2018年03月28日

内装工事見積もり結果&賃料いくらで貸せるか調査

貸家1号の見積もり取得

待ちに待った、内装工事の
見積もりがきました。

前記事の通り、
現地打ち合わせでは、
金額も大したことなく修復
できそうな感触。

本当にその通りなのか。

ドキドキしながら見積もりに
目を通します。

合計金額は、990,400円!

ペットのおしっこや爪とぎ跡、
壁パンチ?と思われるへこみ等、
修復箇所の多い
玉砕していたお家だったので、
さぞ修復費用はかかってしまうだろうと
高を括っていたので、
思ったよりは、
低い金額でした。

むしろ、これでちゃんとキレイに
なるのかなぁといった感想でした。

そんな一抹の不安は残しつつも、
業者さんを信頼しようと思い、
収支計算を試算するうえでの
内装工事費用は、
この金額をベースに考えることに
しました。

賃料はいくらで貸せるか

内装工事費用が分かりましたので、
いよいよ仲介業者さんに
購入申し込み・金額交渉の依頼です。

購入希望金額を決めるために、
見積もりがくるまでの間、
賃料はいくらで貸せるかを
調べておきました。

調べた方法は、ネット検索と
近隣の賃貸仲介業者さんへの
電話問い合わせです。

まず、ネット検索は、
家賃相場」と検索しヒットした
ホームズのサイトで調べました。


そのサイトで下記内容のように
検索条件を絞り込み、検索しました。

・購入検討中の物件と同じ
 最寄駅の貸家。

・検討物件より駅に近い貸家。

・75㎡以上、3LDK以上の貸家
 (検討物件近隣の分譲の
  ファミリータイプに多い
  広さ・間取りだったため。
  検討物件は、100㎡弱ほどの広さですが、
  平均的な広さの賃料を確認しておけば
  検討物件の方が広いため
  下限賃料が分かると考えたため)

しかし
掲載されている貸家物件は少なく、
条件の近い貸家は
とても少なったです。

そのため、
マンション・アパートでも、
上記と同じ条件で検索しました。

そうして調べた結果、
アパート・マンションの
平均的なファミリータイプであれば
75,000円~80,000円で
貸せそうでした。

アパート・マンションと同じ
賃料で戸建物件を募集すれば、
戸建物件が優位と考え、
75,000円、
さいあく70,000円では貸し手がいる
だろうと下限を考えました。

検討物件(貸家1号)は、面積が大きく、
4LDK、駐車場は敷地内に有り、という
アドバンテージもあるので、
80,000円を超えても借りてくれる人は
いるのではと考えました。


つぎは、賃貸仲介業者さんへ
電話で賃料相場を確認したときの
お話しです。


~2019年3月13日追記~

良いリフォーム業者を見つけるには、
どうしたらよいか。

安くて安心して依頼できるリフォーム
業者を見つけるための第1歩は、
相見積もり。

複数のリフォーム業者さんの相見積もりを
取得し、金額はもとより、
自分と気の合う業者を見つけることも、
上手く賃貸運営していくコツだと
感じています。

私も、複数のリフォーム業者さんに
相見積もりをお願いし、
良いと思えるところを見つけるに
至りました。

また、入居後の修繕対応を考えると、
物件に近くのリフォーム業者さんで
ないと、すぐに駆け付けて対応して
もらうことができません。

そんなリフォーム業者さんを探すのに
便利なサイトを見つけたので
下記にリンクを貼っておきます。

このサイトであれば、
希望のエリアのリフォーム業者さんを
探し、見積もりを取得することが
できます。

希望のエリアについては、
市区町村まで指定できるので、
所有物件の近くのリフォーム業者を
エリアを指定して探すことができます。

また、所有物件を拡大していくことを
お考えであれば、
どこにでも行きやすいエリアにある
リフォーム業者さんを探すことができます。

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2018年03月23日

内装工事業者さんを呼んでの内見(2)・水回り:戸建て1号

続いて
内装工事業者さんと
水回りの確認です。

まずは浴室。

クリーニングできれいになる。
クリーニングとコーキングの打ち替えで
見違える、とのこと。

(やったー!)


