に、もう少し現状を
見守ろうと考えました。

(先述の仲介業者に相談しに行き、上記の
 ことを考えている時期は、3月上旬です)


そうして仲介業者さんの相談に行ってから
3日後、はじめての反響がありました。

この方では成約にならなかったのですが、
仲介業者さんの言った通り4月が近づくに
つれて動きが出てくるか、と
なんとか気持ちを立て直しました。

それから1週間後ほど、結果的に
貸家3号を借りることになる方から反響。

この方は、ご事情で、内見するのが
反響から1週間後になりました。
(3月下旬)

そのため、この方で決まらなければ、
賃料を下げようと
考えていました。


なお、成約してくれた仲介業者さんは
ハウスコムさんです。

もう1件の反響があったのは
エイブルさんでした。


今回分かったこと

ファミリータイプ・貸家は3月下旬から、
より動きが活発になり、
4月でも十分決まる。

仲介業者さんをもっと信用するべき。

足元をみるどころか、
まだ賃料を下げなくて大丈夫と
諭されました。



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kodatechintai123 at 20:30|PermalinkComments(0)戸建て3号 

2019年02月06日

貸家3号の入居者募集依頼 ~仲介業者さんから教えられた注意事項~

リフォームが完了したので
貸家3号の入居者募集を開始します。


「貸家3号の募集内容」

 賃料:9万3千円
 礼金:0
 敷金:1か月
 ペット飼育:可能
 ※ペット飼育の場合、
  賃料+3千円、
  敷金2か月


「貸家3号のスペック」

・駅徒歩11分
・平成6年築
・建物面積約81㎡
・4LDK
・敷地内カースペース有り


「募集依頼をした仲介業者」

・エイブル
・ハウスコム
・アパマンショップ
・地元の業者2社


上記仲介業者に募集依頼をした理由

まず、大手仲介業者さんについて。

貸家3号の最寄り駅には
大手仲介業者さんがありませんでした。

そのため、
大手仲介業者さんは
3駅隣の大ターミナル駅が
最寄り駅の仲介業者さんです。

3駅離れますが、
大手仲介業者さんにも依頼しました。

その理由は、

貸家1号、2号のときと同じく
集客力を見込んでのこと。

貸家1号の入居付けをしてくれたのは
エイブル。

貸家2号の2組目の入居付けをしてくれたのは
ハウスコム。

そのため、この2社には依頼したいと
考えていました。

今回の貸家3号の最寄り駅からすると、
どちらも3駅先の駅の支店が最寄り。

対応が難しいかなとは思いましたが、
事前に聞いたところ、
営業テリトリー内とのことでしたので
依頼しました。

アパマンショップは、
貸家2号の際に親切にしてくださり、
貸家3号の話しをしたら
より近い支店を紹介してくれたため
依頼しました。

(貸家3号の最寄駅からすると
 2駅隣りになります)


そして地元の仲介業者さん。

貸家3号の最寄り駅の
地元の仲介業者さん2社にも
依頼しました。

地元の業者さんは、
その後の繋がりが持てたら良いなと
考えたこと。

それと、地元ならではの顧客が
いるのでは、と見込んだため
依頼しました。


募集条件を伝えた時の仲介業者の反応と
その対応


募集賃料を伝えたところ
仲介業者さんの反応が分かれました。


「募集内容」

募集賃料:9万3千円

礼金:0

敷金:1か月

ペット飼育:可能
 ・ペット飼育の場合、
  1匹につき賃料を+3千円。
  敷金は2か月に。

上記を伝えたところ、
地元の業者さんは、
難しい、厳しい、高い、
とのことでした。

大手の仲介業者さん、
アパマンショップは
特にリアクションなし。

地元の仲介業者さんには
さんざん難しいと言われました。

そのため心折れそうになりましたが、
自分の調べを信じて貫きました。

その際、まったく聞き入れずに
Noというと協力(客付け)して
くれないのではと思ったため、

なんとかお願いします、
スタートはこれでやってみたいんです、と
頭を下げてお願いするかたちを
取りました。

可能性は0ではないですから
かまいませんけどぉ、と言いながら
承諾してくれました。

これで各社一律の募集内容にて
募集を開始することが
できました。

しかし結果的に、地元の仲介業者さんの
ネットの写真掲載は
ダラダラと時間をかけられてしまう
こととなりました。

私の賃料設定から、
やる気が出なかったのかなと
思っています。


大手仲介業者さん、
アパマンショップについては、
そんなことはありませんでした。

いちおう最初に、
周辺の募集物件資料を見せられ、
これが9万8千円で決まっていない、
これが8万5千円で決まっていない、
と言われ
暗に、賃料設定をもう少し下げたらいい、
と言わんとしているようなやり取りは
ありました。

それを聞いた私としては、内心、
それらを見て
空いている賃料帯だから
この賃料を設定したんです、と
思っていました。

一通り大手仲介業者さんの話しを
聞いた後、
なるほど、分かりました。
参考にさせて頂きます。
なかなか決まらなければ
賃料の再設定の参考にさせて
頂きます。
と伝えました。

.....