つぎにトイレ。

クリーニングでいける。

(ですよね)


最後にキッチン。

ベタベタはクリーニングで大丈夫。

外れた扉は、蝶番の交換が必要。

ホームセンターで売っている蝶番で
対応できる。

(よかったぁ)

といったかたちで、内装工事業者さんは
大したことないですよ、といった感じで
直ると言ってくれました。

費用も、なんか安くおさまりそうな感じでした。

(ボロボロの現物を見ながらなので、
 その場では半信半疑でした)

大したことない、安くもおさまりそう、
そんな感じで現地確認は終わりましたが、
結局、見積もりをもらったら
ビツクリぎょーてん、が
あるかもしれません。

まだ分からん、まだ安心できない、と思い、
期待を込めつつ
見積もりを待つかたちになりました。

(無事に、不動産投資をはじめることができて、
 順調にサラリーマン大家さんを
 していけるようになりたいなぁ)

~2019年3月13日追記~

良いリフォーム業者を見つけるには、
どうしたらよいか。

安くて安心して依頼できるリフォーム
業者を見つけるための第1歩は、
相見積もり。

複数のリフォーム業者さんの相見積もりを
取得し、金額はもとより、
自分と気の合う業者を見つけることも、
上手く賃貸運営していくコツだと
感じています。

私も、複数のリフォーム業者さんに
相見積もりをお願いし、
良いと思えるところを見つけるに
至りました。

また、入居後の修繕対応を考えると、
物件に近くのリフォーム業者さんで
ないと、すぐに駆け付けて対応して
もらうことができません。

リフォーム業者さんの営業所・拠点の
位置も肝要です。

それらをクリアする
リフォーム業者さんを探すのに
便利なサイトを見つけたので
下記にリンクを貼っておきます。

このサイトであれば、
希望のエリアのリフォーム業者さんを
探し、見積もりを取得することが
できます。

希望のエリアについて、
市区町村まで指定できるので、
所有物件の近くのリフォーム業者を
エリアを指定して探すこともできます。

所有物件を拡大していくことを
お考えであれば、
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リフォーム業者さんを探すことができます。

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2018年03月22日

内装工事業者さんを呼んでの内見:戸建て1号

内装工事業者さんを呼んでの
内見日になりました。

見積もりを取得するため、
内装工事業者さんと
建物内の修復か所を1つずつ
一緒にみて回りながら、
リフォーム内容を伝えます。


前記事で、内装工事業者さんの
解答次第とした、
水回りについてや、
各室・廊下の壁・床・天井について、
確認をしていきます。

直すことは多分できるんだろうなぁと
思いつつ、
こちらとしては
コストを安く直せるかどうかが
気になります。

気にはなりますが、
修復か所1か所ごとにいくらかかるのかと
いちいち聞きながらでは、
嫌になっちゃうだろうなぁと思い、
気になる気持ちを抑えるようにして、
回っていきました。

(まぁ結局、
 けっこうかかりますよね~?、とは
 聞いてしまっていたのですが。
 自分の中では抑えていたつもりです)


内装工事業者さんは、
ニオイや汚れ、荷物の散乱について
ものともせず、
室内に入って行きました。

頼もしいかぎりでした。

まずは、パッと目についた
爪とぎ跡について、
パテで補修して、塗装すれば問題ない、
とのこと。
費用もそんなにかからないとのこと。

(ホッ。)

LDや洋室の壁・天井については、
クロスを全て張替れば、
ニオイも大分取れるとのこと。

(大分ってどれくらいかなぁ)

床については、LD・洋室にCF上張り。
既存の床を清掃して上張りすれば、
ニオイは大分薄まるとのこと。

(薄まる、かぁ。消えはしないかぁ)

廊下の壁の穴については、
補強とパテ埋めのうえで
クロスを張り替えれば消せる、とのこと。

(お~)


そして次は水回り。

(続きは次の記事になります)


~2019年3月13日追記~

良いリフォーム業者を見つけるには、
安くて安心して依頼できるリフォーム
業者を見つけるための第1歩は、
相見積もりです。

複数のリフォーム業者さんの相見積もりを
取得し、金額はもとより、
自分と気の合う業者さんを見つけることも
上手く運営するコツだと感じています。

私も、複数のリフォーム業者さんに
相見積もりをお願いし、
良いと思えるところを見つけるに
至りました。

また、入居後の修繕対応を考えると、
物件に近くのリフォーム業者さんで
ないと、すぐに駆け付けて対応して
もらうことができません。

それらをクリアする
リフォーム業者さんを探すのに
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希望のエリアのリフォーム業者さんを
探し、見積もりを取得することが
できます。

希望のエリアについては、
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2018年03月21日

戸建て1号の初見(2):水回り設備の確認

サラリーマン大家さんデビュー物件の
水回り設備確認


LDや和室等の、ニオイや汚れ、
ボロボロの内装にひよりましたが、
優良な戸建投資物件になる可能性は
まだある、と
気を取り直し、
コストのかかる水回り設備を
見ていきます。

まずは浴室の確認。

浴室は、ユニットバス。

バスタブ(ビフォー)


浴室(ビフォー)


カビや汚れがひどい状態でしたが、
割れているところはなく、
内装業者さんに、クリーニングで
どこまできれいになるかを確認し、
その解答次第だと、保留。

つぎに、トイレ。

トイレ(ビフォー)


汚れていましたが、
便器やタンクに割れているところはなく、
便座は
温水暖房便座を新設前提でしたので、
こちらも内装業者に
クリーニングで復元できる程度か
解答次第に。


最後に、キッチン。

キッチンは、システムキッチン。

収納の扉が外れていたり、
取っ手がベタベタでしたが、
これも内装業者さんの
コスト次第と保留。

ガスコンロはガビガビでしたが、
先輩大家さんに、
ガス会社で交換可能と指南済み。

コストのかかる水周りに関して、
素人目では、
交換はせずに清掃と小修繕で
対応できるのでは、
といった状況でした。

雨漏りについて、
天井や壁に
雨漏りと思われるようなシミはなし。

そうなると、間取りが4LDKで、
各居室(和室1、洋室3)が独立、
和室には掘りごたつ有り、
きれいになれば良いお家になる
というイメージが湧いてきました。

あとはきれいにするためのコストと
購入金額、
見込み賃料、
ローン返済月額の採算が合うかどうか。

(採算が合ったうえで、不動産の購入に
 臆病になっている自分との戦いに
 勝てるかどうか)


仲介業者さんに、
内装業者さんを呼んで
見積もりを取得し、検討したい旨を
申し出て、
内見を終えました。





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2018年03月20日

戸建て1号の初見:不動産投資デビュー物件内見

不動産投資デビュー物件の内見

平成4年築にもかかわらず
売土地(古家付き)として
売りに出されていた物件。

それがはじめての貸家物件に、
不動産投資のデビュー物件に
なりました。

外観は築年相応といったところ。

外壁を塗り直した様子もなく、
かといって荒れた建物内を想像させる
ような、ボロボロ感も
外見にはありませんでした。

そんな一軒家に
一歩、足を踏み入れると...

くさっ!

獣臭やカビ臭が入り混じったような
ニオイが充満していました。

階段(ビフォー)
 玄関入って正面の階段

所有者の方は1~2か月前に
すでに引っ越し済み、
空き家のまま閉めっきりに
していたようで、
空気がこもっていたことも
強烈な臭いを発するのに
影響していたように思います。

仲介業者さんに聞いたところ、
犬・猫を6~7匹飼っていたようだ
とのこと。

廊下や和室の畳、お部屋のフローリングの
ところどころに、
ワンちゃん・猫ちゃんの
オッシコの跡と思われる
シミがありました。

壁や柱に爪とぎの跡と思われる
ガリガリ傷も多数ありました。

LDや各居室の床は、
引っ越しに伴い不要になったもの
(チラシや雑誌、カーテン、ゴミ)が
散乱していました。

LD
    LD(カウンターキッチン)

廊下の壁には、壁パンチと思われる
謎の穴も空いていました。

LDや洋室3部屋の壁や床は、
ベタベタしていました。

2階洋室(ビフォー)
   2階洋室


和室の壁は、砂壁ですが、
ほこりやすすがひどい状態でした。

ここに少し前まで住んでいたの?
というのが、最初の感想でした。

この物件、買って大丈夫か?
という言葉が
頭をよぎりました。

しかし、
それまでに勉強していたことを思い出し、
この状態だからこそ
相場の4割減近くで売りに出ているのだ、

注目すべきは交換になるとコストのかかる
水回り設備(浴室、キッチン、トイレ)の
確認だ、と
ひよりかけた自分の背中を支えました。






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