少し間があり、
仲介業者さんより、
分かりました、では媒介契約に
サインをお願いします、
と切り出され、
希望の内容のまま
募集を開始することができました。

大手仲介業者さんは、
こういった反応ではありましたが、
すぐにネットにアップしてくれて、
写真もすぐに取りに来てくれました。


(仲介業者さんへ募集依頼をする際の
 必要書類について、
 その他詳細やり取り、心境等を
 記述した記事は
 当ページ下部にリンクを貼っておきます)
 

地元の仲介業者さんから教えられた
注意事項


今回の募集依頼の際、
地元の仲介業者さんから
思わぬ注意事項を教えてもらいました。

それは下記になります。

・現地にキーボックスを設置して内見
 対応をすると、
 ウォッシュレットやTVインターフォンを
 盗まれるかもしれない

衝撃でした。

考えてもみないことでした。

私は、内見をスムーズにするためにも、
自分が清掃に入るのに出入りをしやすく
するためにも、
キーボックスを設置しています。

そのため、
募集依頼をした仲介業者さんには
キーボックスの番号を教えています。

キーボックスを設置することにより
戸締りについて心配をしたことは
ありましたが、
まさか設備が盗まれるとは
考えたこともありませんでした。

いわく、
キーボックスを教えて出入りできるように
したことにより、
ウォッシュレットやTVモニターフォン、
洗面台を盗まれた大家さんがいたそうです。

なので定期的に、暗証番号を変えた方が
良いとのことでした。

私のように、一般媒介契約で、
複数の仲介業者さんに
オーナー自らやり取りをする
大家さんだったそうです。

そのため、犯人が分からず、
泣き寝入りするかたちになって
しまったそうです。

はじめて受けた忠告でしたが、
可能性はないことはないな
と思いました。

私自身はまだ
そういう被害にあったことは
ありません。

しかし、そういった意味での
細心の注意を払う必要はあると思います。

なお、具体的に私が実施していることは、
募集依頼をしてから
1週間~10日後に、キーボックスの
番号を変更する、です。

1週間~10日というのは、
募集依頼をした仲介業者さんが写真を
取り終えた頃合いの時期、です。

仲介業者さんが各社写真を撮り終えたのを
見計らい、
念のため、キーボックスの番号を変えています。


募集依頼にともない思ったこと等

1、私が考える仲介業者さんとのやり取りのコツ

・こちらがオーナーだけど、お願いをするかたちを
 とる
・横柄な大家でないことを印象付ける
・相談できる大家という印象を残す
 言動をとる

そうする理由

・仲介業者さんの協力を得るため↓
 協力を得る = 入居付けしてくれる

・相談できる → 取りこぼしを防ぐ↓
 賃料を多少下げる・なにかおまけを付けることで
 決まる方がいる、というときに
 相談できるかもと思って 相談してくれれば
 成約率があがる。
 (些細な相談をすることができない
  大家さんが多いと聞いたことがあるため)


2、私が推測する
  オーナーの希望賃料を聞いた時の
  仲介業者さんの考え

・決まる賃料をハッキリとは言わない↓
 それで決まらなかったら文句を言われるから↓
 文句を言われても時間を取られるだけで
 どうにもならないから

 そのため、どんな賃料設定をしても
 高いと言っておく

・高いと言っておけば、
 高いという意識付けをしておけば、
 賃料交渉が入った際も決めやすい。

 高いと意識付けしておけば、
 一定期間募集して成約しなければ、
 賃料を下げさせることができる。

 賃料を下げさせて決まる商品にしないと
 1円にもならない。

 決まらない物件をかかえると、
 宣伝費用ばかりかかり、むしろマイナス。

 
オーナーの賃料設定が、
本当に相場より高い
というときもあると思います。

なので、賃料設定が高いという意見を
ないがしろにはできませんが、
少なからず、
上記のような意図もあるのではないかと
今までのやり取りから思ってしまう
節があります。

貸家1号も2号も、高いと言われましたが
その高いと言われた賃料で
成約しました。

今となっては、貸家3号、そして4号も
高いと言われた賃料で成約しています。

相手(入居者)が人であり
不動産であるため、
相対取引であるため、
明確な金額が出せないために起こる
ことでもあると思います。

いずれにせよ、自分で相場を調べ、
理由のある賃料設定をし、
自分で責任を負って
進んでいくしかないと思います。

(私は募集賃料を決めるのに、
 ホームズで調べて算定しています↓
 ホームズ家賃相場


仲介業者さんの話しを
参考にはしますが、
聞き入れるか、採用するかは
自己責任で行う必要があります。

自分で判断できるように
常に勉強し、常に情報も取得して
動いていく必要があります。


次は、冒頭のスペック・募集条件での
貸家3号の募集状況になります。


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当記事中の、募集時の必要書類、
その他詳細やり取り、心境は
こちら↓
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